东北证券：永升生活服务(01995)低价并购公司，加强区域竞争力，维持“买入”评级

永升生活服务(01995)公布并购青岛银盛泰物业服务有限公司 50%股权的公告，以人民币864.4万元的对价并购目标公司 50%的股份，目标公司主要业务为 于青岛、济南、临沂和潍坊等地提供住宅及商业物业管理服务，2019年目标公司的税后纯利为366.6万元，收购价格对应2019年PE仅为4.7倍。 

得益于良好合作关系，实现低溢价并购。早于2017年，旭辉集团即与青岛银盛泰物业的关联方青岛银盛泰集团签署战略合作协议;此后于2018年1月，旭辉控股集团以15.2亿元的对价收购了青岛银盛泰 集团 50%的股权，涉及约167万方的土地储备。得益于双方的良好合 作关系，公司得以以远低于市场价格的成本收购银盛泰物业的 50%股 权;而银盛泰物业作为拥有开发背景的物业管理公司，未来在管面积、 收入的增长具备确定性，此笔收并购行为凸现性价比与品牌实力。

完善区域布局，并购市场保持冷静。公司自上市以后共进行了两笔并 购，分别是以4.62亿元对价并购青岛雅园55%股权和银盛泰物业的并购，前者加强了公司在商业物业的影响力，并锁定 2019 年至 2022 年 的溢利;后者补足了公司的区域布局，增强了公司在山东省的竞争力。 我们认为公司在收并购时表现出了足够的冷静和清楚的战略意图，截止至2019H1，公司在手现金约11亿元，在未来将转化为有质量的利 润、规模增长。

逐鹿 2020 年，又一个收并购丰年。截止至2019H1，重点物管公司平 均在手现金及现金等价物为21.57亿元;充裕的在手现金，对规模、 利润的诉求使得2020年必定又是一个收并购的丰年，该行相信除了带来量的增长，更多企业会将收并购重心转移到对业态、区域布局的完善，达成质的增长。

维持公司“买入”评级，预计 2019-2021年EPS分别为0.14、0.21、0.31元，对应的PE为49.8、34.3、22.9倍，给予目标价9.64HKD。

风险提示：市场化拓展不及预期