Physicians Realty Trust(DOC.US)：儘管有高質量的現金流，但增長前景並不樂觀

總部位於威斯康星州的 Physicians Realty Trust ( DOC ) 成立於 2013 年，其醫療保健投資組合已從 IPO 時的約 1.24 億美元房地產總資產增長到最新提交的約 58.7 億美元。

具體來說，DOC 的投資組合目前包括位於 33 個州的 278 處醫療保健物業，總可出租淨面積約為 1560 萬平方英尺。其中，約 95% 已出租，加權平均剩餘租期為 6.2 年。值得注意的是，該投資組合約 90% 的可出租淨平方英尺位於醫院校園或其他醫療保健設施中，這使 DOC 能夠實現運營效率。

由於公司醫療保健資產的關鍵性質，DOC 歷來產生了強勁的現金流。與零售和商業地產信託不同，DOC 租戶不受消費者支出和通貨膨脹等因素的影響。因此，它的整體性能即使在艱難時期也能保持彈性，類似於我們目前正在經歷的情況。

這種品質歷來體現在公司強勁的股息記錄中，這得到了堅定不移的運營資金 (FFO) 的支持。因此，尋求降低風險的收入導向型投資者經常以愉快的方式討論該股票。由於其較低風險的投資案例，股價在持續動蕩的環境中保持相對較好。事實上，年初至今，股價已下跌約 10%，而綜合房地產指數下跌 21.5%。

雖然該股票可能很好地服務於保守的收入導向，但我認為該公司缺乏顯著的增長前景。出於這個原因，我對股票持中立態度。

近期表現

DOC 的第一季度業績再次展示了該公司產生可預測和低波動性現金流的能力。收入增長 15% 至 1.304 億美元，而每股 FFO 為 0.27 美元，與去年持平。

收入增長是由 DOC 的醫療辦公大樓 (MOB) 的同店現金 NOI 增長 2.0% 推動的，這佔 DOC 可出租總面積的 80% 以上。雖然標準化 FFO 也增長了 9.9% 至 6340 萬美元，但這一增長被該公司新發行的股票所抵消，該公司用這些股票為其未來投資提供資金。

特別是，DOC 在本季度完成了價值約 2200 萬美元的投資。在本季度末，DOC 還投資 2770 萬美元收購了位於俄亥俄州新奧爾巴尼的 59,233 平方英尺的醫療辦公物業。該設施的租賃率為 94.6%，加權平均剩餘租賃期為 7.8 年。它主要由擁有 20 名醫師的骨科團體 OrthoNeuro 租用。雖然 DOC 收購的物業產生了更多的租金收入，但額外的稀釋抵消了任何 FFO/股票的增長前景。儘管如此，隨著 DOC 收購具有延長加權平均租約以容納高質量租戶的資產，其產生強勁現金流的戰略可能會得到很好的服務。

5.3%的股息收益率是否足夠？

正如我們所提到的，由於其物業的性質和相當保守的投資理念，DOC 在過去幾年中產生了非常一致的 FFO/share。自 2017 年以來，該公司的 FFO/股浮動在 0.94 美元至 1.08 美元之間。因此，該信託每年支付相當穩定的每股股息。事實上，在此期間，每股股息保持不變，為 0.92 美元。

一方面，在 DOC 持久的租金收入的支持下，股息可能會保持相對較好的覆蓋率。另一方面，DOC 的增長前景似乎非常渺茫。由於公司的多年租約，租金上漲幅度相對較小，而其房地產收購大多被基礎股票發行所抵消。這是在這種情況下為“穩定”付出的代價。

然而，這裡還有另一個風險需要考慮。幾年前，DOC 的高額股息收益率將帶來可觀的資本回報。雖然目前 5.3% 的收益率仍然看起來相當有吸引力，但隨著利率的上升，考慮到其幾乎沒有增長前景，情況並非如此。換句話說，由於缺乏股息增長，投資者可能在當前環境下要求更高的收益率，這可能對股票的前進軌跡產生負面影響。

華爾街的看法

轉向華爾街，Physicians Realty 的持有共識評級基於過去三個月分配的 3 次買入、4 次持有和 1 次賣出。Physicians Realty 的平均股票預測為 19.06 美元，意味著 12.98% 的上漲潛力。

結論

DOC 的醫療保健房地產資產基礎即使在不確定性增加的時期也應該能夠保持穩健的表現，正如強大的 FFO/股票產生所證明的那樣。與商業、零售和住宅同行相比，該公司的重要資產降低了其整體風險狀況。

出於這個原因，DOC 在一些保守的、以收入為導向的投資組合中可能是一個肥沃的位置。也就是說，該公司缺乏任何令人信服的增長動力，而且考慮到缺乏擴張前景，在利率上升的環境中，顯然高額的股息收益率失去了吸引力。