Spirit Realty Capital(SRC.US)：建立穩定的收入

Spirit Realty Capital ( SRC ) 是一家淨租賃房地產投資信託基金，專門投資於單租戶零售物業。多年來，Spirit Realty 的投資組合已經非常多元化，目前包括 48 個州的 2,000 多處房產。這些物業出租給服務於 35 個不同行業的 334 名租戶。

公司的投資具有一些吸引人的特點。其中之一是投資者可以在每個零售子行業中獲得敞口，現金流分散在幾乎每個州的數百個租戶中，從而享受多元化的收入流。但是，Spirit Realty 存在風險。例如，關於前一點，在風險相對較高的房地產行業（零售）中管理數千個小型物業可能會在經濟低迷時期導致收租問題。

總體而言，該公司似乎處於有利地位，可以在未來產生相當有彈性的業績，而目前的股息似乎得到充分覆蓋，支持 6.1% 的收益率。因此，雖然風險並非不存在，但該股票可以為收入導向型投資者提供相當充分的服務。

我對 Spirit Realty 持中立態度。

彈性性能，產品組合擴展

通脹壓力和整體不確定的宏觀經濟環境支持了消費者信心下降從而導致消費者支出下降的情況。這可能會給零售商帶來充滿挑戰的環境。

儘管這些擔憂可能會在未來的某個時候成為現實，但美國的消費者支出在 2022 年第一季度仍保持在創紀錄水平。因此，零售地點的表現繼續保持彈性，從而使 Spirit Realty 表現強勁。

該公司截至 3 月 31 日的第一季度業績相當強勁，租金收入和運營資金 (FFO)/股分別為 1.684 億美元和 0.95 美元，分別增長 24.6% 和 90%。收入增長受到房地產收購和入住率創紀錄水平的推動，到本季度末，入住率達到了驚人的 99.8%。

Spirit Realty 在第一季度還收取了近 99% 的租金，考慮到其龐大的租戶基礎，這非常了不起。這表明其租戶的財務狀況保持健康。

該公司繼續擴大其資產基礎，在本季度又購買了 41 處房產。這些物業的平均現金收益率為 6.42%，將進一步增加 Spirit 的投資組合多元化。

在研究表現之後，Spirit Realty 的管理層重申了其先前的 2022 財年展望，估計調整後的運營資金 (AFFO)/股在 3.52 美元至 3.58 美元之間。在中點，這意味著 AFFO/份額同比增長 8.8%。

你應該為股票支付多少？

儘管該公司最近的表現相當有希望，但 Spirit Realty 的 AFFO/ 股票在過去幾年中未能顯著上升。事實上，它隨著時間的推移而下降，在 2016 年、2019 年和過去 12 個月分別為 4.39 美元、3.75 美元和 3.44 美元。之所以出現這種情況，主要是由於電子商務的興起、幾項令人鼓舞的收購/處置以及最近的 COVID-19 大流行導致零售 REITs 面臨的挑戰。

部分由於 Spirit Realty 不穩定的 FFO 結果，該股的估值歷來徘徊在高個位數至低位兩位數。目前股價約為管理層指引中點的 11.8 倍，或 AFFO 普遍預期的 11.7 倍。這意味著較行業平均水平折讓約 32%，這表明投資者對低於平均水平的增長和整體表現的預期。

然而，同樣值得注意的是，該股票提供了可觀的收益，另一方面，這可能會激發投資者對 Spirit Realty 的興趣。讓我們檢查一下。

自首次公開募股以來每年都增加股息後，Sprit Realty 在 2018 年大幅削減了股息。該公司在 2017 年支付了每股 3.20 美元的年度股息。此外，該公司在削減後支付了 11 次 0.625 美元的季度股息，這意味著年化股息率為2.50 美元。值得注意的是，在大流行期間，股息保持穩定。

繼去年業績改善後，股息提高了 2.08%，季度利率為 0.638 美元。以目前 2.55 美元的年化收益率計算，Spirit Realty 的股票收益率為 6.1%。這比該行業近 4% 的平均水平高出 54.9%。

總體而言，該股票以貼現估值交易並附帶高額收益率是有道理的，因為投資者要求對其投資案例所帶來的潛在風險進行充分補償。在我看來，低於 12 的 P/AFFO 倍數意味著當前 DPS 的收益率在 6% 以上，這是一個合理的估值。這是因為 6% 的收益率為投資者的總回報前景提供了相當大的安全邊際。假設股票將經歷進一步的多重壓縮，這也應該足以彌補任何資本損失，儘管可能性不大。

華爾街的看法

轉向華爾街，Spirit Realty Capital 根據過去三個月分配的五個買入和四個持有評級，給出了中等買入的共識評級。

Spirit Realty Capital的平均股票預測為 51.53 美元，  意味著 22.34% 的上漲潛力。

Spirit Realty 是較好的零售房地產投資信託基金之一，其資產組合和租戶基礎極其多樣化。儘管該公司的業績歷來有些不穩定，但在大流行期間財務狀況仍然強勁，並在其最新的季度業績中進一步改善。

儘管 Spirit Realty 的投資案例存在風險，而且 2018 年的股息削減肯定令人不快，但以收入為導向的投資者可能會看好該股。憑藉 6.1% 的收益率、管理層指導中點的 72% 的派息率，以及最近適度但受歡迎的股息增長，Spirit Realty 的創收前景頗具吸引力。