NexPoint(NXRT.US)：獨特的增長戰略

NexPoint住宅信託(NXRT)是一家房地產投資信託(REIT)，專門從事收購、擁有和經營中等收入多戶型房產。  

NexPoint確保這些房產位於適合家庭居住的地區，包括大城市，主要位於美國東南部和西南部。截至其最新的季度報告，NexPoint擁有分佈在11個市場的39處房產。  

具體來說，NexPoint最大的位置敞口位於達拉斯/沃斯堡、南佛羅里達和鳳凰城，分別佔其投資組合公寓單元的17.5%、13.2%和11.3%。  

我對股票持中立態度。  

獨特的增值策略  

自2015年上市以來，NexPoint一直保持著驚人的增長勢頭。與更傳統的住宅行業同行相比，該公司獨特的增值戰略使其能夠要求更高的月租金。  

自成立以來，該公司已進行了6,398次全面和部分升級、4,510台廚房和洗衣用具以及9,624項技術包，導致每單位平均月租金上漲139美元、48美元和44美元，分別增長21.8%、70.8%和33.5美元%投資回報率，分別。  

隨著美國工薪階層在就業增長前景良好的市場中不斷尋求安全、清潔和負擔得起的住房，並配備齊全的便利設施，NexPoint結合了所有關鍵要素以實現高於平均水平的增長。  

除了其連續收購戰略外，NexPoint還成功地從運營中獲得了相當可觀的調整後資金。具體來說，該公司的5年AFFO/股票複合年增長率為15.4%，非常了不起。  

最新結果  

NexPoint的最新業績繼續顯示該公司持續的增長勢頭，收入增長17.4%至6080萬美元。  

本季度收入增長主要得益於同店平均有效租金、總收入和NOI分別增長15.4%、11.3%和16.4%。  

也就是說，儘管入住率下降了90個基點至94.2%。因此，調整後的運營資金從去年的1600萬美元或每股0.64美元增加到2230萬美元，即每股0.87美元。這意味著分別增長39.3%和35.9%。  

每股增長放緩是由於NexPoint發行股票後股票數量增加，以資助其投資組合增長。然而，很明顯，儘管股票數量增加，但AFFO的每股增長僅受到輕微影響，這體現了管理層以低成本創造價值的能力。  

NexPoint在本季度繼續利用其增值戰略，完成了531項全面和部分翻新，環比增長50%。值得注意的是，它還租賃了489套翻新單位，實現了每月138美元的平均租金溢價和26.3%的年投資回報率。  

由於業績超出了他們之前的預期，NexPoint管理層提高了對全年業績的展望。其指導目標是在2022財年中點的AFFO/股為3.37美元，這意味著同比增長19.5%。  

這也意味著NexPoint的AFFO/股票增長從五年平均水平加速。這在通貨膨脹的環境中是相當值得注意的。  

股息與估值  

自2015年首次支付以來，NexPoint每年都增加股息，現在連續六年連續增加股息。五年股息增長率為11.11%，而最新的股息增長率令人滿意，為11.3%，季度增長率為0.38美元。  

隨著最近AFFO/股票的加速，以及管理層指導的中點暗示基於當前DPS運行率的派息率為45%，我相信未來股息增長將保持在兩位數。  

然而，NexPoints顯著的AFFO和DPS增長並沒有打折扣。假設該公司全年實現AFFO/股3.37美元，該股目前的P/AFFO為22.6。  

這個倍數不一定是昂貴的，因為公司的潛在增長和獨特的定價能力可以證明它是合理的。另一方面，隨著利率上升，股票可能容易受到估值壓縮的影響。  

這在一定程度上已經發生，儘管業績出色，但該股仍較52周高點下跌了近20%。  

華爾街的看法  

轉向華爾街，基於過去三個月分配的四次買入和兩次持有，NexPoint住宅的一致評級為強烈買入。NexPoint住宅的平均目標價為97.80美元，意味著34%的上漲潛力。  

帶走  

NexPoint是一個真正獨特的房地產投資信託基金，其增值增長戰略帶來了高於平均水平的增長率。該公司的最新業績繼續說明這一戰略的好處，運營資金錄得強勁增長。  

儘管該股1.9%的收益率可能不是特別高，但NexPoint可能會繼續以每年兩位數的速度增長股息，股息增長的投資者可能會欣賞這一點。  

然而，請注意，該公司對其頂級設施收取的溢價意味著其預期表現在很大程度上取決於其保持良好的中高檔租戶的收入水平。  

NexPoint租戶的不利市場條件和財務狀況下滑可能會對公司產生顯著影響。這更適用於其股票，在這種情況下可能會經歷重大的估值壓縮。