港灣周評|萬科的信心該從何而來？

《港灣商業觀察》李鐳

相比3月份市場對于萬科償債能力方面的擔憂，4月份無疑進入了寒冬期，先是被煙臺合作企業公開舉報，最新又面臨著萬科濟南一把手被帶走的不利消息。

萬科仍深陷旋渦風暴中，資本市場上的跌跌不休更是驗證了投資者的恐慌情緒。

這家成立于1984年，發展了40年之久，而且被外界公認為房地產行業最好的標桿企業，在2024年似乎迎來了巨大壓力，或者說可能是從未遇到過的坎。

在煙臺企業舉報事件前，外界顯然主要關注到萬科的償債能力，是否會暴雷？在2023年年報披露后，萬科給出了三個具體解決方案：郁亮等高管降至拿1萬月薪、31年來首次不分紅以及未來兩年將有息債務總額減少1000億元。

這“三板斧”在應對當前銷售仍然承受相當大壓力的行情時，當屬加分項，也看得出萬科管理層榮辱與共的態度與決心。

然而，愚人節這天的舉報，如驚濤駭浪，外界對于萬科的信心產生了極大動搖。

從資本市場的走勢來看，今年以來，截止4月12日收盤，萬科A（000002.SZ）股價跌幅達32.12；萬科港股（02202.HK）股價跌幅達46.68%。

而從4月1日至12日，這十天左右來看，萬科A跌幅在兩成左右，萬科港股則跌近三成。

很大程度上，外界對于萬科回應煙臺舉報一事的態度上是存疑的。第一時間，萬科的回復是：“煙臺市百潤置業在網上發布對本公司和公司負責人員的惡意言論，內容嚴重失實。煙臺萬科和當地合作方的糾紛，目前已經進入司法程序，我們相信法律會給出公正的判斷。相關不實指控和商業詆毀，已經構成對個人的誹謗罪和對公司名譽權及商業信譽的非法侵害，公司會采取法律行動維護合法權益。”

但是，相比起有板有眼且非常詳細的指控而言，萬科僅僅表示訴諸于法律行動，似乎是明顯不夠的。

眾所周知，法律往往是事后的結果，其周期性較長，但資本市場則是風云突變，爭分奪秒。到現在為止，煙臺市百潤置業的公開舉報信仍然存在，沒有變化。

在訴諸于法律行動的過程中，素來對外溝通非常高效且透明的萬科，是否可以更加具體來一一回應，這成為外界的期盼，更是投資者的困頓之所在。

在沒有這些重大危機時刻，萬科每年都會舉辦大型的媒體溝通見面會，通過郁亮等高管公開接受輿論的問答，市場對于公司經營決策與發展思路都能第一時間準確了解。

而這次恰恰最應該舉行的媒體溝通見面會，本應一五一十去駁斥每一條舉報內容之際，卻不見了身影。不知是否需要準備更多資料，還是其他因素。

這對于投資者信心及坊間流言蜚語，顯而易見增加了信息的不透明性，強化了信息的不對等，投資者的恐慌情緒就更嚴重了。因為投資者并不能相對清晰地認識到，萬科及相關高管到底存不存在上述舉報問題？

“屋漏偏逢連夜雨，船遲又遇打頭風”。4月10日，外界核實確認，在萬科工作了15年至今的區域高管濟南總經理肖勁被帶走調查，這一天萬科再度股債急跌。

萬科的回應是，肖勁因個人原因配合相關部門調查，公司運營正常，由金亞斌接任濟南公司總經理。目前調查仍在進行中，請以相關政府部門披露信息為準。

經濟學家薩繆爾森曾提出過“合成謬誤”，有時候不一致的信息，往往會造成錯誤的理解，更加劇事件的嚴峻性。尤其是萬科作為公眾公司，至少要最大程度降低市場非理性預期。

4月10日，國際知名評級機構標普將萬科企業股份有限公司的長期發行人信用評級從“BBB+”下調至“BB+”，并將萬科企業子公司萬科地產(香港)有限公司的長期發行人信用評級從“BBB”下調至了“BB”。標普還將萬科香港的高級無抵押票據的發行評級從“BBB”下調至“BB”。

萬科企業的負面展望反映了標普的預期，即在行業長期低迷的情況下，該公司的合同銷售額可能在未來12個月進一步下降。如果萬科企業未能執行其資產處置計劃，其財務狀況也可能走弱。

標普認為，合同銷售額和利潤率的下降將削弱萬科企業的競爭地位。標普估計，2024-2026年，萬科企業的合同銷售額將降至2700億元人民幣至2800億元人民幣，比2023年的3760億元人民幣下降25%-28%，比2020年的峰值7040億元下降60%。2024年第一季度，萬科企業的合同銷售額為580億元人民幣，比2023年同期下降43%。

備受外界關注的萬科，一系列事件背后，該如何更坦誠更公開更透明與投資者溝通交流，這也是恢復市場信心的重要策略。從這個意義上看，萬科還有相當大的努力空間。（港灣財經出品）