京城佳業（02210.HK）：國企物業區域龍頭，內生增長動能足

來源：雪球App，作者： 港股投研所，（https://xueqiu.com/5028847775/266394557）

（圖片源自公司官網）

從本質上來看，物業服務是社會的剛性需求，有人活動的地方通常就需要物業服務，物業服務賽道值得長期深耕。

近幾年，地產開發業頻繁暴雷，不少物業公司也受影響而出現業務經營的波動。但梳理相關資料可以發現，受到影響的這些物業公司中，多數都是民營企業，而國企由于具備資金、業務和客戶等優勢，仍然保持著穩健的發展態勢，并有望在行業邊際利好時順勢擴大市場份額，實現增長。特別是一些具有差異化競爭優勢的國企物業服務公司，更是值得關注，比如京城佳業（02210.HK）。

兩年前的今天（11月10日），京城佳業成功在港交所主板掛牌上市，成為北京城建集團第三家上市公司、全國第一家在港交所上市的省級國有控股物管公司。在通過IPO進入資本市場的這兩年里，京城佳業不斷沉淀打磨，走過了一個個里程碑。

過往的成就固然可喜，但如果我們從股東資源、發展策略、業務結構及智慧化建設等角度詳細探究，會發現京城佳業在未來或許還可以為各方呈現更多優異的成果。

一、首都“紅色管家”，京津冀物業龍頭

大樹底下好乘涼，在物業管理行業，有靠譜的股東資源支持也相當重要。京城佳業的控股股東是北京城建集團有限責任公司（“北京城建集團”），而北京城建集團的控股股東是北京市政府。也就是說，京城佳業實際上是北京市政府下屬的國資物管企業，是首都“紅色管家”。

據了解，創立并推動京城佳業上市，是北京城建集團落實北京市委市政府和市國資委合并重組要求，在新一輪國企改革三年行動中借力資本市場深化改革，做強做優做大企業集團的重要舉措。另外，京城佳業的不斷發展，也有助于北京城建集團搶抓物管行業發展機遇，加強市區兩級國企合作實現共同發展，并深度融入北京“四個中心”建設、做好“四個服務”，打造新的“北京服務”品牌。可以看到，京城佳業從誕生那一刻起，就被賦予了非凡的意義和期待。

從公司成立時間來看，京城佳業只是一家起步于2020年的新企業，但不可忽視的是，作為京城佳業業務的重要組成部分，城建置業、城承物業、北宇物業等三家物業企業都是國內物業行業的先行者，擁有20年以上的發展歷史，具有豐富的資產管理和物業服務經驗。京城佳業聚合了城建置業、城承物業、北宇物業三家企業優勢，一經創立便具備了從前期服務、前介顧問，到后期運營管理等全過程的現代城市生活綜合服務商的特質和能力。京城佳業“年輕有為”，在多方資源的強力支持下，公司正在披荊斬棘，闊步前行。

根據中指院數據，2022年，地方物管國企和中央物管國企的營收增速分別為18.16%、41.42%，而民營企業營收增速僅為3.75%；地方物管國企和中央物管國企的凈利潤均值分別為3.35億元、12.08億元，而民營企業凈利潤均值僅為1.89億元，凈利潤增速方面民企更是錄得負增長。

（2022年港股各類物企對比，截取自中指院官網）

可以看出，在當前行業調整期，國企相對民企的優勢更加突出，發展前景更加明朗。作為北京市國企，以及國企改革的優秀范例，京城佳業有了更多來自強大股東的多方面支持，公司具備更多迎風前行的底氣。

如果說股東資源是京城佳業的先天優勢條件，那么經營策略的選擇就是后天所為。在30多年的發展歷程中，京城佳業積累了豐富的運營經驗，通過聚焦京津冀并輻射全國的策略，首創胡同物業管理服務理念，成為京津冀領先的物業企業之一，在競爭激烈的市場里打造了差異化競爭優勢。

京津冀是中國最有活力的幾大城市群之一，該區域城市化率及經濟發展水平較高，服務支出能力較強，為物業管理參與者提供了肥沃的市場土壤，這也是京城佳業選擇聚焦該區域的一大原因。

另外，隨著行業調整持續，物業公司更加關注經營效益和品牌價值的提升。京城佳業將主要經營資源投入在京津冀城市群，有助于公司提高在當地市場的項目密度和服務濃度，打造區域性規模優勢，實現降本增效。同時，聚焦可出精品，對京津冀市場的專注可以提升公司服務品質和客戶滿意度，進而增強品牌影響力，為業務拓展至更大區域提供支持。

根據中指院發布的“2023中國物業服務百強企業名單”研究報告，從規模、實力、服務品質等角度來看，京城佳業排在第19位。在中物智庫、中物研究院發布的《2023中國物業管理行業上市物企測評研究報告》中，京城佳業榮獲“2023中國國資上市物企10強” “2023中國上市物企增長速度TOP5”“2023中國上市物企投資潛力TOP4”。在2023年中國國際服務貿易交易會上，京城佳業榮獲“2023最佳商業地產物業管理示范案例”等獎項。在首次《北京市屬國有控股上市公司環境、社會及治理（ESG）藍皮書》發布會上，京城佳業榮獲“北京市屬國有控股上市公司ESG優秀案例”等榮譽，體現了京城佳業國企物管企業的綜合實力及經營策略的有效性。

二、營收及凈利多年增長，業務結構優化展韌性

財務數據是公司經營活動的直觀體現，多年來，京城佳業的營收和凈利潤連續實現增長，展現了公司業務增長的極大韌性。2018-2022年，京城佳業營收由9.18億元（人民幣，下同）逐年增長至15.67億元，年均復合增長率達14.3%。同期，京城佳業凈利潤由4137.70萬元逐年增長至1.15億元，年均復合增長率達29.41%。

（整理自公司財報）

而在2023年上半年，京城佳業營收和凈利潤分別錄得8.88億元、6160萬元，同比分別增長33.4%、16%，公司業績增長勢頭得到延續。

如果我們再仔細看看公司業務層面的變化，更能洞察到京城佳業蘊藏的巨大潛能。具體來看，京城佳業的服務類型、項目業態和項目來源這幾個方面都在向好的方向優化。

服務類型方面，京城佳業在精心運營好物業管理服務業務的基礎上，積極在非業主增值服務和社區增值服務兩大領域進行探索和下注。2023年上半年，京城佳業三大板塊業務的收入占比分別為57.7%、21.6%、20.7%，收入同比增速分別為16.2%、135.2%、28.3%。相對于物業管理服務板塊，非業主增值服務和社區增值服務兩個板塊的業務增速較快，對于京城佳業業務規模的提升和業務結構的優化將會發揮越來越重要的作用。

（截取自公司財報）

項目業態方面，目前京城佳業的物業管理服務在管面積及在管項目主要還是來自住宅物業，但非住宅物業也展現了極強的增長潛力。2023年上半年，非住宅物業收入為2.64億元，同比增長21.1%，在公司物業服務板塊總收入中占比達51.5%，同比增長2.1個百分點，首次超過住宅物業收入占比。

（截取自公司財報）

非住宅物業包括商業物業（如寫字樓及購物中心）、公共及其他物業（如政府辦公大樓、學校、醫院及體育場館）及胡同等，該類物業的平均物業管理費通常高于住宅物業，因而也成為眾多物業公司拓展業態的重要發力點。

2023年，京城佳業承接了順義文化中心、國家網球中心、青島西海岸新區市民中心、高速公路服務區、北京大學醫學部等非住宅項目，北京市行政副中心管理規模也在持續擴大。隨著非住宅物業的推進，京城佳業盈利水平有望再上一個臺階，公司業務增長質量預計也會得到明顯提高。

項目來源方面，京城佳業的第三方外拓取得明顯成效，獨立發展能力顯著提升。截至2023年6月30日，公司來自第三方在管項目面積約為1793.9萬平方米，同比增長20.4%，占總在管面積的比例也同比增長2.6個百分點至45.9%。

（截取自公司財報）

綜合上述關于公司業績走勢及業務結構變化的新跡象來看，京城佳業業務發展韌性強而且具有持續性，在當下及未來新的競爭環境中，公司有足夠實力獲得更大的成功。

三、發展智慧物業，把握“雙碳”機遇

隨著數字化賦能各行業的征程不斷向前，以及物管企業自我變革提升的需求不斷增加，物業管理服務業的智慧化發展已是大勢所趨，推動智慧物業市場發展。中商產業研究院數據顯示，2022年中國智慧物業市場規模已達近萬億元，并維持增勢。

政策端也對智慧物業發展提供了支持。2020年12月，住房和城鄉建設部、工業和信息化部、國家市場監督管理總局等六個部門聯合印發《關于推動物業服務企業加快發展線上線下生活服務的意見》，鼓勵物業服務企業運用物聯網、云計算、大數據等技術，提升物業智慧管理服務水平。同時，在“雙碳”目標指引下，經濟社會高質量可持續發展正在有序推進，居民綠色服務消費理念增強，綠色環保已成為物業發展的新機遇。

從多年前開始，京城佳業就開始布局智慧物業。公司自主開發綜合智能管理系統、智慧財務管理系統、智慧巡視巡檢系統和遠程設備管理系統，并引入智能機器人提升設備運營效率，降低對人工的依賴。同時，公司構建智慧管理駕駛艙、E生活服務平臺、“佳享薈”，提升服務質量。“接訴即辦”服務系統高效處理客戶各類訴求，客戶滿意度得到有效提高。

近期，京城佳業亮相深圳物博會，公司“智慧、綠色”服務理念引起多方關注。展會上，京城佳業展示了公司參與的北京市第一個零碳試點建筑——光熙門節能中心的研究建設工作。據悉，在此項工程中，京城佳業通過引入先進的技術和理念，有效實現了“零能耗”和“零碳”的雙零目標。未來，公司將落實智慧社區建設、智慧社區運營、智慧康養，努力將公司打造成為“全國知名的城市服務和美好生活服務供應商”。

（公司參展深圳物博會，圖自媒體報道）

對智慧物業的建設，是京城佳業與時俱進企業精神的體現，有助于公司品牌形象的更新和品牌價值的提升。更重要的是，智慧物業將使得公司長期競爭力得以增強，更好地把握物管行業時代新機遇。另外，公司的智慧物業發展也可以為“雙碳”目標早日實現貢獻一份力量，體現國企社會責任的擔當意識。

綜合來看，京城佳業具備“外部資源優勢+內部增長動能”兩大支撐力，可以維持業務長期穩健發展。當前港股物業板塊相關風險逐步出清，京城佳業估值水平位于板塊平均值之下，從投資視角來看，公司股價具備較大的安全邊際。$京城佳業(02210)$

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