【IPO透視】AIoT及BPaaS傍身，萬物云能講好科技故事嗎？

日前，萬物云空間科技服務股份有限公司（下稱“萬物云”）通過港交所聆訊，距離公司今年4月遞交招股書用時僅5個月，重新開啟行業上市新速度。

單一依靠物業費創收的時代已經過去，現代物管公司都講究多元化發展。作為行業龍頭，萬物云僅從公司名字上看就與一眾物管公司有著鮮明的區別，那么萬物云和行業公司的差異化體現在哪里？

背靠萬科，業務模式有何優勢？

2021年，根據弗若斯特沙利文的資料，萬科集團(02202.HK，000002.SZ)位列中國房企第二名。背靠房地產龍頭，萬科旗下的物業管理服務提供商萬物云也做到了行業第一。

根據弗若斯特沙利文的資料，按基礎物業管理服務收入計，2021年，萬物云在中國物業管理服務市場中排名第一，占有4.28%的市場份額。

此次萬物云上市，萬科企業及其附屬公司合計持股62.89%，其中萬科企業持股57.12%，58同城(WUBA.US)持股2.86%。

除了作為萬科背后物業公司之外，萬物云吸引人的地方還在于它的科技屬性。根據招股書介紹，除了傳統物業管理服務以及社區增值服務外，萬物云還涉足科技解決方案，搭建了社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務以及BPaaS解決方案服務“三駕馬車”。

社區空間居住消費服務：向個人客戶（如業主及居民）提供的服務主要歸類于該業務板塊，主要是一系列的社區空間服務，包括住宅物業服務、居住相關資產服務和其他社區增值服務。

在這個領域公司創建了“萬科物業”住宅物業服務品牌，和住宅物業服務的延伸品牌“樸鄰”等在內的一系列品牌，后者戰略重點為房屋銷售及租賃經紀服務和房屋裝修及美居服務等居住相關資產服務。

截至2022年6月30日，萬物云在社區空間居住消費服務方面合約建筑面積達9.3億平方米，簽約管理的物業數目達4,096個；在管建筑面積約7億平方米，在管物業數目達3,035個。

商企和城市空間綜合服務：向企業、政府及其他機構客戶提供的除AIoT及BPaaS解決方案服務以外服務均歸類于該業務板塊，該領域公司為企業、政府及其他機構客戶提供物業及設施管理服務、開發商增值服務以及城市空間整合服務。

在這一領域，萬物云通過與戴德梁行大中華區物業及設施管理服務業務的整合，設立了物業及設施管理品牌萬物梁行；公司還通過City Up品牌為城市公共空間的各受益者（包括但不限于政府部門及普通公眾）提供城市空間整合服務。

截至2022年6月30日，公司商企和城市空間服務總合約建筑面積約1.6億平方米，簽約管理的項目總數達1,929個；在管建筑面積約1.4億平方米，在管項目數目達1,706個。

AIoT及BPaaS解決方案服務：公司的技術產品單獨歸類于該業務板塊。萬物云開發了AIoT、BPaaS等一系列技術驅動的解決方案，目前已應用于國內100個城市的3,402個目標街道。

萬物云在招股中表示，這些技術解決方案是公司領先于國內同行實現遠程運營現場服務的基石，并幫助更多各行業企業客戶探索未來機遇。

上述三大業務也成為支撐萬物云業績的“三駕馬車”，助力公司飛速發展，成為百億市值的行業龍頭。

兩百億營收，年復合增長率高達30.46%

招股書顯示，近三年萬物云業績實現高速成長。

2019年至2021年，萬物云的收入分別約為139.27億元、181.45億元、237.05億元，年復合增長率為30.46%；上述同期年內利潤分別約為10.40億元、15.19億元、17.14億元，年復合增長率為28.37%。

從營收結構看，萬物云的收入主要來自三大業務板塊：社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務。

“三駕馬車”中，營收貢獻比重較大的是社區空間居住消費服務，2021年占總營收超五成，后兩大業務營收比重持平。

雖然營收占比較高，但社區空間居住消費服務的毛利率在三大業務中并不占優勢，甚至在2019和2021年還低于商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務。

三大業務中，來自AIoT及BPaaS解決方案服務的毛利率最高，且板塊的收入貢獻也在逐年增加，凸顯了萬物云科技含量的一面。

物管仍是營收大頭，決定公司未來盈利能力

不論是在行業還是在資本市場，萬物云引以為傲的是公司科技屬性，似乎這是讓公司區別于傳統物業管理，提升附加值的潛力增長點所在。

但現實情況是，首先萬物云的核心收入依然來自住宅物業服務，和傳統物管沒有什么兩樣。

招股書顯示，2019年-2021年，公司的住宅物業服務收入分別為72.51億元、幣91.30億元及113.63億元，分別占總收入的52.1%、50.3%及47.9%；截至2022年3月31日，萬物云住宅物業服務收入約為35.54億元，占總收入的51.9%。

其次，萬科集團是萬物云最大的客戶，這個和大多數房企背后的物管企業如出一轍。招股書顯示，2019-2021年，萬物云來自萬科集團的銷售收入占總營收的比例分別為12.7%、15.4%和16.1%。萬科集團一直是萬物云的單一最大客戶，也側面說明萬物云仍對大股東存在一定依賴。

這種依賴在物業服務方面表現更為突出。招股書顯示，2019年-2021年及2022年前三月，來自萬科集團及其合營企業或聯營公司所開發住宅物業的收入分別占萬物云住宅物業服務收入的66.5%、64.5%、61.0%及55.7%，而在管建筑面積分別占萬物云住宅物業服務在管建筑面積的57.8%、56.9%、49.5%及49.2%。

背靠中國龍頭房企萬科集團，萬物云本身看點多多，其在管面積、多元化的業務模式，以及不同于行業公司的科技屬性都是亮點，在行業具備規模和龍頭效應。

雖然公司依然對萬科存在一定業務依賴，但從營收占比看，隨著時間的推移，關聯企業的收入比重正在逐漸減少，而來自獨立第三方收入占比也逐漸加大。

此外，公司商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務兩大業務發展較快，相對行業公司的增值服務較成熟，成為萬物云的一抹亮色，也為未來業績提供有力驅動。