西蒙房地產(SPG.US)：广泛的安全边际、高额股息收益率

由于经济担忧，今年迄今下跌近 40% 后，西蒙地产集团 ( SPG ) 的估值、盈利能力和股息增长潜力看起来颇具吸引力。我看好这只股票。 

SPG 成立于 1993 年，是一家专注于美国零售物业的房地产投资信托公司。该公司的目标是使其物业成为高端零售商及其客户的首选目的地。

根据其最新提交的文件，西蒙在美国拥有或持有 199 处创收物业的权益，其中包括位于 37 个州和波多黎各的 69 家 Premium Outlets、95 家购物中心、14 家磨坊、6 个生活方式中心和 15 处其他零售物业里科。

该公司还拥有之前公开交易的 Taubman Realty Group 80% 的非控股权益，该集团于 2020 年底收购。最后，西蒙拥有 Klépierre SA ( KLPEF ) 22.4% 的股权，这是一家在巴黎上市的上市公司。总部位于房地产公司，对遍布 14 个欧洲国家的购物中心感兴趣。

Simon 的市值接近 367 亿美元，是美国第二大最有价值的零售 REIT，仅次于 Realty Income ( O )。

西蒙地产集团的财务状况正在改善

过去两年对西蒙来说非常动荡。2020 年年中，由于零售店暂时关闭，该公司因大流行而遭受重创。SPG 趁着当时的狂热收购了 Taubman Realty Group，当时其股价处于低迷水平。

随着去年零售店的复苏以及该公司通过其在 Taubman 的股份提高运营效率，西蒙的每股 FFO 接近大流行前的 11.94 美元水平。就上下文而言，2019 财年每股 FFO 为 12.04 美元。

进入2022财年，公司保持强劲势头。在其 2021 年第一季度的业绩中，总收入为 13 亿美元，比去年同期增长 4.5%。零售房地产的持续复苏、强劲的租赁势头和较高的入住率推动了收入的增长。因此，每股 FFO 上涨 12.1% 至 2.78 美元。

特别是投资组合 NOI，包括国内房产、国际房产以及西蒙对 Taubman Realty Group 的投资，与去年同期相比增长了 8.8%。

因此，西蒙对陶布曼的巨额收购继续被证明对公司的全面业绩产生了相当大的影响。此外，入住率从去年的 90.8% 上升至 93.3%。

在 2022 财年开局好于预期之后，管理层提高了之前的全年展望，现在预计每股 FFO 将在 11.60 美元至 11.75 美元之间，高于之前的 11.50 美元至 11.70 美元。

此外，该公司最近连续第五个季度将股息提高至 1.70 美元的季度利率，环比增长 3%，或同比增长 21.4%。

最后，董事会批准了一项新的股票回购计划，允许管理层在未来 24 个月内回购价值高达 20 亿美元的股票。

尽管财务状况有所改善，但担忧依然存在

尽管由于财务状况良好，该股去年有所回升，但也出现了新的担忧。随着通胀目前徘徊在 41 年高位，投资者越来越担心消费者未来的购买力。如果价格上涨相对于基本工资增长失控，则非必需消费品的支出可能会下降。

此外，由于供应链瓶颈持续存在，零售地点一直在努力维持健康的库存水平，从而扰乱了销售流程。

集装箱运费仍接近创纪录水平，这意味着运费也变得异常昂贵，进一步压低了零售商的利润率。如果零售商陷入困境，SPG 可能会在保持强劲的入住率和租金收取水平方面遇到障碍。

SPG 股票的估值合理吗？

管理层指导的中点表明，西蒙将在 2022 财年实现每股 FFO 接近 11.68 美元。随着股价持续下跌，P/FFO 倍数现已降至约 8.4 倍。

此外，目前每股 1.70 美元的季度股息率意味着年化率为 6.80 美元，这反过来意味着在股票当前价格水平下的股息收益率为 7%。

在我看来，这两个指标都表明潜在投资者对股票进一步下跌有相当大的安全边际。仅巨额收益率就可以抵消股价损失，甚至阻止投资者将股票抛售。

此外，目前的年化股息率和管理层指导的中点将派息率定为 58%。因此，随着公司即将发布的收益报告，连续第六次连续增长并非不可能。这样的加息应该会进一步提振投资者对该股的信心。

华尔街对 SPG 股票的看法

转向华尔街，西蒙地产集团根据过去三个月分配的七次买入和七次持有的共识评级，给出了中等买入的共识评级。SPG 股票的平均预测为 145.43 美元，意味着 49% 的上涨潜力。

外卖——利大于弊

西蒙地产集团的业绩在大流行期间受到了打击，但其恢复速度相当迅速。尽管存在最近的担忧，但该公司的指引指向今年接近创纪录的盈利能力。

由于股票的估值合理，高额的股息收益率提供了广泛的安全边际，而且派息有可能向前增长，我看好这只股票。