国盛证券：北京召开物业管理推进大会 建议长期持有碧桂园服务(06098)等优质品种

本文来自 微信公众号“国盛海外研究”。 

北京首次召开物业管理推进大会，公共卫生事件后政府对物业社会作用进一步认可。4月24日，北京市首次高规格召开生活垃圾分类和物业管理推进大会，肯定物业企业在本次公共卫生事件中的突出贡献，提出要下大力气抓好物业管理，健全物业管理体制，将物业管理纳入社会治理范畴，提高业委会（物管会）组建率、物业管理覆盖率等，加强老旧设施设备和房屋更新改造、加大老旧小区改造力度，完善物业服务市场机制，推动物业服务专业化、规模化和连锁化发展。本次会议的召开体现出公共卫生事件后政府对物业在社会治理体系中的价值进一步认可，有利于行业未来获得政府更多支持、更好发展。

强调物业服务市场化机制，有利于品牌品质龙头更好成长。会议再次强调完善物业服务市场化机制，要求物业服务收费实行市场调节价并适时调整。会议肯定了部分物业公司在北京试点“先尝后买”模式，通过业主先体验后缴费提升物业服务在业主中的渗透率及增强业主的付费意识，也有利于品牌品质龙头通过高效率、高品质服务实现更大价值。

鼓励推广“劲松模式”，老旧小区改造市场值得期待。会议同时肯定了“劲松模式”，即引入社会机构投入老旧小区改造，通过小区后续的物业管理、服务的使用者付费、政府补贴、商业收费等多种创收渠道，实现一定期限内的投资回报平衡，与社会资本共同探索社区长效发展的创新模式。这将为有实力的地产商及物业公司进入老旧小区改造市场打开渠道。

近年来支持物业市场化政策密集出台。2019年起，行业政策逐步宽松友好，行业市场化趋势开始加速。2019年1月，深圳市住建局及发改委发布《深圳市住宅物业服务收费指导标准（征求意见稿）》，提高多层及高层住宅物业费的指导标准；2019年3月，新版上海市《物业管理条例》实施，新增及修改条款中加强对业主大会、业主委员会的筹备、培训等工作，提出物业服务收费市场化等内容；2020年3月，北京市《物业管理条例》获表决通过，条例对不具备成立业主大会条件等小区可成立物业管理委员会，进一步降低了小区更换物业的门槛。近期各地方《物业管理条例》均在不同程度推动小区业主大会建立、市场化收费等，物业管理的市场化趋势开始加速。

投资策略：当前上市龙头物业公司管理规模快速扩张，业务边界不断拓展，产业链价值不断挖掘，行业正处于黄金发展期。物业行业在公共卫生事件期间的价值得到政府及社会高度认可，政策推动行业市场化趋势明显。我们对板块长期看好，建议选择优质品种长期持有，适当抓住相对低估机会。重点看好三类标的：1）交付量大、未来增长动力充足品种：碧桂园服务(06098)，新城悦服务(01755)；2）盈利质量高、盈利潜力有待进一步释放品种：保利物业(06049)、绿城服务(02869)、中海物业(02669)、永升生活服务(01995)、招商积余；3）高增长、低估值品种：雅生活服务(03319)、蓝光嘉宝服务(02606)。

风险提示：关联地产商交付及相关风险，第三方市场开拓不及预期风险，并购标的整合不及预期风险，增值服务开拓不及预期风险等。