艾德一站通：[港股投资]政策鼓励并购，优质房企迎重大投资机会

1月6日晚，据媒体财联社报道，从房企人士处获悉，目前银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。

这个政策市场普遍解读为利好央企、国企背景的房地产公司，因为这类优质房企融资成本低、负债比例低，在恒大、奥园等民营房企频频爆雷的情况下，可以利用杠杆并购民营地产，从而扩大经营规模，达到大鱼吃小鱼的效果。

受此消息影响，央企、国企地产背景的地产股集体走强。港股方面，中国海外发展（00688.HK）、华润置地（01109.HK）双双大涨超6%。

图1：中国海外发展股价走势

图片来源：艾德一站通

A股方面，招商蛇口（001979.SZ）、金地集团（600383.SH）盘中涨逾5%，保利发展（600048.SH）、万科（000002.SZ）涨超4%。

1、让民营房企频频爆雷的“三道红线”是什么？

2020年8月，央行和住建部宣布，出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；红线二：净负债率不得大于100%；红线三：现金短债比不得小于1倍。

根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡，其中红档的企业不得新增有息负债，不满足绿档的企业要在规定时间内把负债降下来。

很多民营房企本身负债太高，一下子要还债降杠杆压力过大，但是又不能继续借钱，几乎要了老命，因此很多民营房企现金出现问题，违约爆雷事件频出，最典型的就是恒大、世贸、佳兆业、花样年、奥园等公司。

2、政策多次鼓励优质房企并购

在民营房企频繁爆雷的情况下，为了避免很多地产项目出现烂尾，管理层多次出台政策鼓励优质房企趁机加大房地产项目兼收并购，以最大程度做好风险处置，促进房地产业健康发展和良性循环。

12月8日，据证券时报消息，招商蛇口等企业拟在银行间债市注册发行并购票据，募集资金用于房地产项目的兼并收购。而在此之前，有媒体报道称，证监会支持优质房地产企业发行债券，资金可用于出险企业项目的兼并收购，近期，已有大型优质企业启动相关债券发行工作。

12月20日，央行与银保监会于近日联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，提出银行业金融机构需稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业并购出现经营风险的房地产企业优质项目。

再加上1月6日晚媒体报道，银行已告知收并购贷款不再计入“三条红线”，这意味着政策方向已经非常明朗，就是鼓励央企、国企背景的优质房企加杠杆并购房地产项目。

3、优质房企估值将显著修复

克而瑞研究指出，优质房地产企业通过发行债券用于兼并收购，一方面将推动行业整合，加快企业间的优胜劣汰，对于行业重塑是一种良性循环；此外，合理的债务重组、并购支持、再融资政策也将帮助个别风险暴露企业解决信用问题。

信达证券表示，当前行业主要面临的矛盾还是短期内房企资金链压力较大，未来一段时间内房地产行业可能会进入密集爆雷的高风险时段。长期来看，待到未来房地产行业持续出清后，未来行业的参与主体减少，竞争格局得到显著改善，从本轮市场化供给侧改革下有望存活的企业将迎来经营规模和盈利能力的企稳，估值预计也会得到显著修复，目前来看，长期经营稳健，管理能力出色，已经具备一定经营护城河性质的企业值得重点关注。

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