主動“優化”，鑫苑服務（1895.HK）高質發展的韌性

3月13日盤前，鑫苑服務發布了其2022年和2023年中期兩份業績公告，完成了復牌指引中的重要一步，如其能再發布2023年年報，復牌便無障礙。

2022年物業行業“增收不增利”壓力加劇，受地產行業影響，全年物業行業凈利潤同比下滑44.4%，物企凈利潤增速首次出現負增長。而鑫苑服務的 22 年業績公告顯示，如不考慮關聯方減值撥備及財務擔保撥備，2022 年“調整后凈利潤”108,400千元，相對2021年122,570千元，同比僅下滑11.6%，相對于行業凈利潤同比下滑的44.4%，仍給股東們交出了不錯的答卷。

經過近幾年的調整，行業埋下的“雷”大多已經爆破清除，物管行業進入了更加注重“質”的發展階段，一些物管公司在高質量發展方面展現出了強大的韌性。比如，從鑫苑服務剛剛發布的2022年業績公告及2023年中期業績公告中可以看出，其在物管服務的業務盈利能力、業態結構等方面，均呈現高質量發展的主色調。

主動“優化”坪效提升：從鑫苑服務的2022年業績報告顯示，其聚焦高質發展，在新增拓展面積穩健增長的基礎上，主動放棄坪效低的虧損項目，全面優化了項目管理結構，物業基礎服務收入同比提升11.3%，單平收益同比提升32.6%，經營成本同比降低了9.3%，管理效能進一步提升。

盈利能力方面，2022年內，鑫苑服務主動放棄低坪效、虧損項目900多萬平方米，同時，物業基礎服務收入同比提升11.3%，單平收益同比提升32.6%，也就是說，鑫苑服務物業服務的坪效在提升，而坪效的提升助推整體盈利能力增強。

毛利率方面，在2022年及2023年上半年，盡管受到行業調整的影響，鑫苑服務物管服務業務的毛利率一路走高，2022年物業管理服務毛利率約為30%，同比2021年上升6.5個百分點，到了2023年中報期間，鑫苑服務的物業管理服務毛利率為35.5%，相對2022年末增加約5.5個百分點，同比2021年中期則增長3.6個百分點。整體來看，鑫苑服務在維持規模增長的同時，很好地平衡了規模和效益之間的關系，實現著高質量的增長。

業態結構方面，在穩定住宅業態基本盤的基礎上，鑫苑服務的服務業態已經從住宅領域延伸到辦公、商業綜合體、工業園、產業園、學校和公建等非住宅領域，業態更加多元化。2023年上半年，新簽約面積中非居業態面積占比達51.2%，已經過半，期內非住宅業務收入在物業管理服務總收入中的占比也同比提升2.3個百分點，非居業態拓展再次取得成效。

相對于住宅市場，非住物業的物業費和收繳率均較高，且市場空間廣闊。隨著非居業態業務逐步推進，鑫苑服務的增長動能將進一步增強。

利空出盡必有利好，期待采取主動“優化”策略后的鑫苑服務能夠輕裝上陣，走出其高質量發展的新步伐！