為什麼 NVR(NVR.US)是頂級房屋建築商股票

NVR,Inc.(NVR)建造和銷售房地產。它處理單戶獨立式住宅、聯排別墅和公寓建築。它分為兩個部分：房屋建築和抵押銀行業務。  

住宅建築部門以RyanHomes、NVHomes、FoxRidge Homes和Heartland Homes商品名銷售和建造住宅。MortgageBanking部門發起抵押貸款，主要是為自己的購房者，儘管這個部門要小得多。  

由於其良好的業績記錄和相對較低的估值，我們看好該股。  

NVR：出色的業績記錄  

NVR股票過去的表現非常好，由於其強勁的基本面和增長，在過去的五年和10年裡，它的表現大大超過了SPDRS&PHomebuildersETF(XHB)。其五年回報率（包括股息）為113%，而HomebuildersETF為75%。它的10年回報率更令人印象深刻，超過460%，而ETF為211%。  

這種出色的表現可以歸因於幾個因素：收入、收益和自由現金流的持續增長，以及高資本回報率、不斷增長的利潤率和強勁的資產負債表。讓我們在下面討論這些因素。  

持續的收入、收益和自由現金流增長  

從收入開始，至少在過去10年裡，它每年都在持續增長。2012年收入為31.9億美元，過去12個月的收入為93億美元。對於一家相對乏味的公司來說，這是相當可觀的增長。從稀釋後的每股收益來看，這個數字在過去五年中以25.3%的複合年增長率增長。  

同樣，從2012年12月31日到2021年12月31日，自由現金流從2.52億美元增長到約12.3億美元。將NVR與同行區分開來的另一件事是，它的自由現金流在過去10年中的每一年都是正數。  

它的許多同行現金流不穩定，這使得業務更難預測。這可能是因為該公司通常實際上並未開發土地。  

相反，NVR主要以固定價格的地塊購買協議（稱為LPA）的形式從其他開發商那裡獲得完工的建築地塊。該公司通常會為這些LPA支付高達購買價格10%的押金。就現金流而言，這似乎是一種更穩定的商業模式。  

高資本回報  

關於NVR的投資資本現金回報率(CROIC)，以自由現金流除以投資資本衡量，其五年平均值為27.7%。在過去的五年裡，它一直在20%以上。  

由於其投資資本回報率高於其7.5%的加權平均資本成本（其經營成本），因此被認為是價值創造者。這被稱為經濟利差，其計算方式為ROIC減去WACC。  

不斷增長的利潤率  

投資者喜歡看到的其他事情是增長或穩定的利潤率。2017-2020年NVR的毛利率相對穩定，在20%左右徘徊。然而，在過去的12個月中，這一數字已升至25.6%，最近一個季度的毛利率為28.5%。  

以下是該公司本週早些時候發布的最新收益報告中關於其毛利率的說法：“毛利率受到上述2022年第一季度結算平均價格上漲以及木材價格下跌的有利影響一個季度一個季度。”  

看看它是否能保持這些利潤率將會很有趣，因為房價可能會因利率上升而下跌，而木材價格波動很大。然而，自第二季度開始以來，木材價格一直相對穩定。  

儘管如此，其利潤率（包括淨收入和FCF利潤率）一直處於多年上升趨勢。例如，NVR的淨利潤率從2012年的5.7%增長到過去12個月的15%以上。  

強勁的資產負債表  

NVR擁有強大的資產負債表，尤其是對於房屋建築商而言。這很可能是因為，如上所述，該公司通常不開發任何土地。因此，與其他公司相比，它需要更少的資本來運營（這也解釋了資本回報率高的原因）。  

NVR擁有21.4億美元的現金和等價物，以及15.2億美元的債務。因此，它的淨現金頭寸約為6.2億美元。該公司可以使用其現金和自由現金流回購股票，這是它一直在做的。其TTM回購收益率為9.4%。  

此外，在過去12個月中，其息稅前利潤(EBIT)大約是其利息支付的37倍。總體而言，公司財務狀況良好。  

風險：利率上升，房地產放緩  

對於像NVR這樣的房屋建築公司來說，最明顯的風險是利率上升和可能出現的衰退。利率上升使住房需求枯竭，因為它們增加了借貸成本。  

房地產公司Redfin(RDFN)已經看到房地產市場降溫的跡象。Redfin首席經濟學家DarylFairweather表示：“大多數購房者仍在遭遇競購戰，但競爭開始降溫，因為飆升的抵押貸款利率和房價促使一些美國人退出或擱置購買計劃。”  

他繼續說道，“我們預計未來幾個月競購戰將進一步緩解，因為不斷上漲的抵押貸款利率將更多買家擠出市場。”從2007年到2009年的大蕭條——當時房地產價格暴跌，有些人可能仍會留下傷痕。儘管價格可能會下跌，但我們不太可能看到房地產市場出現大蕭條式的下跌，因為當時銀行放貸更加肆無忌憚。  

無論如何，我們認為公司的風險在一定程度上已經被計入了價格，因為NVR的股價較其高點低了約25%，而且估值相對較低；我們在下面討論這個。此外，由於上述強勁的資產負債表，NVR應該能夠像過去一樣輕鬆應對房地產市場的放緩。  

估值  

在市盈率的基礎上，NVR的交易估值比過去五年低得多。其遠期市盈率為8.8倍，而其五年平均遠期市盈率為15.7倍。使用相同的指標，它甚至低於2020年3月的低點9.6倍。  

由於上面討論的利率上升環境，它很可能以折價交易。然而，我們認為這個折扣有點過分，分析師似乎也同意這一點。  

華爾街的看法  

轉向華爾街，根據過去三個月分配的兩次買入和三個持有評級，NVR股票進入溫和買入。5,800美元的NVR平均目標價意味著29.1%的上漲潛力。  

結論  

我們通常不投資房屋建築商，因為他們經常有不穩定的現金流。然而，從這個意義上說，NVR一直是個異類。它還擁有強大的資產負債表和高資本回報率。由於其實力，它一直是其行業中的佼佼者。  

以目前的估值，儘管存在潛在的不利因素，我們仍看好該股的長期前景。