美股熊市，這只美國農地REIT卻逆勢上漲16%！

2022年美股的關鍵詞是熊市，標普500指數今年迄今下跌19%，但美國房地產投資信託基金（REIT）Farmland Partners Inc（NYSE:FPI）卻逆勢上漲16%。投資者為何紛紛湧入這只美國農地REIT？原因可以歸結為一個關鍵詞：通脹。

這只美國農地REIT是否可以對沖通脹？未來能否繼續提供跑贏市場的收益率？

通脹率升至數十年高點，美元貶值，而大宗商品，包括Farmland Partners的租戶種植的很多農產品，比如說玉米、小麥、大豆、水果和蔬菜等都是很好的通脹對沖工具。不過，多數投資者自己並不是農場主，也無法直接投資農場，這也正是類似Farmland Partners這樣的美國農地REIT如此受歡迎的原因所在。

Farmland Partners擁有多元化的農地資產組合，但並不是自己直接耕種，而是跟租戶簽署長期的淨租賃協議，然後賺取租金收入。除了租金，該公司還替其他農場主管理大約2.5萬英畝的農地，並從中收取管理費。截至2022年三季度，該公司擁有覆蓋美國18個州，面積超過18.5萬英畝並且種植有25種農作物的農業用地。

美國勞工部勞工統計局的最新數據顯示，穀物和麵包產品的價格相比上年上漲16.2%，水果和蔬菜價格上漲10.4%，遠高於通脹率的8.2%。

相比市場上的其他股票和REITs，Farmland Partners的股價一路飆升。疫情之初，食物短缺的擔憂情緒升溫，食品和農地的需求飆升。過去3年，該股股價的年化收益率接近32%，是同期標普500指數的3倍多，同時也是當前通脹率的大約4倍。

相比Farmland Partners，另一隻美國農地REIT Gladstone Land Corporation（NASDAQ:LAND）的股價今年下跌39%。所以說，如果你想對沖通脹，當然要選Farmland Partners。不過在買入前，投資者有必要瞭解下面這些信息。

首先，該股股息率1.6%，在REITs當中屬￿最低的等級。至於原因，為了應對集體訴訟，該公司不得不削減股息。打贏官司之後，該股股價已經上調20%。不過，Farmland Partners已經明確表示，公司將放棄高息策略，轉而聚焦于增長機會，這意味著近期該股股息不會有大幅的增長。

2021年底，該公司收購農地管理公司Murray Wise Associates，增加了新的收入流。該公司的管理業務包括接受農場主委託進行農地租賃，或者是協助土地買賣。此外，Farmland Partners繼續收購新的農業用地，提高收入流。今年迄今，公司已經收購11座農場，簽約農地面積2800英畝。

Farmland Partners最新的2022年三季報超分析師預期，進而促使該公司再次上調全年財測，股價也因此上漲4%。這意味著該美國農地REIT的市值約為調整後營運資金（AFFO）的51倍。按照REIT的標準，這已經處於極高水平，多數REITs的這一估值都在10到30之間。

也就是說，這一價格水平反映的是投資者對於Farmland未來成長的樂觀，而不一定是當下真實的業績。俄烏戰爭還在持續，大宗商品壓力依然很大，因此小麥及其他食品的價格大概率將維持在高位。在當前的經濟環境下，投資者如果看好農地，可以考慮買入Farmland Partners股票。只是心裡要明白的是，自己為了獲得這一對沖是支付了溢價的。