Innovative Industrial Properties(IIPR.US)：賣空風險自負

創新工業地產(IIPR)專注於工業地產的收購、所有權和管理。它包括出租給有經驗的、獲得國家許可的經營者用於受監管的醫用大麻設施的物業。  

該公司打算通過售後回租交易和第三方購買來收購物業。它簽訂三網租賃協議，即租戶支付財產稅、建築保險和建築維護的協議。  

這種結構使IIPR能夠降低其運營成本並將維護資本支出保持在最低水平。鑑於IIPR專注於向大麻公司租賃，這是REIT行業的一個利基領域，競爭很少，它能夠談判有利的合同。  

這使該公司在過去看到了非常快速的增長，並且很可能會繼續向前發展。因此，我們看好該股。  

為什麼IIPR股票最近下跌？  

年初至今，IIPR已經與大多數其他股票一起下跌。然而，在該公司成為賣空者BlueOrcaCapital的目標後，該公司在過去一周進一步下跌，該公司以其激進的投資風格而聞名。  

BlueOrca聲稱IIPR的前兩名租戶存在欺詐行為，並有拖欠租金的風險。它將IIPR的最大租戶標記為龐氏騙局，正面臨投資者的訴訟。此外，BlueOrca聲稱IIPR的第二大租戶因其向黑市出售大麻而於2021年被其聯合創始人起訴。  

此外，BlueOrca還聲稱IIPR為其房產多付了錢，因此，它們的價值被誇大了。因此，如果租戶違約，該公司將無法收回所有損失。  

然而，在投資者急於按下賣出按鈕之前，值得一提的是，在2020年4月股票交易價格約為70美元時，也提出了幾乎完全相同的論點。  

賣空者GrizzlyResearch聲稱，房產價值被高估，許多租戶可能資不抵債，IIPR38%-49%的收入要么損失了，要么有損失的風險。  

快進幾年，您會注意到，在當前價格約為160美元的情況下，賣空報告提供了一個很好的買入機會。事實上，IIPR的管理層實際上參考了2020年的報告，以忽略當前的報告。  

因此，投資者不應該對BlueOrca的指控過於重視，因為它會從股價下跌中受益，同時反映之前沒有真正價值的報告。  

增長催化劑  

IIPR通過從大麻公司購買物業然後將其出租回來為大麻公司提供融資。鑑於大麻在美國還不是聯邦合法的，沒有多少機構願意為這些公司提供資金。因此，IIPR是這一房地產領域為數不多的參與者之一。  

此外，預計到2028年，北美的大麻產業將達到382億美元，這意味著從2022年到2028年的複合年增長率為16.6%。因此，這為推動增長提供了強大的行業順風。  

然而，IIPR最重要的催化劑是它是一種更安全的方式來玩相對較新的大麻產業。這是因為投資者沒有試圖選擇最終成為贏家的大麻生產商，而是只是押注他們會支付租金。  

投資者從眾多大麻公司中挑選出股價10倍的股票的機率遠低於他們每月支付IIPR的機率。結果，行業發展得越多，公司就越成功，拖欠付款的可能性就越小。  

風險  

儘管與其他大麻股票相比，IIPR的風險較小，但這並不意味著它並非沒有風險。可能有些大麻公司是粗略的經營者。這可能對IIPR產生的影響是，如果他們被發現違法，他們可能會被迫停止運營。在這種情況下，無法收取租金。  

此外，如果公司失去一些租戶，更換租戶可能並不容易。這是因為獲得經營許可存在許多障礙，這限制了允許參與的公司數量。  

此外，這些屬性專門用於大麻，將它們轉換為其他商業用途可能會很昂貴。  

估值  

為了評估創新工業地產，我們將使用H模型，它類似於三階段股息貼現模型。H模型假設增長將在指定的時間段內線性減速。  

我們認為這是一個合理的假設，因為隨著公司的成熟，它們會逐漸放緩。公式如下：  

股票價值=(CF(1+tg))/(r-tg)+(CFH(hg-tg))/(r-tg)  

其中：  

CF=每股股息  

tg=終端增長率  

hg=高增長率  

r=折現率  

H=預測期的半衰期  

對於高增長率，我們將使用未來12個月的預期增長。過去12個月，每股股息為6.15美元。分析師對未來四個季度的預期如下：  

2022年6月：1.75美元  

2022年9月：1.825美元  

2022年12月：1.825美元  

2023年3月：2.03美元  

這相當於每股總計7.43美元，比過去12個月高出20.8%。因此，對於創新工業地產，我們使用了以下假設：  

CF=每股6.15美元  

tg=2.99%（使用30年期美國國債收益率）  

hg=20.8%  

r=9.5%  

H=5年（我們假設需要10年才能達到最終增長）  

因此，我們估計在當前市場條件下，創新工業地產的公允價值約為181.42美元。  

當然，IIPR也有可能在超過10年的時間內以高於其終端增長率的速度增長。如果您是相信這種情況的投資者，那麼該公司的價值甚至超過我們估計的每股181.42美元。  

華爾街的看法  

轉向華爾街，根據過去三個月分配的四次買入、一次持有和零次賣出，InnovativeIndustrial Properties擁有強烈的買入共識評級。創新工業地產的平均目標價為251.80美元，意味著52.1%的上漲潛力。  

最後的想法  

在此之前，IIPR一直是賣空者的目標，後者聲稱與BlueOrca存在類似問題。儘管如此，該公司仍在繼續發展，並證明比某些人想像的更有彈性。  

此外，預計該公司的股息增長速度仍足以表明IIPR被低估。因此，我們看好該股。