REITs和股票究竟誰的收益更高？真實數據可能會讓你大吃一驚

長期投資股票和房地產誰的收益更高？這個問題一直以來投資界都爭論不休。很多投資者相信，長期來看投資股票的收益潛力最好。然而，數據卻給出了相反的結論。

以下是股票和房地產投資信託基金（REITs）長期的表現。

關鍵結論：無論是20-50年的時間週期內還是在最近的2021年，REITs都跑贏了股市。多數REITs的波動性都低於標普500指數，有些波動率只有市場的一半。自助寄存REIT的收益率最高，1994年至2021年期間的年化收益率達18.8%。2012年和2015年以來，基礎設施和數據中心REITs均跑贏標普500指數。挖掘歷史數據：REITs vs. 股票

1972年以來，全國房地產投資信託協會（NAREIT）就一直在跟蹤REIT板塊的歷史收益率數據並為此編制了多個指數，其中就包括FTSE Nareit All Equity REITs Index。該指數包括所有12個股票型REIT子板塊（包括被歸類為金融公司的房地產抵押貸款REITs）。

以下是過去該指數與股市平均收益率（標普500指數的總收益率）之間的比較：

時間週期標普500指數（總的年收益率）FTSE NAREIT ALL EQUITY REITS（總的年收益率）1972-2021年10.7%11.9%過去25年10.2%11.5%過去20年9.5%12.7%過去10年16.5%12.9%過去5年18.5%13.5%過去1年(2021年)28.7%39.9%

可以看出，REITs在過去20年、25年以及50年的時期內跑贏了標普500指數，同時在2021年也跑贏股市。而最近5年和10年，股市的收益率要比REITs更高。結論就是，數據顯示REITs長期跑贏了股市。

REIT收益的驅動力：股息

Morningstar和Hartford Funds的數據顯示，1930年以來，標普500指數總收益率當中的40%都來自股息收入。Ned Davis Research和Hartford Funds進一步挖掘股息和收益率數據後還發現，標普500指數成分股當中，派息股1973年以來的年均總收益率為9.6%，而非派息股的收益率只有4.8%，股息成長股的收益率為9.6%，股息政策不變的收益率為7.1%，而削減和取消派息的收益率最差（負的0.5%）。

股息對REIT收益率的影響更大。Nareit的數據顯示，REITs總收益的大約一半來自股息。標普500指數成分股當中，3只REITs屬￿股息貴族（連續25年上調股息），另有十多隻REITs屬￿股息成就者（連續10年上調股息）。

REITs的波動性更低

派息股的波動性低於股市。Hartford Funds和Ned Davis Research的數據顯示，派息股的貝塔係數為0.94，低於標普500指數以及非派息股的1.18，股息成長股的貝塔係數更是低至0.88。標普500指數的18只REITs當中，17只個股的貝塔係數小於1.0。比如說，Realty Income Corp（NYSE:O）和Public Storage（NYSE:PSA）的貝塔係數為0.5或更低。

REIT子板塊當中誰的表現最好？

以下是各個類型的REIT的表現情況：

REIT子板塊年均總收益率（1994-2021年）自助寄存18.8%工業15.8%住宅14.4%醫療12.7%辦公12.1%零售12.1%多元經營9.3%住宿/度假村9.3%標普500指數10.8%

如表所示，絕大多數類型的REIT 1994年以來的收益率均跑贏標普500指數，其中自助寄存REITs居首，2021年的總收益率更是接近80%。作為一種資產類別，自助寄存房地產淨營業利潤2000年以來的複合增長率最高（4.8%），高於工業（2.3%）、多戶住宅（2.4%）以及辦公（1.6%）。

另一個值得關注的REIT子板塊是工業REITs。得益于電商的崛起，分銷中心以及倉庫的強勁需求驅動工業REITs，尤其是聚焦於物流房地產的REITs實現了快速擴張。此外，住宅REITs過去幾年的表現也很出眾。

最後，Nareit最近新添了4種跟蹤房地產類型，以下是這些REIT子板塊成立以來的表現情況：

REIT子板塊跟蹤起始年份總收益率標普500指數基礎設施201219.5%16.5%數據中心201519.0%14.9%特種經營201512.7%14.9%木材201112.1%15.2%