浙商證券：維持中國海外發展(00688)“買入”評級 長期發展動能充足

浙商證券發布研究報告稱，維持中國海外發展(00688)“買入”評級，融資成本持續保持行業最低區間，土儲充裕且聚焦高線城市，商業板塊不斷發力，未來增長動能充足。預計2022-24年歸母凈利449/489/527億元，對應EPS4.10/4.47/4.82元，參考可比公司估值，給予22年6倍PE估值，目標價30.4港元。

浙商證券提到，21年公司實現營收2422.4億元，同比+30.4%，實現歸母凈利潤401.6億元，同比-8.5%，造成公司歸母凈利潤下滑的主要原因：1)歷史高價地進入結轉，導致毛利率下滑6.5pct至23.5%；2)受市場影響，公司21年投資物業公允價值變動收益同比下降40%至55.4億元，應占合營公司投資收益同比下降59%至9.0億元。雖然公司盈利能力略有下滑，但依然維持行業領先水平，21年歸母凈利潤率16.6%。公司管理效率持續提高，21年營銷及管理費用率2.9%，較20年下降0.4pct。

報告中稱，21年公司實現合約銷售額3695億元，同比+2.4%，合約銷售面積達1890萬平，銷售均價19550元每平，同比+3.9%。公司兼具規模與市場口碑，持續鞏固區域優勢，21年在31個城市銷售額躋身前三，在北京、上海、廣州和南京等十個城市的銷售合約額均超100億元，長三角、大灣區、粵港澳三大核心都市圈銷售占比61%。公司堅持以現金流管理為中心，21年銷售回款3,528.1億元，同比+3%，回款率96%。21年已售未結2662億元，不含中海宏洋為1694億元，為未來收入結轉提供強有力的支撐。

報告提到，公司21年運營項目99個，合計577萬平，儲備項目68個，合計521萬平，儲備項目中91%位于一二線城市，將于22-25年期間逐漸入市。21年公司實現租金收入46.7億元，同比+15%，寫字樓與購物中心均表現優異，運營能力不斷提升：1)寫字樓業態繼續保持行業領先，21年收入35.1億元，其中一線城市占比55%，出租率穩步提升至87.5%；2)購物中心業態快速發展，21年收入11億元，同比+27.3%，出租率94.8%，運營項目同店銷售額+23.9%，客流量+26.3%。