利率上升的環境轉移對住宅房地產投資信託基金的關注

房地產投資信託 (REITs) 部門高度分散，包含多個子行業。每個子行業都有一組獨特的特徵和影響其表現的因素。房地產投資信託基金通常將 90% 的收益作為股息派發，這對於尋求固定收入來源的人來說是一個有吸引力的投資選擇。

讓我們更深入地研究一個這樣有前途的子行業——住宅房地產投資信託基金，它有望在 2022 年實現指數級增長。隨著利率的上升，抵押貸款利率達到了約 4% 的歷史新高，這使得購房成為一件昂貴的事情。因此，人們更喜歡靠租金生活，從而推動了住宅房地產投資信託基金的發展。

值得注意的是，到 2021 年底，住宅房地產投資信託基金的入住率和租金都在上升，預計這種上升趨勢將持續到 2022 年。根據市場位置，該子行業進一步細分為不同的細分市場，即沿海，郊區，中央商務區（CBD）等，以及根據物業類型，即公寓，多戶型，學生公寓等。

德意志銀行分析師德里克約翰斯頓最近重新審視了住宅房地產投資信託基金行業，對該行業有令人信服的見解。基於當前的經濟環境，Johnston 提高了上限利率（投資收益率）並降低了適用於公司淨資產值 (NAV) 的溢價。此外，分析師還因這些變化調整了盈利預測並下調了股票的價格目標。

儘管估值低於市場價值且宏觀環境陰雲密布，但約翰斯頓仍然看好該行業。分析師預測，2022 年平均運營資金 (FFO) 增長 18.8%，2023 年平均增長 15.2%，公寓房地產投資信託基金和單戶住宅 (SFR) 細分市場。

約翰斯頓指出了推動他對該行業持樂觀態度的力量。“老齡化的千禧一代開始家庭，室友在大流行期間基本脫鉤，房屋估值飆升可能導致縮小周期，而首次購房者的負擔能力被拉長，”分析師評論道。

此外，該分析師認為，隨著過去的技術投資開始取得成果，降低員工成本，該行業將見證較小的年度費用補償收益。此外，與 COVID-19 相關的費用正在減少，進一步減輕了利潤負擔。基於上述幾點，分析師預計該行業在 2022 年的盈利增長將非常大。

讓我們仔細看看三家領先的住宅房地產投資信託公司以及分析師對它們的看法。

AvalonBay Communities (AVB)

AvalonBay 從事開發、再開發、收購和管理多戶社區，主要在新英格蘭、紐約/新澤西都會區、中大西洋、太平洋西北部以及北加州和南加州的高障礙城市市場。

置身於具有有利特徵的主要大都市地區，例如高工資經濟部門的就業人數增加、住房負擔能力降低以及多樣化和充滿活力的生活質量，這些都為公司的投資帶來了豐厚的回報。

截至 2021 年 12 月 31 日，AVB 的投資組合包括 297 個公寓社區，在 12 個州擁有 87,992 套公寓住宅。

根據分析師約翰斯頓的說法，從 2 月份的收入、入住率和租金更新可以看出，AVB 的投資組合“最能從持續的郊區化和沿海市場復甦中受益”。此外，分析師認為，隨著進一步數字化，勞動力成本將節省 15%。

基於強勁的租金增長預期、開發完成和穩定的順風，分析師已將 AVB 的每股 FFO 估計上調至 2022 年的 9.59 美元（從 9.35 美元），並進一步提高到 2023 年的 10.68 美元（從 10.17 美元）。  

分析師重申了對 AVB 股票的買入評級，但將目標價下調至 272 美元（從 285 美元），這意味著當前水平有 8.8% 的上漲潛力。AvalonBay 的股息收益率為 2.57%。

其他華爾街分析師對該股的共識評級為溫和買入，五次買入，八次持有。AvalonBay的平均價格預測為 270.31 美元，意味著當前水平有 8.1% 的上漲潛力。其股價今年迄今已下跌 1% 多一點，而過去一年的漲幅為 37.4%。

CAMDen Property Trust (CPT)

Camden 擁有一系列公寓社區，主要集中在美國的陽光地帶。該公司專門從事租賃、管理、營銷和維護公寓住宅。

截至 2022 年 1 月 31 日，CPT 的投資組合包括 171 處物業，擁有 58,300 套公寓住宅。

與過去兩年大流行對其利潤產生負面影響的同行相比，CPT 的影響微乎其微。此外，公司在 2022 年 1 月和 2022 年 2 月繼續獲得有利的租金增長，預計將繼續保持上升趨勢。

根據分析師約翰斯頓的說法，對於 CPT，“這種缺乏收入‘填補空白’（關於租金和入住率）為額外的收購/開發投資鋪平了道路，例如最近宣布的 1.6B 美元 TRS 收購。”

CPT 在 2022 年庫存供應有限的市場運營，這導致了有利的“粘性”入住率趨勢，目前約為 97%。此外，分析師預計 CPT 將在 2022 年獲得 19.6% 的 FFO 增長，這意味著每股 FFO 的預測從 6.22 美元提高到 6.45 美元（包括 TRS 收購）。

2023 年，每股 FFO 從 6.76 美元上調至 7.11 美元。FFO 增長增加的驅動因素是租戶需求的改善以及穩固的租賃價差。  

這位分析師重申了對 CPT 股票的買入評級，同時將目標價從 200 美元下調至 190 美元，這意味著當前水平有 12.5% 的上漲潛力。Camden Property 的股息收益率為 2.08%。

總體而言，華爾街社區對該股持謹慎樂觀態度，基於 9 次買入和 4 次持有的共識評級為中度買入。卡姆登房地產平均價格預測為 184.69 美元，意味著當前水平有 9.4% 的上漲潛力。CPT 股票今年迄今已下跌 4.3%，而過去一年上漲了 55.4%。

Equity Residential (EQR)

Equity Residential 專注於城市和高密度郊區沿海門戶市場的出租公寓物業的收購、開發和管理，包括波士頓、紐約、華盛頓特區、南加州、舊金山和西雅圖。EQR 在丹佛、亞特蘭大、達拉斯/英尺的業務也不斷擴大。沃思和奧斯汀。

截至 2021 年 12 月 31 日，EQR 的投資組合包括 310 處房產，擁有 80,407 套公寓住宅。

根據分析師約翰斯頓的說法，EQR 在沿海市場經營著一個藍籌投資組合。同時，該公司的目標是通過在其加利福尼亞、紐約和華盛頓特區市場的配置提供資金，從而增加其在成長型市場的影響力。

分析師對此發表評論說：“雖然 Toll Brother 的合作夥伴關係應該會緩解這種過渡，但我們預計隨著 EQR 擴大規模以匹配紐約市和南加州等長期市場所享有的效率，短期內會出現一些稀釋。”

對於 EQR，2 月份年初至今的指標也顯示租金繼續保持增長勢頭。然而，入住率有所下降（年初至今為-20 個基點），為 96.4%。

值得注意的是，由於增強了人工智能驅動的前景溝通和自助遊，管理層預計未來將節省約 2500 萬至 3000 萬美元的成本。

基於上述假設，分析師約翰斯頓將 EQR 的每股 FFO 估計值上調至 2021 年的 3.45 美元（從 3.31 美元），並進一步上調 2023 年的 3.83 美元（從 3.61 美元）。

分析師重申了對 EQR 股票的持有評級，同時將目標價從 94 美元下調至 93 美元，這意味著目前水平的上漲潛力為 3.2%。Equity Residential 的股息收益率為 2.73%。

華爾街的其他分析師也對該股持謹慎樂觀態度，基於 5 次買入和 10 次持有的共識評級為溫和買入。98.33 美元的平均 Equity Residential 價格預測意味著當前水平有 9.2% 的上漲潛力。其股價今年迄今幾乎持平，而去年上漲了 28.3%。

思考要點

REITs 的本質使其成為一個令人興奮的投資選擇，因為投資者可以接觸到具有如此多不同細分市場的房地產行業。此外，強制性股息支付可確保定期收入流和投資回報，這也可能是投資者的一個激勵因素。

住宅房地產投資信託基金預計將在 2022 年表現良好，使其成為一個引人注目的投資選擇，有如此多的參與者可供選擇。該子行業中的大多數公司在 2021 年的表現一直好於 FFO 預期，在強勁的潛在需求和有利的租金增長的背景下，有幾家公司上調了 2022 年全年展望。