天風證券：維持保利物業(06049)“買入”評級 住宅物管費穩中有升

天風證券發布研究報告稱，維持保利物業(06049)“買入”評級，公司背靠保利發展，同時加大第三方外拓力度，規模增長可期；住宅物管費穩中有升，高毛利的社區增值服務收入增長迅速，盈利能力或有提升，基于2021年業績公告，下調2022/23年歸母凈利潤由11.57/15.11至10.67/13.49億元，EPS由2.09/2.73元/股至1.93/2.44元/股。

事件：公司發布2021年業績公告，2021年全年實現收入107.83億元，同比增長34.2%；歸母凈利潤8.46億元，同比增長25.6%；EPS為1.53元/股，同比增長25.4%。

天風證券主要觀點如下：

業績雙位數增長，收入結構保持穩定。

2021年公司實現收入107.83億元，同比增長34.2%，歸母凈利潤8.5億元，同比增長25.6%。分業務看，物管服務、非業主增值服務、社區增值服務分別實現66.7億元、18.11億元、23.01億元，同比增速分別為34.8%、35%、31.6%。從各主業收入占比看，2021年物管服務、非業主增值服務、社區增值服務分別占總收入的61.9%、16.8%、21.3%，較2020年收入占比分別提升0.3pct、提升0.1pct、下降0.4pct，主業收入結構維持穩定

在管規模持續擴大，各主業收入穩定增長。

分業務看：1)物管服務實現66.7億元，同比增長34.8%。公司總在管面積4.65億方，同比增長22.41%。從項目來源看，來自保利集團和第三方的在管面積分別為1.86億方、2.79億方，同比分別增長22.11%、22.61%，占比分別為40%、60%，所占比例與去年持平。從業態看，住宅：非住宅業態在管面積占比分別為45%、55%，該比例較2020年基本持平。公司物管費方面，住宅、商業級寫字樓的平均物管費分別為2.24、7.39元/平方米/月，分別較去年提升0.01、減少0.44元/平方米/月。在管面積大幅增長是物管服務收入快速提升的主要原因。

2)非業主增值服務實現18.11億元，同比增長35%，其中案場協銷服務和其他非業主增值服務分別實現收入11.23億元、6.88億元，同比分別增長17.76%、77.56%，增長主要由于案場協銷項目數量持續增長。

3)業主增值服務實現23.01億元，同比增長31.6%。增長主要源自管理規模擴張及用戶增長，疊加優質服務帶來的客戶粘性，業務基礎良好。

社區增值服務毛利率提高，盈利能力穩中有升。

2021年公司毛利率18.68%，較去年提升0.03pct，毛利率穩中有升，主要原因在于1)收入占比最高的物管服務的毛利率14.31%，較去年略微提升0.15pct；2)非業主增值服務毛利率18.66%，較去年下降1.43pct，主要受新增寫字樓租賃業務影響；

3)社區增值服務的毛利率31.4%，較去年提升1.13pct，主要由于美居、社區零售等產業能力提升和產品力升級，毛利占比略有上升。公司三費率下降0.31pct至9.52%，費用管控卓有成效。凈利率8.08%，較去年下降0.58pct，主要由于1)租賃資產及使用權資產增加，相應的融資成本提升119.8%至1060萬元；2)受匯率變動影響，公司匯兌損益實現-887萬元虧損。

背靠保利規模持續擴張，第三方外拓力度加大。

公司總簽約面積6.56億方，同比增長15.70%。1)來自保利集團的簽約面積為2.79億方，期內簽約面積增長3885萬方；2)截至2021年12月31日第三方簽約面積3.77億方，期內新增5021萬方，截至2021年12月31日，第三方合同數1201個，較2020年底凈增長280個。公司1月發布股權激勵計劃公告，三批解鎖條件包括2022-2024年歸母凈利潤的CAGR不低于25.5%，應收賬款周轉率不低于6.5,2022-2024年凈資產收益率分別不低于12.0%、13.5%、14.5%，上述指標不低于對標企業75分位值等。