国泰君安(香港)：宝龙地产(01238)买入评级 目标价6.23港元

宝龙地产将2019年合约销售目标由人民币500亿元调升至人民币550亿元。2019年1至10月合约销售同比增长52.4%至人民币505.1亿元，相当于公司调整后2019年销售目标的91.8%。2019年下半年可售资源预计将达到约人民币631亿元，相当于约40.9%的去化率即可完成调整后的全年的销售目标。  

充裕的土地储备与较低的单位土地成本将维护公司的毛利率。截至2019年6月30日，公司土储总建筑面积达到2，437万平米，单位土地成本为每平米人民币2，701元，仅相当于公司2019年上半年销售均价的16.5%。长三角地区的土储占到了总土储建筑面积的72.6%，而一二线城市的土储占到了总土储建筑面积的57.3%。  

2019年上半年核心净利同比上升48.9%至人民币12.45亿元。由于交付建面和交付项目的销售均价上升，公司2019年上半年收入同比上升32.0%至人民币122.51亿元。我们预计2019至2021年核心净利将分别达到人民币27.37亿元、人民币37.11亿元和人民币49.33亿元。  

我们给予公司6.23港元的目标价，相较于公司2019年每股估值12.46港元有50%的折让，也分别相当于8.5倍2019年核心市盈率及0.8倍2019年市净率。投资评级为“买入”。  

风险因素：低于预期的合约销售，商业物业项目的延迟开业。