金融、地產行業的未來在哪里？五位大咖齊聚！給出最詳解讀

去年以來，地產行業可謂是充滿波折。不過，隨著政策射出“三支箭”，行業的情況已經有所改善。同時，地產下行周期下，金融行業也受牽連，面臨更多的挑戰。

針對金融和地產行業未來的走向，2023年6月16日，格隆匯舉辦的“2023年格隆匯中期策略峰會”中的大金融&地產的圓桌討論環節，邀請到財通證券研究所銀行業聯席首席分析師劉斐然、平安證券地產行業首席分析師楊侃、新鴻基公司投資者關系副總裁張乾、招商局商業房托管理人公司財務總監張喆、中國建筑國際投資者關系總監周志軻，五位機構分析師和行業專家圍繞著金融地產的重估與新生進行了熱烈討論。

01下半年對地產數據保持謹慎樂觀

主持人（劉斐然）：在當前的宏觀背景下，房地產行業處在什么樣現狀？

楊侃：今年春節之后，整個樓市呈現先揚后抑。春節后到3月隨著前期積壓需求釋放，樓市快速復蘇，4月、5月以來樓市持續降溫。

去年以來，制約樓市有三個因素：1）房價下行預期，2）交付擔憂，3）收入預期。

站在當前時點，隨著保交樓政策的推進，交付擔憂逐步緩解，收入預期成為影響購房者買房的重要因素，加上房價短期缺乏大幅上行的基礎，大家買房步伐就更謹慎了。

展望下半年，由于整個經濟的恢復，包括居民收入的信心需要時間，再加上房價短期不具備大幅上行的基礎，因此不排除樓市短期還是會存在一些波折和波動。

但從另一個角度來看，近期樓市轉弱也為后續的政策打開了空間。同時，樓市去年下半年基數比較低。因此，對下半年地產數據保持謹慎樂觀。

張喆：我們是招商局招商蛇口的一個房托基金，2019年在香港上市，主業是做房地產投資和一些房地產項目的運營。

當前來看，國家的調控政策已經取得了一些比較明顯的成效。同時，一些強監管的措施出臺，改變了以拿地的數量、發展規模作為發展目標的情況，減輕了經濟對土地財政的依賴，行業的金融杠桿下降，經濟風險也有所下降。

然而，近期出臺的一系列促經濟的政策，如恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資，以及調整完善房地產企業境外市場上市政策，REITs和私募股權投資基金政策出臺及上市落地等動作，展示了市場正在發生的積極變化。未來，政策的落實以及相關金融工具的落地，可以在房產轉型、盤活存量資產方面發揮相應作用。

主持人（劉斐然）：請周總分享一下，公司的MiC技術到什么樣的階段，以及這個技術對項目的投資回報有什么影響？

周志軻：中國建筑國際所有的業務都跟房地產有千絲萬縷的聯系。

首先，我們是港澳最大的承包商，在香港和澳門的市場份額都在25%以上。作為房地產最大的乙方，我們對港澳的房地產行業有自己的看法。

其次，我們最近5年重新把建筑科技的MiC技術又刨了出來。MiC即組裝合成法/模塊化建筑，大家可能對裝配式建筑比較熟悉，但裝配化率達到95%以上的建筑還是比較少見。

以前，一般的裝配式有30%是在工廠里完成，現在的前沿技術可以做到預制化率達到90%以上。這樣的轉變能帶來三個不一樣的特點：

第一，是安全，工地上不太會出現致命的意外。

第二，是碳排放節省。根據碳審計的機構，如果是鋼結構的MiC，碳排放可以節省65%-70%，混凝土的可以節省35%。

最后，對房地產最重要的一個特點，就是快。如果加大預算，三年工期變兩個月，四年變三個月，通過MiC技術是可以實現的。如果要求成本與現在的做法差不多，也能節省大概2/3的工期。

這樣的速度在傳統的建筑里面是無法想象的，會給房地產行業帶來非常大的變化。而且，當前出現的保交樓問題會不會促使未來取消預售制，如果這樣的話，對于很多開發商來說資金壓力太大了，有了MiC技術就不存在這樣的問題。

主持人（劉斐然）：回到金融行業上。近幾年，疫情的影響下，消費比較疲軟，但是今年消費整體復蘇，想請張乾總介紹一下香港消費金融市場的發展現狀、和內地的差異性，以及公司整體基金管理業務的發展現狀。

張乾：新鴻基公司根植香港50多年，最早是以證券經紀和財富管理業務起家的。2000年以后，我們逐漸進入多消費金融領域，旗下的消費金融品牌亞洲聯合財務在香港已經有30年的歷史，是香港消費金融市場的第一品牌。

公司現在形成了三大業務板塊：1）融資業務，最主要的是消費金融；2）投資管理業務，基于公司的資產負債表向外投資；3）新的基金管理業務，是持牌可以管理外部資本的。

分業務來看，消費金融方面，過去疫情三年，經濟活動收縮，尤其是2020年。2021年，疫情出現好轉，經濟活動復蘇，從貸款結余和除稅前的貢獻上來看，我們的品牌和業務達到了一個歷史新高。

2022年，出口的疲軟，香港的經濟狀況不那么樂觀。在此背景下，管理層及時地收緊貸款的發放標準。在前一年剛創下歷史新高后，我們并不急于擴張，而是穩中求進，保證凈利潤和股東回報。

2023年，后疫情時代到來，經濟活動恢復到正常。我們預期，不管是公司貸款的需求量，還是說用戶的風險情況，預期都會得到改善。

香港和內地的消費市場屬性和發展階段是不同的。以客戶獲取的渠道為例，亞洲聯合財務在香港18區有將近50家線下分店，大多數的香港用戶還是喜歡去門店尋求融資上的幫助。這是跟內地的一個區別。

不過，我們在香港也逐漸地投入開發金融科技產品，我們的產品有自己的APP，也有自己的線上合作平臺。

新業務基金管理方面，新鴻基公司有優勢發展基金管理業務。在投資業務管理的基礎上，我們立足香港這樣一個有著橋頭堡地位的城市，自身的投資管理業務大概170億港幣的規模，分布比較多元化、全球化。

從2015年發展投資管理業務，到現在已經有8年的時間，我們積累起來了人才梯隊，基于投資經驗、對行業的深度理解、法律法規、風險防范等，發展投資業務。

在此基礎上，基金管理業務在2021年正式成立，過去兩多的時間，雖然行業的發展環境因為疫情和加息等因素，頗具挑戰，但是我們的基金管理業務發展得蠻快的，2021年，80%以上都是我們投的種子資本。到了2022年底，將近10億美金的資產管理規模中第三方資本占比接近50%。

主持人（劉斐然）：在現在政策頻出的環境下，行業發展上，可能有哪些變化？請楊侃總先分享一下對房產行業未來的政策預期，以及如何展望未來。

楊侃：今年有一個特點是，核心城市的土拍非常火，這是樓市整體較弱背景下，房地產企業更注重投資的確定性。在一線城市拿地去化相對有保障，但在三四線拿地，可能存在賣不出去的風險，于是房企都傾向核心城市拿地。

由于房企戰略聚焦核心的城市，導致今年這些城市土拍非常火。短期來看，大部分城市樓市可能還有壓力，房企拿地策略不會改變。因此，短期內，對于一些核心城市，包括核心地段，土拍可能還會比較激烈。

這樣就出現了兩個問題：1）各家房企拿地概率下降了。2）部分城市拿地毛利率也會下降。

從業績來看，由于市場比較差，房地產企業有一些資產減值，加上毛利率下行，這兩年行業普遍業績承壓。

展望2023年，房企業績可能還存在壓力，一方面毛利率沒有那么快見底，另一方面不排除減值還有。長遠來看，對于優質房企，減值影響消退、權益占比提升、銷售額提升帶來業績增量，業績還有空間。

從政策來看，去年以來，無論是各地因城施策，還是年底的三支箭，很多政策都在密集出臺。

本輪地產的核心是信用問題，從解決信任危機的角度來講，后續還需要更多政策出臺，幫助房企降杠桿，優化資產負債表。

主持人（劉斐然）：請周總分享一下如何看待整體的建筑工業化的趨勢？

周志軻：建筑工業化是個老生常談的問題。我們旗下中建海龍帶著30多年來自香港的技術回到內地能一舉成功，其中的原因是因為中國內地，無論是房地產業還是建筑業，往前發展的樣板是香港。

很多人有僥幸心里，想通過強力的干預，把周期運平。實際上，應該尊重周期性規律。

中國內地建筑工業化的趨勢是因為以下大背景：1）人口老齡化，用工荒。現的就業市場實際上是一個冰火兩重天的情況，在建筑產業，無論是產業工人還是工地上的一般力工，其實都很缺。

2）隨著經濟的發展，對安全和碳排放節省的要求提高。建筑工業化的中心實際上是在東亞，而不是歐美，只有東亞人習慣住高樓層住宅。

3）另外一個角度，任何的行業都會從手工化走向工業化。

走到工業化的話，很多邏輯發生了變化。如果建筑還處于手工業，就算有10萬個工地，也只是10萬張項目利潤表的簡單疊加，甚至中間可能還有損失，并沒有所謂的1+1＞2的效應。

對于建筑行業來講，工業化刻不容緩。

主持人（劉斐然）：請張乾總給介紹下公司核心業務的競爭優勢和未來的成長趨勢。

張乾：核心業務分兩部分：一個是消費金融業務，就是亞洲聯合財務。

這個業務在香港歷史是最悠久的，亞洲聯合財務的創始人被譽為香港消費金融之父。無論是影響力，還有知名度、客戶的認知，都是行業第一的地位。

去年，我們在香港開發完成了一個信用卡業務，在今年第一季度已經開始試發行。從效果來看，這個業務在試發行的階段是超出預期的。未來，我們將通過這樣一個新的產品線，繼續拉動消費金融業務的增長。

另外一塊是投資管理業務，是驅動我們目前戰略轉型的一個基礎。我們投資管理的資產分布比較多元化，包括公開市場、另類投資和房地產等資產類別，從地域上看，廣泛分布在大中華地區、歐洲、北美、澳洲以及東南亞國家等。多元化投資可以幫助我們利用不同市場的優勢行業以及不同的政策周期，在規避風險的同時實現更好的投資回報。

主持人（劉斐然）：問一下張喆總，近期國家說優先要去支持百貨商場、購物中心發行REITs，能給公司帶來哪些機會？

張喆：大陸的房托目前是比較火的一個上市板塊，特別是今年來國家加強房托各項政策支持，目前已經實現擴募以及商業資產的拓展來鼓勵房企選擇自己優質的資產上市。但是，同時也還有一些特別具體的要求，這跟香港區別是比較大，這也是香港REITs的獨特優勢。

首先，香港房托比較成熟，有完善的企業監管制度和成熟的市場管理手段，吸引全世界的優質投資者。第二，它對上市資產沒有一些明顯的限制，甚至大陸REITs中寫字樓、酒店類資產都有一個特殊的通道。

我們也依托于香港作為融資平臺，跟很多金融機構有合作，拓展新的融資模式創新，降低融資成本，提高投資分派。

作為一個負責任的香港企業，我們會繼續保持ESG的發展，并努力好每項要求，從企業的角度與其他伙伴共同推動整個社會的發展。

此外，去年，招商局房托基金作為發起人之一，在香港和其他的一些房托組織了REITs行業協會，旨在提高物業運營能力，推動房托行業發展。

未來，對房地產市場，包括房托市場的信心，還是比較足的。隨著與招商蛇口的合作，我們可以在集團內部以及市場上，選擇最優質的資產注入房托，提高投資者收益，做到可持續性發展。

主持人（劉斐然）：近幾年，房地產市場下行的壓力是比較大的。在這種大的經濟結構調整下，對行業和公司有哪些影響？

首先請楊總分享一下，怎么看待房地產業務未來的發展新模式？

楊侃：狹義地講，舊發展模式是高周轉，高負債和高杠桿的發展模式。目前，整個行業快速發展的階段已經過去了，中央提出探索房地產業新發展模式。這個新發展模式，不僅僅是一個房企經營或者融資的模式變革，可能海包括住宅、土地制度的完善和變革。

從經營模式來看，國內房地產市場已經從解決“有沒有”轉向解決“好不好”的發展階段，以前是短缺，現在大家更多希望住好房子。房地產企業開始從過去的粗放式經營，轉向精細化運營，向管理要效益。

借鑒國外經驗，未來精細化運營、向管理要效益或將成為未來國內房企發展新常態。

主持人（劉斐然）：周總，今年中特估的投資是比較熱，作為一家央企，您怎么看待這個趨勢？

周志軻：今年確實是穩增長之年，但最近，基建投資的增速還是比較疲軟。政策方面，下半年會發力。

傳統的基建增量比較有限，而且本身的收益率目前還是欠發達，未來還是需要把錢花在真正需要的地方。

作為香港第一大的承建商，最關注到的還是粵港澳大灣區的機會。由于疫情，香港在粵港澳大灣區規劃出來的前五年，沒有很好融入整個規劃。現在，無論從哪個口岸去香港，過了口岸，絕對不是辦公區，是一片荒地。這樣的現狀下，未來30年有非常大的機遇。

2022年11月的施政報告里，提到香港將開發臨近深圳、300平方公里的區域，未來這塊要容納250萬人。為250萬香港人造一個新城需要多少錢？這里面包括很多的基礎設施、鐵路、地鐵、住宅等。所以，香港房地產市場的邏輯以后都要變了。

很多的東西都會發生改變，整個宏觀都在周期的震蕩中，香港未來面臨一個歷史級的機遇。

主持人（劉斐然）：下面請張乾總跟我們分享一下今、明兩年公司的投資策略？

張乾：今年，美元加息周期已經近尾聲，但同時歐洲、美國也面臨經濟衰退的風險。在動蕩的市場環境下，資本的部署會是相對收緊的，在尋找新機會的時候，我們對估值和流動性的要求會有所提高。

目前，我們在積極地看機會，投資策略上也關注大陸。我們大中華地區的投資在私募股權投資組合中大概占到30%以上，分布的行業包括醫療健康、TMT、消費等多個行業。

未來，隨著經濟結構的轉變，目前在看的機會包括新能源、基于強大的供應鏈和制造能力基礎的一些非常有優勢行業，比如高端制造、AI等。

主持人（劉斐然）：張喆總，招商房托未來有哪些業務拓展的計劃？如何在行業下行的情況下選擇收益比較穩定的項目？

張喆：經過上市三年多的發展，招商局商業房托基金進步很大，目前在北京和深圳共有6棟物業包括5棟寫字樓、1棟購物中心，整體的可租面積約30多萬平方米，總資產超百億。

疫情期間，受惠于與租戶的互相扶持，我們受到的影響比較小，取得了不錯的成績。未來將再接再厲，背靠招商蛇口“雙百”戰略的優勢，擇優選擇合適資產注入招商局商業房托基金，同時在“深耕香港，精耕東南亞”的戰略引領下，我們也會將目光拓展到國際市場，尋找機會用我們的獨特優勢布局香港及海外市場。

我們會根據相關的大布局、大策略，調整安排，對資產的選擇和評估進行靈活調整，以適應市場變化，降低風險。會選擇對未來有持續性增長的、比較有潛力的資產進行注入，同時對現有投資組合也會進行調整，分散風險，降低對單一物業、單一地區的依賴。

此外，我們也會在項目管理期間，跟母公司加強合作，對公司的管理能力有一套完整的提升計劃, 同時共同研究制定風險策略，優化資產運營的效率，使投資組合能夠實現更長期的保值增值。

房托作為一個上市平臺，對資金的靈活性要求比較大，后期除了擴大大陸海外雙平臺資源選擇，也會更審慎地評估目前的融資渠道，降低成本。

綜上，我們對未來充滿信心，我們相信未來，隨著科技的發展、經濟的恢復，大家對租賃的需求提高，可以逐步提高項目效益，提高投資者的收益。