降息來了，加拿大房地產REITs的機會也來了

2024年或開啟降息週期，雖然降息時間點依然未知，但大的趨勢已經確定，就等加拿大央行行動。一旦降息，很多對利率敏感的行業，比如說房地產，以及高負債公司將獲得喘息之機。但是，基本面好的房地產公司，比如說房地產投資信託（REITs）不會等到這個利好兌現之後才開始上漲，投資者如果不提前佈局，極有可能踏空，錯失上漲行情。

REITs通過舉債來收購、開發以及升級房地產並賺取更高的租金，而利率的快速飆升導致REITs的利息增速高於租金。

有些零售REITs感受到了財務壓力並因此放棄申請新的貸款。此外，昂貴的抵押貸款抑制了房地產需求，拉低房價，加拿大所有的REIT都受其影響。REIT的股價是由它房地產組合的公允市價決定的，加息期間，很多REITs的價格跌至歷史低點。

現如今，利率趨勢大概率將轉向，房地產行業的股價趨勢應該也將反轉。

有些房地產股票便宜但有可能是價值陷阱，但下面這兩隻除外。

2022年4月啟動加息以來，CT Real Estate Investment Trust（TSX:CRT.UN）的股價下跌了18%。儘管利息在增加，但REIT的現金流和派息並沒有受到影響，同時派息率維持在75%以下。

之所以如此，原因在於CT REIT“抱了大腿”，它的母公司Canadian Tire Corporation Ltd（TSX:CTC）貢獻了91.3%的租金收入。此外，不同於其他REITs，CT REIT開發項目的融資主要靠自己的營運資金而不是抵押貸款。2023年的一個升級項目用了短期信貸，但該項目超過90%的房地產已經出租，收取的租金將改善該公司今年的淨利潤。

CT REIT承諾將應納稅收入的100%都用於派息，股息率6.1%。隨著租金的增長以及房地產數量的增加，公司現金流隨之增長，股息年均增速超過3%。該REIT的基本面很好，2024年的股息有望繼續增長。此外，房地產價格的復蘇也將有望驅動該股股價上漲。

RioCan REIT（TSX:REI.UN）的股價在加息週期期間下跌24%，但與CT REIT不同的是，RioCan的承租人非常分散，單一承租人的租賃收入比例不超過5%。疫情期間，該REIT就已經削減了股息，目前派息率在50%左右。

高利率影響了RioCan的淨利潤，因此管理層決定暫停申請新的貸款以及所有新的大型建築項目，為減債（現有債務規模約為73億加元）創造好的條件。短期之內，利息支出的減少或提升股東的價值。不過，已完成融資的在開發項目將繼續推進。

隨著金融環境的改善以及房價的復蘇，加上RioCan REIT的多數房地產都位於租金水平較高的大多倫多地區，該股股價有望大幅上漲。