凜冬已過，萬木逢春，解讀上實城市開發(00563.HK)市場機會的正確姿勢

1、政策釋放多重利好，珍惜政策落地前的地產板塊配置窗口

近期房地產市場的利好政策紛紛釋放，為上市房企們二級市場的表現帶來了強勁的動力。在行情熱絡之際，市場也不乏對后市表現可持續性的擔憂，那么，該如何看待接下來的行情走勢？

正所謂，鑒古而知今，彰往而察來，從去年11月的政策底來看，或可以發現一些線索。

去年11月重磅的房地產政策莫過于“金融十六條”，此后伴隨疫情防控措施優化，疊加一系列具體的關于房企融資、信貸等措施的落地，內房股的行情一致延續到了1月底，時間跨度長達三個月。

回過頭再來看彼時“金融十六條”政策刺激帶來的強力反彈，實際上仍然還只是一個階段性低位。

（來源：富途行情）

對此，市場中亦不乏觀點提到，過往歷史房地產股票的最佳表現窗口并不在政策正式生效后，而是在政策即將出臺時。這個時期往往是地產開發板塊配置的關鍵時刻。在投資周期上看，政策預期明朗和政策陸續出臺的時間，對地產開發板塊的配置至關重要。

由此而言，隨著重磅政策預期的信號釋放，在后續一系列詳細的政策落地前，仍然不失為配置的良好窗口期。

從當下政策層面來看，市場的轉向和市場的信心較去年十一月實際上更為明朗和振奮人心。政策方面突出了穩增長和擴內需的重要性，尤其是對房地產市場的支持力度空前。

在7月12日，商務部等13個部門發布了關于促進家居消費的通知；緊接著，7月14，國家發改委發布關于進一步抓好抓實促進民間投資工作努力調動民間投資積極性的通知；7月21日，國務院發布《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》；7月24日，中央政治局會議提出“適時調整優化房地產政策”；7月27日，住建部明確政策優化方向提及“認房不認貸”、稅費減免等措施；7月31日，國家發展改革委發布關于恢復和擴大消費的二十條措施，其中支持剛性和改善性住房需求被再次提及。同一時間，全國多個省市，尤其是一些城市，也紛紛表態適時調整優化房地產政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

可以看到，此次政策支持的密集度和重視程度之高，為房地產市場帶來了強有力的支撐。有理由期待，隨著后面細化政策的陸續落地，還將為市場帶來更強力且可持續的刺激效應。板塊的全面修復已經在路上。

2、房企價值新的邏輯演繹：國企地產股的春天來了

遵循上述對后市的判斷，聚焦到房企本身，不得不承認，行業正步入新的周期，并非所有房企都具備長期的機會。反而隨著行業迎來新的變革，未來尋找行業的貝塔機會將越來越難，因此更需要把握的是具備強勁競爭實力的房企的阿爾法。

不妨從如下幾個視角來看：

其一，在房地產發展新階段，市場看好的邏輯不再聚焦規模本身，而是更看重房企的穩健性和可持續經營能力。

眾所周知，過去幾年，行業萬馬齊喑的局面下，即便是龍頭房企仍然未能幸免于難，遭遇暴雷危機。反觀之國企地產股在這一過程中表現更為穩健，反映到市場波動上也較民企地產股低。

國企地產公司在房地產行業占據著顯著優勢，其主要體現在擁有豐富的開發資源、較低的融資成本以及良好的不動產資產運營能力。這些優勢使得國企地產股也更容易受到市場的青睞。隨著板塊的回暖，前期在行業低谷期逆勢布局也將為后續業績的釋放帶來更大的彈性，相對于民企地產股的緩慢“回血”，國企地產公司基本面的修復也將更為樂觀。

其二，房地產行業步入存量階段，市場對房企精耕細作的能力也將更為關注，并親睞具備一二線核心資產的房企。

隨著房地產行業進入高質量發展階段，市場對房企的經營能力和核心資產的重視程度不斷上升。那些專注于一二線核心城市，擁有優質資產儲備的房企，將展現更快速且穩定的盈利和現金流創造能力，并因此在市場上獲得更多的關注和認可。

以上述兩大邏輯為基礎，聚焦上實城市開發，這家擁有國資背景支持的房企，目前伴隨市場的轉暖，有望受到市場的關注。

上實城開是上海實業集團旗下最有潛力的房地產業務整合平臺之一。其堅持在核心城市進行戰略布局，致力于專業化、特色化的城市更新，擁有豐富的地產開發經驗和強大的綜合運營實力。隨著此前國務院發布《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，這也將對其構成直接利好。

從穩健性來看，過去一年在一眾房企營收、凈利面臨腰斬的局面下，上實城開仍然保持了營收逆勢增長，并穩定派息回饋投資者。可見其在經營層面上的卓越能力和穩健性。

值得一提的是，在今年5月，由上海易居房地產研究院主辦的“2023房地產及物業服務上市公司測評成果發布會”成功舉辦，憑借出色的綜合實力，上實城開斬獲2023房地產上市公司綜合實力50強、2023房地產上市公司風險控制5強。不難看出，外界對其綜合實力和穩健經營能力的認可。

從運營能力來看，與傳統國企的刻板印象不同，上實城開在市場化改革的推動下，注重體制機制的打造和專業的管理團隊的建設和激勵，從而賦予公司較強的創新力與活躍性。結合過往表現來看，公司一直能夠緊跟市場趨勢，不斷貼近客戶需求，提升產品品質，贏得市場認可。去年10月，由上實城開打造的上實·望海項目更是首開勁銷9.9億，形成強大的“網紅盤”效應，這也充分展現其市場敏銳度和產品競爭力。

長期以來，上實城開深耕上海，積累了大量的核心資源，包括土地儲備、優質項目、專業人才等。這些核心資源為公司的持續發展提供了堅實的基礎。

未來，隨著市場環境的進一步改善和政策的積極支持，可以期待的是上實城市開發有望繼續發揮其競爭優勢。而在當下國企地產股春天來臨之際，其后續市場表現或也將帶來驚喜，不妨拭目以待。