圍繞增量價值，解碼綠城管理（9979.HK）全產業鏈發展模式的探索與做法

白銀時代，房地產開發的天花板隱約可見，“存量市場”已然成為房企爭相掘金的戰場。

從數據來看，自去年末房地產開發投資增速達到-10%后，今年以來房地產開發投資有所收窄，但依舊為負增長狀態。2023年1-6月，全國房地產開發投資同比增速為-7.9%，降幅環比擴大0.7個百分點，至此房地產開發投資已連續14個月維持負增長，地產行業的金融紅利出現消退跡象。

全國房地產開發投資增速，來源：國家統計局

縱觀房地產開發投資指標的走勢，可以看出當前大部分房企的經營狀況和資金狀況并不樂觀，也反映出當前房地產開發投資信心仍較弱。

另一方面，在今年6月房企土拍排行榜數據中，國央企、地方國企及城投、民企、混合制房企拿地金額占比分別為77%、1%、11%、11%，國央企拿地的占比進一步提升，民企拿地占比繼續走弱，土地投資主體邁向多元化，市場“去中心化”的投資趨勢愈發明顯。

同時，從國際經驗觀察，當一個國家的城鎮化率達到70%后，城鎮化將逐步減速步入平穩發展階段，住房需求將隨之放緩，房地產市場的剛需也將不斷減少。而根據國家統計局的數據，2022年我國的城鎮化率已提升至65.22%，即將步入城鎮化減速階段，房地產增量時代的需求也將逐步放緩。

種種數據表明，房地產行業的土地紅利、金融紅利時代已經變成過去式，行業高速增長的階段已經結束，以往各大房企“規模至上”的玩法將難以為繼，市場已然從“增量競爭”轉入“存量競爭”階段。

而從當下至未來，這樣的競爭也將引導整個房地產行業走向更高維度的“價值戰”。

1）當下：以“輕資產”穿越周期

著眼現在，房企“拿地即賺錢”的模式已經過去，以往房地產行業依靠銷售收入、以資本利得為主的模式明顯難以為繼。

進入存量房時代，行業的最佳路徑即轉型成為以現金流收益為主的模式，如何管理、運營好手中的存量資產成為當下擺在各大房企面前的關鍵問題。

在此背景下，房地產市場發展的切入點正從過去簡單的項目開發進階到美好生活的專業塑造，房企由開發商向服務商轉型成必然趨勢，整個行業的屬性也逐漸由重資產向輕資產屬性轉變。

受此影響，實施“輕資產”戰略成為當下不少房企實現價值最大化的策略選擇，其發展成果也正在逐步得到印證。其中，以輕資產、抗周期、低負債為主要特征的代建行業便在近年來呈現出爆發性增長，成為眾多房企爭相布局的“輕資產”戰略賽道。

以“代建第一股”綠城管理（9979.HK）為例，該公司已連續七年市占率超22%，也是業內首個管理合約總建筑面積“破億”的代建公司。在房地產行業下行及代建行業競爭加劇的情況下，綠城管理不降反增，憑借領先的商業模式走出獨立行情，蟬聯行業第一身位，輕資產逆周期優勢顯著。

不僅如此，站在行業巔峰的綠城管理依舊在尋求突破口。近期綠城管理“M登山模型”的全網開源便是代建行業的一次重大升級，其推動了行業的知識平權和技術普惠，引領整個代建服務市場走進標準工業化時代，亦為房地產的“輕資產發展”打開了新格局。

2）未來：鏈式金融構筑行業新生態

探路未來，伴隨“輕資產”戰略不斷完善且走向成熟，行業企業又該如何打造更多新的增長點？筆者認為，未來打造持續增長的現金流才是房企實現突破的關鍵。

具體來看，在行業從增量開發到存量運營的轉型過程中，各類型物業的投資屬性或持有價值將逐步顯現。同時，隨著存量資產走向精細深耕，房地產行業也將呈現“資產管理場景化”趨勢。

按照此路徑，推動資產運營與金融深度結合或將成為房企未來的主要探索方向。在這一點上，無負債且現金流充裕的綠城管理無疑是行業的一個期待。

2022年全年，綠城管理的經營性現金流凈流量進一步增長28.1%達到7.25億元，與歸母凈利潤幾乎相同，說明公司現金轉化率之高。

同時，作為業內領先的輕資產代建服務供應商，綠城管理的供應商體系及資源整合能力明顯已經過了長期的積累和反復的驗證。這也決定了其完全有能力從整個供應鏈產業鏈出發，更好地整合資金流、信息流等，以鏈接行業多方需求。

根據綠城管理規劃，在保持輕資產屬性前提下，公司將透過業務流量鏈接項目主體和金融資源，打造資產管理平臺。

該平臺既可賦能房地產項目前期融資、流動性支持以及保交樓、保交付過程；還能讓供應商參與其中，為項目提供供應鏈金融支持。同時供應商也能獲得持續穩定的業務來源，進一步降低整個流程的運營成本。

在這一整個流程中，綠城管理不僅有望實現業務量的翻倍增長，還能降低運營成本，助力產業鏈各方價值提升。其中，行業委托方將有望獲得更好的經營兌現度，供應商也能獲得更穩定的服務場景，各個環節的性價比將得到有效增長。

同時，綠城管理也將獲得更多資產管理機會。依托巨大的業務流量和入口，公司能夠持續做大項目管理公司、培育資產管理公司，實現資產的開發、變現、持有運營、增值等場景化服務，賦能產業鏈全生命周期發展，拓寬房地產開發服務領域的多元化價值空間。

可以預見的是，通過搭建開發與服務平臺、落實資產管理平臺，綠城管理將進一步推動產業鏈創新鏈的深度融合，拉長做深代建行業的金融服務鏈條，打造更完善的房地產開發服務生態。在整個房地產業向新發展模式的過渡中，公司的輕資產優勢和逆周期屬性將持續釋放，其在整個房地產價值鏈中的位勢也將不斷提升。