光大證券：維持新城悅服務(01755)“買入”評級 估值具備較強吸引力

光大證券發布研究報告稱，維持新城悅服務(01755)“買入”評級，主營增速較高，深耕膏腴之地，發力業主增值，積極把握并購窗口期，謹慎性原則繼續計入2022年1億元的美元債減值損失后，下調2022-23年歸母凈利潤預測為8.6億元(下調17.4%)、12.3億元(下調13.1%)，新增2024年歸母凈利潤預測16.32億元，當前股價對應2022-24年PE估值為7.8X/5.4X/4.1X，估值具備較強吸引力。

事件：2021年度公司營業收入約43.5億元，同比增長約51.8%；扣非歸母核心凈利潤(不含美元債券公允價值損益、減值損失及理財產品利息收入)約6.8億元，同比增長約55.4%；計入非經常損益的基本歸母凈利潤約5.3億元，同比增長16.2%。毛利率約30.8%，期末現金及等價物約25億元，同比增長33%。

光大證券主要觀點如下：

深耕膏腴之地，發力業主增值，把握并購窗口，理財投資超預期波動

1)深耕膏腴之地，發力業主增值：截至2021年末，在管面積超過1.5億平，同比增長51%，其中江蘇/山東/浙江三省的合計在管面積占比超過60%；公司利用深耕膏腴之地的區位優勢，提出“大社區+大后勤”戰略，對標國際知名后勤公司索迪斯和FIRSTSERVICE，發力業主增值服務。2021年業主增值服務板塊營收約9.2億元，同比增長84%，其中團餐服務/設施管理/社區生活三個子板塊的營收增速分別為67%/112%/206%。

2)第三方外拓提速，把握并購時機：截至2021年末，合約面積約2.8億平，同比增長37%；2021年新增合約面積超8000萬平，其中第三方外拓面積超5200萬平，同比增長約45%。當前房地產行業出現較大波動，部分房企出現經營困難，公司將積極把握當前難得的“并購窗口期”，利用較為充沛的現金流優勢，適度下放收并購的決策權，預計2022年的第三方面積占比將出現明顯提升。

3)美元債理財投資超預期波動：2021年，由于國內房地產市場和中資美元地產債市場的劇烈波動，公司持有7000萬美元面值的理財投資出現了較大幅度的公允價值變動，計提了約3300萬美元的減值損失(約人民幣2億元)。盡管當前房地產行業政策回暖，流動性持續舒緩，但出于謹慎性原則，該行對公司持有的美元債在2022年繼續計入約1億元的減值損失(同時不排除2021年已計提減值準備，由于流動性好轉部分沖回的可能)。

風險提示：美元債繼續大幅下跌風險；外拓不及預期風險；應收賬款減值風險。