Simon Property Group 股票（紐約證券交易所代碼：SPG）：你應該購買其 6.2% 的股息嗎？

自 COVID-19 大流行的艱難日子以來，西蒙地產集團（紐約證券交易所代碼：SPG ）的業績一直在不斷改善。令人印象深刻的是，該公司的複蘇相當迅速，因為其財務狀況今年將接近大流行前的水平。結合西蒙持續增加的股息，其已經具有吸引力的 6.2% 的收益率，以及該股的估值可能進一步上漲，我仍然看好該股。

SPG 的財務狀況正在接近大流行前的水平

作為一家零售房地產投資信託基金，Simon Property 在大流行期間受到了不利影響。然而，年初至今，該公司已經建立了非常強勁的複蘇勢頭。事實上，根據公司在 2022 年前 9 個月的業績，西蒙地產集團的財務狀況將在年底接近大流行前的水平。

隨著購物中心客流量的恢復以及零售商再次尋找黃金地段開店， 西蒙 在最近的第三季度業績中實現了 13.2 億美元的總收入，比去年同期增長了 1.5%。

更具體地說，零售房地產市場的持續復甦、強勁的租賃勢頭和入住率的提高推動了收入的增加。事實上，與第二季度末的 92.8% 相比，本季度末的入住率為 94.5%，大幅增加了 170 個基點。

西蒙正在利用其不斷提高的租金收入和運營指標來推動更高的盈利能力。與 2021 年第三季度相比，其投資組合的淨營業收入 (NOI)（包括其國內物業、海外物業和收購的 Taubman 物業）增長了 3.2%。

我喜歡這個數字，但最重要的是，我喜歡這樣一個事實，它表明 Taubman 對公司的業績有所貢獻。當時，市場對收購持懷疑態度。因此，看到包括 Taubman 物業在內的 NOI 不斷增長，應該會讓投資者相信管理層有信心有效地分配資本。

最後，在 SPG 好於預期的業績支持下，管理層再次上調了先前的展望。他們現在預計 SPG 的每股運營資金（也稱為 FFO/股，來自房地產公司的現金流）將在 11.83 美元至 11.88 美元之間（高於之前的 11.70 美元至 11.77 美元）。從中點來看，這僅比公司 2019 財年大流行前 FFO/每股 12.37 美元低 4.1%。

連續派息上調吸引投資者關注

儘管華爾街應該對 SPG 公佈的收入和 FFO / 股穩健增長感到高興，但我認為真正推動該股近期上漲的是其連續提高股息，這可能引起了投資者的注意。

在西蒙在大流行期間削減股息之後，該公司現在已經連續七個季度增加了股息。這已經是一個既定的趨勢了！連同第三季度的業績，該公司連續第七個季度將股息上調至 1.80 美元的季度利率，連續增長 2.9%，同比增長 9.1%。

現在出現的問題是，這些引人注目的連續增長能否持續。好吧，7.20 美元的年化股息表明，在西蒙最新指引的中點，派息率達到了 61% 的舒適水平。基於此，我認為 Simon's 很有可能維持這些季度增長，可能直到季度利率達到降息前的水平（2.10 美元/季度）。

SPG 股票的估值是否合理？

西蒙的股價已從 52 週的低點上漲了 34%。也就是說，我認為該股仍被適度低估。在管理層 FFO/股票前景的中點，當前遠期價格/FFO 為 9.75 倍，這意味著與同行的平均水平相比有很大折扣。

這對我來說很奇怪，因為西蒙具有多種品質，包括市場領先的每平方英尺租金、多元化的物業組合以及以創造股東價值為目標的熟練管理。我相信該股票的價格至少可以適度上漲，價格/ FFO 為 11 倍，其 6.2% 的高收益率應該是一個有希望的催化劑。

SPG 股票的目標價格是多少？

關於華爾街對 Simon Property Group 的看法，根據過去三個月分配的五次買入和七次持有，該股已獲得溫和買入共識評級。SPG 股票的平均預測為 119.80 美元，意味著只有 3.6% 的上漲潛力。

要點：回報可能蓋過潛在風險

華爾街似乎對西蒙的投資案例持保守態度，考慮到所涉及的潛在風險，這並非沒有道理。零售物業仍然是房地產領域中最沒有吸引力的物業之一，而房地產市場目前由於利率上升而面臨越來越大的壓力。

儘管如此，西蒙強勁的經營勢頭仍在改善。入住率的持續改善證明西蒙的物業仍然供不應求。根據 Simon 當前的財務趨勢，公司的利潤和股息有望進一步提高，我相信 Simon 的潛在回報可能超過潛在風險。