Prologis 股票（紐約證券交易所代碼：PLD）：強勁勢頭和股息增長支持看漲論點

Prologis, Inc.（紐約證券交易所代碼：PLD）最近公佈了其 2022 年第三季度業績，工業房地產投資信託基金的表現非常強勁，這得益於其多年租約和出色的入住率。該公司將在年底以創紀錄的頂線和底線數字，結合其整體質量和股票的修正估值，構成了一個看似富有成效的投資案例。因此，我看好該股。

2022 年第三季度結果：強勁勢頭經久不衰

由於持續的宏觀經濟動盪，大多數投資者一直在為經濟放緩做準備。反過來，預計這將導致對包括 Prologis 在內的工業物業的需求下降。

然而，Prologis 的租金收入目前受到其多元化投資組合附帶的多年租約的支持。具體而言，截至第三季度末，該公司的加權平均租賃期限為 4.1 年，在疫情期間，在當時供應鏈瓶頸的情況下，工業物業需求旺盛，大量租約以極好的價格簽訂。

我相信這個特殊的租期非常棒，因為它足夠長，可以保護公司免受中短期持續不利的影響，並且足夠臨時，可以讓公司在未來幾年重新談判有吸引力的租約。也就是說，當然，假設持續的市場瘋狂不會持續超過一兩年，繼續前進。

無論如何，Prologis 目前的租賃情況導致收入增長 48.3% 至 17.5 億美元，FFO/股增長 66% 至 1.73 美元。雖然租金收入實際上增長了 10.6% 至 11.6 億美元，但與戰略資本收入相關的收入增加了 5.95 億美元。就背景而言，去年的戰略資本收入僅為 1.41 億美元。

這裡最重要的指標是 FFO/股的增長，因為它表明租金收入的增長不僅是通過股票發行的收購推動的，而且事實上，Prologis 的投資增加了股東價值創造。

Prologis 的入住率也保持在 97.7% 的出色水平，而管理層 FFO/股票指引的中點（5.13 美元）指向利潤再創紀錄的一年。具體來說，這意味著與 2021 財年相比增長了 23.6%，考慮到在 Prologis 大流行驅動的租賃之後，去年 FFO/share 也達到了歷史新高，這令人印象深刻。

該公司的資產負債表也保持相當健康，總債務佔其總市值的百分比合理，為 20.7%。房地產投資信託基金的加權平均借款利率也相對較低，為 1.9%，體現了其資產負債表的穩健性。

股價下跌後股價變得更便宜了嗎？

誠然，Prologis 的增長令人印象深刻，但去年股價也變得相當昂貴。為了說明這隻股票有多貴，即使今年 FFO/股將增長約 23.6%，並且股價已經從 52 週的高點下跌近 40%，Prologis 仍以 22 倍的遠期 P/FFO 交易。

現在，利率上升會影響股票的估值。對於房地產投資信託基金來說尤其如此，因為它們經常利用債務和股權來為其擴張融資。在這方面，我通常會發現上述倍數在當前環境中有些沉重。

然而，考慮到公司的整體素質，包括多年租約、巨大的入住率、吸引低於平均水平的融資利率的能力（它是迄今為止美國最大的工業房地產投資信託基金），以及擁有卓越業績記錄的熟練管理團隊，我相信Prologis目前的交易估值合理。它的估值絕對不便宜，但在我看來，在這種情況下，適度的溢價是可以接受的。

Prologis 的股息增長前景是否依然強勁？

在最近 Prologis 估值修正後，該股的收益率現已升至 2.85%，考慮到 REIT 的股息增長前景仍然相當樂觀，這應該會帶來強勁的基本收益率。

儘管最近的股息增長了驚人的 25.4%，但根據管理層的指導，該股的派息率仍保持在 62% 的健康水平。它應該為未來保持兩位數的增長提供充足的空間，特別是考慮到 Prologis 公司的租賃狀況。

PLD 股票的目標價是多少？

就華爾街的情緒而言，Prologis 根據過去三個月分配的 15 次一致買入維持強烈買入共識評級。Prologis 的平均股價預測為 132.79 美元，表明有 19.9% 的上漲潛力。

結論：有吸引力的股息增長機會

在該股在過去一年出現回調之後，Prologis 似乎已成為一個有吸引力的股息增長選擇。公司的最新業績非常強勁，管理層的指引樂觀，2.85% 的股息收益率仍然得到充分覆蓋，為進一步加息留有充足空間，向前發展。

股票可能不是特別便宜，但鑑於 Prologis 的歷史趨勢是相對於其行業同行進行溢價交易以及其整體質量，很難判斷投資者是否會有更好的機會在短期內購買該名稱。