中信建投：維持保利物業(06049)“買入”評級 目標價50.81港元

中信建投發布研究報告稱，維持保利物業(06049)“買入”評級，預計2022-24年EPS分別為1.97/2.50/3.16元(原2022-23年為2.08/2.88元)。根據可比公司，予21X估值，對應股價41.37元，折合港幣50.81港元(原目標價為69.19港元)。

事件：保利物業公布2021年業績，2021年實現營收107.8億元，同比提升34.2%；歸母凈利潤8.5億元，同比上升25.6%。

中信建投主要觀點如下：

業績表現良好，盈利能力穩中有升。

公司2021年實現營業收入107.8億元，同比增長34.2%；實現歸母凈利潤8.5億元，同比增長25.6%。其中，物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務收入同比增速分別為+34.8%/+35%/+31.6%。公司歸母凈利潤增速低于營收增速的主要原因在于：1)公司2020年實現匯兌收益2929萬元，2021年轉為匯兌損失887.2萬元；2)銀行利息收入由前一年同期的9841.3萬元降至8008.8萬元。同時公司盈利能力穩中向好，綜合毛利率提升了0.03個百分點至18.68%，管理費用率下降了0.3個百分點至9.3%。

第三方外拓持續發力，加大布局優質區域。

2021年公司分別實現在管面積與合約面積4.7億平、6.6億平，合管比達到1.41，較2020年底略有下降。面積構成持續優化，報告期內公司新增合約面積8906萬方，其中57%來自獨立第三方，對母公司的依賴程度進一步下降。在管面積中一二線占比高達82%，top10城市平均在管面積達980萬，實現了優質區域的深耕密度持續提升。

社區增值服務高速發展，各板塊齊頭并進。

社區增值服務收入達到23億元，繼續保持31.6%的高速增長，同時毛利率提升1.1個百分點至31.4%。分板塊來看，車場管理服務、社區零售、社區空間運營服務、三個板塊表現較好，收入增速分別為25.1%/22%/25.6%，美居業務板塊收入與前一年基本持平。

風險提示：新業態擴張不及預期；公共類物業盈利能力難以維持。