你应该购买菲利普斯爱迪生股票(PECO.US)的每月股息吗？

由于菲利普斯爱迪生公司 ( PECO ) 以杂货为基础的购物中心最近表现相对较好，而且其每月分红提供了相当可预测的收入流，乍一看 PECO 似乎很诱人。然而，该公司的增长前景显得十分渺茫。在我看来，再加上扩大的估值倍数，它的总体前景可能不值得买入。因此，我对股票持中立态度。

菲利普斯爱迪生公司是一家房地产投资信托公司 (REIT)，也是美国全渠道杂货锚定购物中心的最大所有者和运营商之一。它还运营第三方投资管理平台，为未合并的合资企业和私募基金提供物业管理和咨询服务。PECO去年上市，但成立于2009年。

截至其最新提交的文件，该公司的全资投资组合包括 269 处房产，总面积约为 3080 万平方英尺，分布在 31 个州。由于其物业组合的性质，PECO 具有几个优良品质。

PECO：高入住率，可靠的租户

由于 PECO 98.1% 的购物中心都以杂货店为主，因此其物业吸引消费者的是他们的日常必需品，而不一定是其他非必需品。因此，实现了增加的人流量，从而实现了出色的入住率。事实上，截至 PECO 最新的季度报告，入住率为 96.2%，甚至比去年已经很高的 94.8% 有所提高。

此外，该公司拥有广泛的租户基础，其前 20 名租户占其租赁平方英尺的 49.3%，而没有租户占超过 11.2%。此外，它的大多数租户都是可靠的零售商，包括克罗格 ( KR )、沃尔玛 ( WMT )、芽菜农贸市场 ( SFM ) 和 TJX 公司 ( TJX ) 以及该领域的其他庞然大物。因此，公司享有稳健的租金征收和现金流多元化。

尽管有积极的品质，PECO 的表现却落后

尽管 PECO 拥有众多品质，但该公司的财务业绩多年来一直落后。PECO 报告去年每股运营资金 (FFO) 为 1.81 美元，低于 2015 财年每股 FFO 1.85 美元。

尽管此后公司的租金收入翻了一番多，但运营和财务费用也一直在迅速增长。此外，虽然发行股票以资助收购在 REITs 中很常见，但 PECO 的收购并没有增加到足以发现潜在的股票发行是值得的。这就解释了为什么其 FFO 未能按每股扩展。

有人可能会争辩说，随着时间的推移租金上涨可能会增加公司的收入和 FFO/share。然而，这就是 PECO 的长期租赁对公司增长潜力的影响较低的地方。具体而言，该公司的平均剩余租期为 4.5 年。

一方面，这为公司提供了现金流的可见性。另一方面，该公司在相当长的一段时间内无法重新谈判这些合同。因此，尽管由于通货膨胀飙升，该公司的开支最近在增长，但其收入并没有以类似的速度增长，导致利润率下降。毕竟，安全性和可预测性是有代价的。

由于缺乏增长，股票价格昂贵

在我看来，基于 PECO 的增长前景，股票价格昂贵。为了给您一些背景信息，让我们考虑一下 PECO 在大流行前的同中心 NOI 增长。2017年、2018年和2019年，同中心NOI分别增长3.5%、3.7%和3.7%。去年该指标为 8.1%，但这仅仅是由于 2020 年由于大流行而下降了 4.1%，因此平均仍处于 3.5% 至 4.0% 的中高水平。

再加上今年通胀飙升，该公司即将发布的第二季度业绩和 2022 财年业绩可能会显着降低同店 NOI 增长。无论如何，仅仅随着时间的推移推动增长并扩大 FFO/份额是不够的。

考虑到这一点，假设 PECO 今年提供了大约 2.00 美元的慷慨 FFO/股，该股票目前的 P/FFO 为 16.4 倍。对于其 FFO/份额可能在未来几年保持停滞的房地产投资信托基金来说，这是一个非常丰富的倍数。

华尔街对 PECO 股票的看法

转向华尔街，菲利普斯爱迪生公司根据过去三个月分配的五次持有共识评级。

PECO 股票的平均预测为 34.00 美元，表明上涨潜力仅为 3.6%。

要点：上涨空间有限的现金类头寸

在我看来，PECO 目前正在充当类似现金的职位。投资者基本上愿意为公司的质量支付溢价估值，同时获得 3.14% 的收益率。每月支付进一步鼓励保费倍数，因为回报是相当可预测的。

然而，该股几乎没有进一步的上涨前景。根据 REIT 的租赁情况，潜在的 FFO/股份生成可能会继续滞后，估值倍数可能会持续或从这里走低。出于这个原因，我认为公司的投资案例更倾向于风险方面而不是回报方面。