標普恢復并確認寶龍地產長期發行人信用評級為“B” 展望“負面”

標普恢復并確認寶龍地產(01238.HK)的長期發行人信用評級為“B”，展望“負面”。標普還同時恢復了該公司未償高級無抵押票據的長期發行評級為“B-”。

“負面”展望反映了標普的觀點，即這家公司的流動性可能在未來12個月進一步惡化，因為其營運現金流弱于預期，融資渠道收窄。

在寶龍地產發布審計報告后，標普恢復了對其的長期發行人評級。“B”的評級比此前的評級低一個子級。這是因為標普認為，由于銷售疲軟，再融資壓力增大，加上資本市場信心減弱，開發商的流動性將會收緊。

標普認為，由于財務報告延遲而導致債務加速的風險現在已經降低。2022年3月11日，寶龍地產發布了其2021年經審計的財務報表，并獲得了新審計師Elite Partners的無保留意見。鑒于標普已獲得第三方審核的財務信息作為評估公司信譽的基礎，因此標普將其評級恢復。

營運現金流的減弱將對該公司的流動性緩沖造成壓力。疫情防控措施可能會影響其銷售的復蘇。該公司4月份銷售額為31億元人民幣，同比下降64%，這是因為4月正處于疫情防控的高峰。雖然未來幾個月的營運現金流可能依然疲弱，但寶龍地產將更多地依賴融資的現金流入，包括通過抵押其無抵押投資物業獲得銀行貸款，以緩解流動性壓力。

由于無限制現金的減少，寶龍地產的流動性已經減弱。截至2021年12月31日，無限制現金/短期債務的比率為88%，而2020年底為122%。該公司尚有6億美元未償離岸高級票據和37億元人民幣在岸債券(包括商業抵押貸款支持證券)將于2022年7月和8月到期或可回售。

疫情防控措施對寶龍地產的現金租賃業務造成一定的壓力。在大多數中國開發商繼續面臨融資渠道緊張之際，寶龍地產可能會將這些房產作為抵押品，以獲得額外的資金。該公司管理層預計將通過抵押購物中心獲得100億至120億元人民幣的銀行和其他貸款，其大部分購物中心為無抵押資產。該公司估計貸款價值比約為40%，與現有購物中心的水平類似。

然而，在標普看來，購物中心抵押貸款并非沒有執行風險。在當前市場動蕩和投資者信心減弱的情況下，投資者和金融機構在選擇優質資產和發放貸款時可能會更加謹慎。鑒于該公司在7月和8月需要償還大量債券，該計劃的執行至關重要。

寶龍地產的財務杠桿也可能惡化。在未來一到兩年內，當以較低價格出售以增加流動性的項目交付并得到確認時，其營收和利潤率將下降。盡管標普預計將減少債務，但以并表后債務/EBITDA比率衡量，其財務杠桿在2022-2023年將保持在5.5倍-6.5倍的水平，而2021年和2020年分別為6倍和4.8倍。

盡管如此，寶龍地產的杠桿率仍然優于大多數評級為“B-”的同行。加上該公司優質的投資物業組合，以及在資金緊張的情況下維持穩定的資本結構的能力，使其相對于其他評級為“B-”的開發商具有比較優勢。因此，標普對寶龍地產的可比評級分析的評估為正面。

對寶龍地產的負面展望反映了標普的觀點，即該公司的流動性可能在未來12個月內進一步惡化，因為運營產生的現金低于預期，以及融資渠道收窄。

如果寶龍地產的流動性惡化，標普可能會下調評級。如果該公司的合同銷售額繼續急劇下降，或者它在銀行貸款再融資方面遇到困難，從而導致其銀行貸款下降，就可能發生這種情況。

如果寶龍地產的財務杠桿(以按比例并表后或穿透后債務/EBITDA之比衡量)由于利潤率和營收下滑而升至8倍以上，標普也可能下調其評級。

如果寶龍地產能夠管理好其即將到期的債務，并執行增加銀行借款和流動性緩沖的計劃，標普可能會將展望調整為穩定。與此同時，該公司應該在可持續的基礎上，保持其穩定的財務指標以及將其并表后或穿透后債務/EBITDA之比維持在8倍以下。

環境、社會和治理因素

ESG信用指標：E-3、S-2、G-5

在標普的信用評級分析中，其治理因素為負面。公司在報告截止日期前推遲發布經審計報告和更換審計師，表明公司在財務報告方面的內部控制和風險管理薄弱。評估還考慮到其控股股東對董事會結構和公司決策過程的強大影響力。

與業內同行一樣，寶龍地產也面臨著環境和社會風險。雖然標普認為，疫情將阻礙寶龍地產的租金和房地產銷售復蘇，但標普認為，其購物中心和相關單位的就業、健康和安全風險基本未受影響。