眾多物管企業“接踵”奔赴港交所，東原仁知靠什么突圍？

4月13日，據港交所文件披露，東原仁知城市運營服務集團股份有限公司（以下簡稱“東原仁知服務”）聆訊后資料集正式掛網。

2021年11月11日，東原仁知服務在港交所遞交招股書，擬香港主板IPO上市。這是繼其于2021年4月30日遞表失效之后的再一次遞表。

三年利潤增超四倍，靠“規模”謀發展

東原仁知服務，分拆自迪馬股份，為一家歷史悠久的物業管理服務提供商，主要為物業項目提供全面的服務。

根據公司招股書顯示，東原仁知服務收益由2019年的約人民幣559.2百萬元增加約113.4%至2021年的約人民幣1,193.4百萬元，復合年增長率約為46.1%。

截至2021年12月31日止三個年度各年，其年內利潤分別約為人民幣25.6百萬元、人民幣84.5百萬元及人民幣130.4百萬元，于2019年至2021年間增長約409.4%。

據了解，東原仁知服務有三條業務線：

.業管理服務；

.管理的物業業主及住戶提供的社區增值服務；

.業主增值服務。

從營收構成上看，2021年，東原仁知服務基礎物業服務營收、社區增值服務營收、非業主增值服務業績貢獻率分別為52.7%、24.0%和23.3%。從營收占比來看，收取物業管理費占了總營收一半的比重。

從公司自身業務模式來看，東原仁知服務營收持續增長的原因，或許得益于其在規模上的不斷拓展。

一方面，東原仁知服務的服務規模持續性擴大。

據悉東原仁知采取的發展戰略是通過在管理的物業項目所在的現有城市擴大業務組合，同時進入他們認為具有高增長潛力的新城市。該公司招股書顯示，截至2021年12月31日，東原仁知服有325個在管物業項目，包括住宅及非住宅物業，覆蓋中國16個省、自治區及直轄市的51個城市，總在管建筑面積約為28.2百萬平方米。其中，133個為住宅物業及192個為非住宅物業。

同時，在規模上臺階的同時，東原仁知服務的市場布局也在不斷優化中。目前，其在中國西南及華東地區的業務已具規模。除此之外，東原仁知服務還在不同地區開展業務，專注于北京、深圳、廣州、重慶、長沙、武漢、成都及上海等中國一二線城市。

另一方面，東原仁知服務持續開展戰略收購及投資，這有助于其快速切入優質賽道，在一定程度上也推進其管理業態結構及市場機構的優化。

“我們相信我們已通過有機增長以及收購第三方物業管理公司建立強大的市場拓展能力。”根據其招股書顯示，我們于往績記錄期間收購以下股權：重慶盛都、綿陽瑞升、湖北中禾、瀘州跨越、皆斯內上海、廣西盛康（51%股權）。

當然，除了其自身業務模式力利好之外，物管行業的持續“擴張”也為東原仁知服務的增長帶來機會。

根據東原仁知服務最新招股書顯示，經過數十年的發展后，若干物業服務百強企業已加快其服務創新及業務拓展。此外，物業管理市場集中度不斷提高。在分散和充滿競爭的物業管理行業，大型物業管理公司實現規模經濟。

物業服務百強企業在管建筑面積由2015年的約23.62百萬平方米增至2020年的約48.78百萬平方米，復合年增長率約為15.62%。物業服務百強企業所管理物業項目的平均數目由2015年的154項增至2020年的244項，復合年增長率約為9.64%。

綜合來說，得益于市場規模的高速增長，以及自身業態和市場結構的持續優化，東原仁知服務已經實現了一定的規模化發展。通過港交所聆訊，也在一定程度上印證著，東原仁知服務進入了一個新的發展階段。

但我們也需要注意的是，上市或許只是開始，對東原仁知服務而言眼前面對的一些挑戰，也依舊值得外界關注。

玩家激戰、單一依賴，靠什么破局？

“我們大部分收益來自我們向源自迪馬集團的物業項目提供的物業管理服務，而我們對有關項目并無控制權”。東原仁知服務招股書顯示，截至2021年12月31日，其管理的物業項目總在管建筑面積約50.0%源自迪馬集團及聯屬公司。

截至2021年12月31日止三個年度，東原仁知服務管理迪馬集團等物業項目的收益分別約占總物業管理服務所得收益的93.9%、84.9%及57.4%。

從數據體現來看，迪馬集團及其關聯方是東原仁知服務最大的客戶及五大供應商之一，這也就意味著，東原仁知服務對迪馬集團的存在單一依賴的風險。

當然，房地產與物管行業的發展“唇齒相依”已經成為共識，雖然大多數物管企業已經獨立上市，但大多數仍較依賴關聯房地產企業的扶持才能獲得在管及合約面積、公司營收，尤其是利潤的高增長。

例如，此前金茂服務招股書顯示，截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日，金茂服務管理的物業總建筑面積中，來自金茂集團及其合營企業及聯營公司所開發的部分，分別占到約91.0%、93.0%、89.0%及89.0%。

再有，日益增長的勞工成本，也成為了東原仁知服務的短板之一。

根據中指研究院的資料，截至2020年12月31日止三個年度，物業服務百強企業員工成本占服務成本的百分比分別約為57.84%、59.09%及58.32%。

根據東原仁知服務招股書顯示，于往績記錄期間，公司的銷售成本分別約為人民幣426.5百萬元、人民幣550.8百萬元及人民幣884.5百萬元。銷售成本增加主要是由于往績記錄期間雇員福利開支及分包成本增加，雇員福利開支增長主要因平均員工成本增長及員工人數增長。

物業服務百強企業需要擴大其物業管理規模，就需要支付更多的員工薪資及福利以及相關培訓及管理費，這也就意味著企業們需要面臨更大的成本風險。

除此之外，隨著城鎮化進程和人均支配收入持續增加，物管行業頭部企業之間的競爭也愈加劇烈。

據國盛證券相關報告顯示，樣本企業中，百億收入規模物企從2家提升至4家。其中碧桂園服務以288.4億元大幅領跑行業，是15家主流樣本房企平均收入規模的3.7倍，其次是綠城服務（125.7億元）、保利物業（107.8億元）和招商積余（105億元），規模均超百億；

2021年15家物企共實現物業管理服務收入705.6億元，同比增長37.5%，增幅擴大3.7pct；12家樣本物企共實現非業主增值服務收入160億元，同比增長43.2%，增幅擴大22.7pct。

結合圖表來看，目前物管行業多數企業的營收增幅依舊在擴大，整個行業依舊處于快速發展階段，而市場越大自然“搶食者”越多，對于東原仁知服務來說，市場的競爭壓力不可小覷。

結語

據克而瑞相關報告指出，物業服務企業的分化趨勢開始顯現，頭部企業無論是拓展速度還是規模領先優勢明顯，規模仍然是現階段物業公司發展的核心訴求，未來物業管理行業或將進入并購整合的高峰期。

而此時的港股市場，已經不缺少優質的物企標的，優質選手之間的切磋更有利促進行業的發展。對于東原仁知服務來說，上市也無法“一勞永逸”，增強盈利能力和運營效率，做強服務力，行穩致遠的根基。