2 支股息收益率超過 5% 的醫療保健房地產投資信託基金；你應該買嗎？

Physicians Realty Trust ( NYSE: DOC ) 和 Healthpeak Properties ( NYSE: PEAK ) 在醫療保健 REITs 中提供了一些最高收益率。如今，隨著投資者尋找提供可觀股息收益率的股票以減輕市場風險，DOC 和 PEAK 似乎是絕佳的選擇。情況可能就是這樣，尤其是考慮到醫療保健資產的相對彈性。然而，有一個論點是，這兩種房地產投資信託基金似乎都具有令人鼓舞的增長和未來的總回報前景。因此，我對這兩個名字都持中立態度。

在當前市場環境下，DOC 和 PEAK 是否更安全？

醫療保健資產是為一個非常特殊的目標而建造的（例如，作為醫院運營），而空間中的運營商則尋求穩定性。這些動態導致這些房產通常處於長期租賃狀態。因此，像 DOC 和 PEAK 這樣的房地產投資信託基金享有相對彈性的租金收入和可預測的現金流。這在他們的最新結果中得到了證明。

DOC 的物業出租給醫生、醫院和醫療保健服務系統，報告第二季度收入增長 17% 至 1.322 億美元。這一增長主要是由於資產基礎更大，但重要的是，FFO/股為 0.27 美元，而去年為 0.26 美元，這意味著該公司的房地產收購在每股基礎上增加了利潤。入住率保持在 95%，這表明房地產投資信託基金在當前環境中應對持續挑戰的能力。

Healthpeak Properties 的資產基礎包括生命科學設施、高級住宅和醫療辦公室，也報告了強勁的第二季度業績，與去年相比，該房地產投資信託基金的同業淨營業收入增長了 3.7%。這是由於生命科學和醫療辦公室領域的增長。調整後的 FFO/股也具有彈性，為 0.44 美元，同比增長 4 美分。

在我看來，即使潛在的宏觀狀況自上半年以來已經惡化，這兩個房地產投資信託基金都應該在今年下半年繼續取得強勁的業績。截至本季度末，DOC 的加權平均剩餘租賃期限為 10.3 年。

PEAK 的生命科學和醫療辦公物業的加權平均剩餘租賃期限分別為 6.4 年和 4.6 年。結合大多數這些屬性的關鍵性質，現金流應該保持堅如磐石。

他們的股息和增長前景如何？

DOC 和 PEAK 目前的 收益率分別為 6.1% 和 5.2%。這兩個數字都非常多汁，特別是考慮到這兩個 REIT 都享有優質收入。然而，我認為這兩種房地產投資信託基金的股息增長前景都有些疲軟。雖然他們的多年租約保護他們免受收入波動的影響，但隨著時間的推移，他們也阻止了有意義的租金上漲。

以 PEAK 的合同租賃自動扶梯為例。毫不奇怪，98.8% 的 REIT 年化基本租金 (ABR) 具有 3.2% 的固定自動扶梯，僅剩下 1.2% 的 ABR 增長與 CPI（消費者物價指數，即通脹速度）相關。這意味著，如果公司的費用增長率高於3.2%，在其他條件不變的情況下，公司全年的營業收入將下降。在當前環境下尤其如此，因為考慮到通脹水平上升，費用很容易以更高的速度增長。

DOC 和 PEAK 疲弱的增長前景也反映在它們多年來的 FFO/股和每股股息擴張疲軟。在 2018 年至 2021 年期間，DOC 報告的 FFO/share 每年分別為 1.08 美元、0.99 美元、1.05 美元和 1.02 美元。這些年的每股股息為 0.92 美元，因為該公司顯然缺乏 FFO / 股的任何增長來支持有意義的股息增長。

PEAK 也是如此，其 2018 年至 2021 年間的 FFO/share 分別為 1.82 美元、1.76 美元、1.64 美元和 1.61 美元。此外，這些年的每股股息分別為 1.48 美元、1.48 美元、1.48 美元和 1.20 美元。

是的，由於 PEAK 的多年租約，在此期間收入保持彈性，但隨著費用增長速度加快，REIT 的營業收入正在下降。隨著派息率逐年惡化，該公司去年削減了每股股息。

DOC股票是買入嗎？

轉向華爾街，Physicians Realty 的持有共識評級基於過去三個月分配的一次買入和六次持有。DOC 股票的平均預測為 18.07 美元，意味著上漲潛力略高於 21.6%。

PEAK股票是買入嗎？

就 Healthpeak Properties 而言，該股基於過去三個月分配的 9 次買入和 3 次持有而獲得強烈買入共識評級。平均峰值股票預測為 31.67 美元，意味著更大的 33.3% 的上漲潛力。

外賣——對這兩隻股票的不同看法

DOC 和 PEAK 附帶在當前市場環境下實用的基本屬性的多年租約。具體而言，儘管市場面臨持續挑戰，他們的現金流仍應保持穩定。它們的收益率似乎也很有吸引力，可以增加投資者的安全邊際。但是，不應盲目信任它們。兩家公司都缺乏有意義地增加股息的前景。最近幾年在 FFO 下降的情況下從 PEAK 削減股息進一步體現了這一論點。

隨著利率的上升，我需要更高的國庫券收益率差，才能對購買 DOC 和 PEAK 充滿信心。如果它們的收益率接近 7.5% - 8.0%，它們可能值得再看一看。