浙商證券：予越秀地產(00123)“買入”評級 目標價9.23港元

浙商證券發布研究報告稱，予越秀地產(00123)“買入”評級，預測2022-24年EPS分別為1.25/1.47 /1.88元，予2022年6x PE估值，對應目標價9.23港元。公司的國資背景+穩健經營使公司融資成本實現連降，有利于公司抓住拿地窗口期并通過多元方式積極擴儲；公司現有土儲充足且聚焦一二線城市為公司未來增長提供強有力支撐；獨特的TOD模式和“地產+房托”雙平臺有利于公司在行業格局演化過程中實現突圍。

浙商證券主要觀點如下：

“雙國資”背景加持，助力融資成本下行+打造獨特TOD模式：

公司背靠廣州國資委與廣州地鐵集團兩大國資，憑借堅實的股東信用背書+自身穩健經營，融資成本實現連降。2021年公司“三道紅線”維持綠檔，融資成本4.26%。此外，公司憑借廣州地鐵集團的背景優勢，開創國內TOD開發運營模式先河，在廣州率先形成壟斷優勢，并有望逐步復制到全國其他城市。截至2021年末，公司TOD項目實現合同銷售額178.7億元，同比+5.1%，占公司銷售總額的15.5%。

深耕大灣區，銷售邁入千億行列：

公司2021年實現合同銷售金額1152億元，同比+20%，超額完成21年銷售目標，首次躋身千億規模。公司區域深耕戰略成效顯著，2021年大灣區銷售金額713.7億，同比+12.1%，占銷售總額62%，其中大本營廣州銷售金額占銷售總額53%。該行認為，公司憑借在一線城市廣州豐富的項目開發經營和品牌口碑，已在區域構筑顯著的溢價能力和品牌影響力，并借力獨特的TOD資源，有望進一步鞏固公司的競爭優勢。

土儲聚焦灣區，一二線占主導，多元增儲有望實現彎道超車：

公司堅持“1+4”全國化戰略布局，2021年總土儲面積2711萬平方米，土地存續比高達6.5倍，其中大灣區總土儲占比55%，一二線城市總土儲占比91%。公司推行“6+1”多元增儲戰略，2021年于公開/非公開市場增儲面積比例達到約1:1.該行認為，公司較低的融資成本與獨特的產業資源優勢，是公司進行多元擴儲的基礎，有利于公司形成長周期、高利潤項目與“短平快”項目的合理搭配。

踐行“商住并舉”，增強公司抗周期性：

公司同步推進商業/康養/長租/物業服務等地產相關經營性業務布局。2021年公司通過“地產+房托”雙平臺合計實現租金收入24.4億元，同比+3.4%。同期越秀服務分拆上市，取得營收19.18億元，同比+64.2%。該行認為，公司提前布局多元業務，在拓寬收入來源的同時，也能顯著提高公司低價拿地的機會和開發項目的品質，形成業務協同，打造產業生態。公司“地產+房托”模式使得其商業資產擁有通暢的退出渠道，有利于規模的進一步擴大。