Prologis(PLD.US)：强劲的财务业绩证明其估值合理吗？

Prologis, Inc. ( PLD ) 发布了另一份出色的第二季度业绩季度报告，其中包括尽管存在潜在挑战，但仍保持一致的顶线和底线增长。无论如何，投资者应该警惕股票的估值，这并不是特别吸引人。出于这个原因，我对股票持中立态度。

Prologis 在很大程度上是美国最大的工业房地产投资信托基金，在 19 个国家经营着大约 10 亿平方英尺的房地产。从规模来看，该国第二大工业 REIT 是公共存储 ( PSA )，其市值为 575 亿美元，是 Prologis 的 61%。

Prologis 的积极品质

由于其巨大的运营空间，Prologis 可容纳超过 5,800 名租户。因此，其现金流相当多样化，将交易对手风险降至最低。

Prologis 的规模带来的另一个重要品质是，该公司可以释放规模经济，其中包括降低运营费用占总收入的百分比。此外，由于债务人对这样一家信誉良好的公司的需求有限，它可以确保有利的融资条件。

为了说明这一点，Prologis 的 EBITDA 利润率从 2014 年的 56.8% 逐渐扩大到去年的 69.7%。此外，Prologis 的加权平均利率为 1.8%，表明该公司有能力吸引非常便宜的融资。

即使在利率上升的环境中，该公司也可能会吸引同行中最便宜的融资。在持续的宏观经济环境中，这带来了另一个巨大的竞争优势和一个非常有吸引力的特征。

第二季度业绩：尽管面临市场挑战，但对物流物业的需求强劲

房地产投资者越来越担心工业 REITs 的表现。这是由于持续的宏观经济狂热和经济增长放缓的可能性，这可能会减少对工业物业的需求。然而，在对物流空间的坚定需求和 Prologis 多年租约的支持下，该公司第二季度的业绩依然强劲。

具体来说， 收入增长 8.7% 至 12.5 亿美元，而 FFO/share 增长 9.9% 至 1.11 美元。总体而言，Prologis 继续顺应疫情对工业物业的强劲需求顺风，经历了前所未有的租金增长。

供应链瓶颈也依然存在，导致分销商努力提高履行率和运营稳健性，从而增加 Prologis 物业的租金。

Prologis 的资产负债表仍然相当健康，债务占其总市值的百分比保持在合理的 18.5%。如前所述，加权平均借款利率相对较低，为 1.8%，说明公司资产负债表的实力。

此外，Prologis 的加权平均剩余租期在第二季度末为 4.2 年，随着租户渴望在未来进一步获得物流物业，连续（从 4.0 年）延伸。

这不仅进一步验证了对 Prologis 物业的持续高需求，而且提高了 REIT 的中期现金流可见性。即使未来几年租金有所下降，Prologis 的收入也可能几乎不会受到影响。

但是，租金不太可能一开始就下降。事实上，正如管理层在财报电话会议上所指出的那样，鉴于空置率非常低且需求健康，PLD 将其全年整体市场租金增长预期提高至全球 23% 和美国 25%。

另一个说明 Prologis 目前所经历的整体动态的重要指标是房地产投资信托基金的入住率。特别是，入住率从第一季度已经令人印象深刻的 97.4% 上升到第二季度的 97.6%。

随着 Prologis 保持强劲势头，管理层再次提高了其 2022 财年的前景，预测每股 FFO 为 5.14 美元至 5.18 美元（之前为 5.10 美元至 5.16 美元）。

尽管最近进行了修正，但 Prologis 并不便宜

虽然 Prologis 的股价今年迄今已修正略高于 24%，而且管理层进一步提高了其 2022 财年 FFO / 股票的前景，但我认为股价仍处于适度高位。通过应用管理层 FFO/股票展望的中点，该股目前的市盈率/FFO 为 24.7 倍。这个倍数处于 Prologis 历史 P/FFO 的最高值，介于 15 倍和 25 倍之间。

一方面，投资者愿意为股票支付溢价并非没有道理。该公司具有许多使其与同行区分开来的品质，尤其是在日益不确定的贸易环境中。

PLD 的股息增长前景仍然非常强劲的事实也是推高估值的另一个催化剂。早在 2 月份，管理层就宣布股息加速上调 25.4%，令投资者震惊 。

另一方面，在利率上升的环境中，当前的倍数实在是太丰富了，即使 Prologis 的增长要保持在高个位数。面对估值倍数压缩，投资者似乎没有安全边际。

此外，尽管去年股息大幅上调，但由于目前的估值溢价，Prologis 2.5% 的股息收益率仍低于 3% 左右的平均水平。因此，股息几乎无法抵消因估值可能修正而造成的任何损失。

华尔街对 PLD 股票的看法

转向华尔街，Prologis 根据过去三个月的 11 次买入和 2 次持有评级，给出了强烈的买入共识评级。Prologis 股票的平均预测为 162.25 美元，表明上涨潜力为 27.24%。

要点：其他地方可能有更好的机会

Prologis 是一家高质量的公司，应该保留在投资者的关注名单上。REITs 中很少有公司能够接近 Prologis 的广泛品质。话虽如此，以当前估值买入似乎并不是最明智的决定，尤其是在这些天有这么多股票以折扣价交易的情况下。