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降息來了,加拿大房地產REITs的機會也來了

2024年或開啟降息週期,雖然降息時間點依然未知,但大的趨勢已經確定,就等加拿大央行行動。一旦降息,很多對利率敏感的行業,比如說房地產,以及高負債公司將獲得喘息之機。但是,基本面好的房地產公司,比如說房地產投資信託(REITs)不會等到這個利好兌現之後才開始上漲,投資者如果不提前佈局,極有可能踏空,錯失上漲行情。

2024年的加拿大房地產股票值得期待

REITs通過舉債來收購、開發以及升級房地產並賺取更高的租金,而利率的快速飆升導致REITs的利息增速高於租金。

有些零售REITs感受到了財務壓力並因此放棄申請新的貸款。此外,昂貴的抵押貸款抑制了房地產需求,拉低房價,加拿大所有的REIT都受其影響。REIT的股價是由它房地產組合的公允市價決定的,加息期間,很多REITs的價格跌至歷史低點。

現如今,利率趨勢大概率將轉向,房地產行業的股價趨勢應該也將反轉。

兩隻加拿大房地產REITs

有些房地產股票便宜但有可能是價值陷阱,但下面這兩隻除外。

2022年4月啟動加息以來,CT Real Estate Investment Trust(TSX:CRT.UN)的股價下跌了18%。儘管利息在增加,但REIT的現金流和派息並沒有受到影響,同時派息率維持在75%以下。

之所以如此,原因在於CT REIT“抱了大腿”,它的母公司Canadian Tire Corporation Ltd(TSX:CTC)貢獻了91.3%的租金收入。此外,不同於其他REITs,CT REIT開發項目的融資主要靠自己的營運資金而不是抵押貸款。2023年的一個升級項目用了短期信貸,但該項目超過90%的房地產已經出租,收取的租金將改善該公司今年的淨利潤。

CT REIT承諾將應納稅收入的100%都用於派息,股息率6.1%。隨著租金的增長以及房地產數量的增加,公司現金流隨之增長,股息年均增速超過3%。該REIT的基本面很好,2024年的股息有望繼續增長。此外,房地產價格的復蘇也將有望驅動該股股價上漲。

RioCan REIT(TSX:REI.UN)的股價在加息週期期間下跌24%,但與CT REIT不同的是,RioCan的承租人非常分散,單一承租人的租賃收入比例不超過5%。疫情期間,該REIT就已經削減了股息,目前派息率在50%左右。

高利率影響了RioCan的淨利潤,因此管理層決定暫停申請新的貸款以及所有新的大型建築項目,為減債(現有債務規模約為73億加元)創造好的條件。短期之內,利息支出的減少或提升股東的價值。不過,已完成融資的在開發項目將繼續推進。

隨著金融環境的改善以及房價的復蘇,加上RioCan REIT的多數房地產都位於租金水平較高的大多倫多地區,該股股價有望大幅上漲。


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