中泰国际：中国房地产销售压力仍存 予行业买入评级

根据克尔瑞3月1日数据，全国百强房企2月单月/1-2月销售同比下降38%/24%，超出市场预期；不包含恒大，百强2月/1-2月销售同比下降45%/27%。我们预计1季度全国房地产销售及回款仍承受较大压力，因为：1）宏观经济风险持续暴露，需求恢复需时；2）百强之外的尾部房企抗风险能力相对较弱，对全国销售贡献仍高达50%（图1）；3）受到房住不炒框架制约，需求端政策支持力度有限。我们预计1季度全国住宅销售同比下跌-37.5%，较之前-50.0%的预测略微上调。  

境内融资环境改善，优质房企利率下行  

近日我们观察到：1）2月份以来境内公司债审批及发行明显加快；2）发行票息显著下行，部分优质房企（时代中国/美的置业(23,0.05,0.22%)/龙光地产(13.62,0.06,0.44%)/华发实业）近期发行票息较19年中发行的同期限债券的票息下行超过100bp（图3），而19年中至20年2月底5年国债收益率约下行40bp。考虑目前房地产市场面临较大下行压力，我们认为近期房企境内融资环境将持续改善，同时资金将更加偏好风险较低的优质房企，预计优质房企融资成本进一步下行。  

买地窗口向优质房企开启，重申内房板块“买入”评级  

近期二级市场情绪有所改善，然而房地产行业依然面临较大的需求下行压力。前端融资政策维持严苛，销售回款依然是房企主要拿地资金来源，随着土地市场恢复供应，我们预计土地市场亦面临一定压力，换言之，资金充裕的房企有望把握时机以相对合适的价格购入优质土储，提升项目盈利水平。目前主要内房股20年PE平均值为5.2x，较过去2年平均值低12%，20年股息率平均值为6.73%，板块安全边际较充分。我们维持对内房板块非常正面的看法，重申“买入”评级；建议投资者把握市场波动的机会买入优质内房股。个股推荐收并购有竞争力的世茂房地产(28.3,-0.25,-0.88%)（813HK，“未评级”）、快速成长的国企背景开发商建发国际（1908HK，“买入”，目标价14.90港元），土地储备充裕、持续较快增长的宝龙地产(4.95,-0.03,-0.60%)（1238HK，“买入”，目标价6.29港元），以及深耕大湾区旧改的时代中国（1233.HK，“买入”，目标价17.00港元）。  

风险提示：人民币汇率波动；房地产政策超预期收紧