投资者是否应该考虑收益率为 4.6% 的 Acadia Realty (NYSE:AKR)？

投资者再次对零售房地产投资信托基金越来越警惕。这是由于持续的宏观经济动荡，这被认为会降低消费者的购买力，从而削弱零售物业的整体客流量。也就是说，Acadia Realty Trust ( NYSE:AKR ) 似乎取得了不错的成绩。考虑到股息还有从这里增长的空间，其 4.6% 的股息收益率似乎很诱人。但是，我对股票持中立态度，因为我对空间的胃口仍然冷漠。

阿卡迪亚的复苏势头能否继续？

投资者最近越来越担心阿卡迪亚大流行后的复苏可能是短暂的。然而，正如该公司的最新业绩所显示的那样，阿卡迪亚的积极发展轨迹仍然稳固。事实上，阿卡迪亚通过提供好于预期的结果结束了 2022 财年的上半年。第二季度，Acadia 的收入为 8430 万美元，比去年增长 12.9%。这一罚款增长是由于阿卡迪亚的零售地点在 2021 年第二季度仍受到与 COVID-19 相关的限制的影响。

此外，Acadia 的核心投资组合在同一物业 NOI（净营业收入）方面分别录得 4.8% 和 7.1% 的环比和年初至今增长。这是由新租约的租金开始和更健康的信贷条件推动的。

其他积极的 KPI 包括 Acadia 的核心投资组合入住率和租赁率，在季度末分别为 90.5% 和 94.1%，尽管最近存在担忧，但环比保持稳定。毕竟，值得注意的是，美国的消费者支出在 2022 年第二季度再创历史新高。

Acadia 基金平台的持续发展证明了管理层对公司的扩张战略仍然相对有信心。具体而言，在三个月期间，Acadia 的 Fund 平台完成了价值 8500 万美元的收购，而其收购渠道保持旺盛。

此外，FFO 的收入为 2340 万美元（每股 0.23 美元），其中包括 Albertsons 的 890 万美元（每股 0.09 美元）未实现的市值损失。相比之下，2021 年第二季度的 FFO 为 2810 万美元，即每股 0.30 美元。因此，排除 Albertsons 的一次性效应，每股 FFO 实际同比增长。

由于业绩好于预期，管理层提高了其 2022 财年每股 FFO 的前景。该公司现在预测，全年每股 FFO 将在 1.20 美元至 1.32 美元之间，高于之前的 1.17 美元至 1.32 美元。

AKR 股票的股息应该从这里增长

阿卡迪亚的股息记录相对不稳定。在金融危机期间，该公司最初将季度股息从 0.21 美元削减至 0.18 美元。然后，Acadia 开始逐渐增加派息，一直到 2020 年，每股股息升至 0.29 美元。然后 COVID-19 到来了，大流行的影响导致阿卡迪亚再次被迫削减股息。然而，阿卡迪亚已经开始再次增加股息，就像上次经济衰退之后的情况一样。

去年 2 月， 季度股息增加了 20%，从 0.15 美元增加到 0.18 美元。虽然它仍处于与 2009 年和 2012 年相似的水平，但这无疑是朝着正确方向迈出的一步。

当使用管理层大约 1.26 美元的 FFO / 股票前景的中点和目前每股股息 0.72 美元的运行率时，派息率保持在 57% 的水平。因此，与去年 2 月上调类似的大胆上调股息完全有可能在未来几年占上风。

总体而言，可能影响阿卡迪亚股息增长前景的正面和负面因素都有。一方面，强劲的租赁活动应支持股息增长。

另一方面，如果宏观经济形势保持紧张且入住率仍低于最佳水平，零售房地产投资信托基金可能会遇到阻力。尽管如此，根据目前的数据，阿卡迪亚的股息似乎只能从目前的位置增长。

无论如何，如果公司希望保持健康的派息率，投资者不应期望公司在 COVID 之前的派息水平（每季度 0.29 美元，每年 1.16 美元）会很快重新出现。

AKR 股票的风险和质量

在我看来，阿卡迪亚面临的最大风险是其所在地区的客流量下降，这反过来又会降低其租户的现金流。这可能会导致租户要求降低租金，这意味着信托财产的价值会降低，因为他们未来的现金流会萎缩。如果在市场目前经历的不稳定的宏观经济环境之后，未来几个季度消费者的购买力下降，这是完全有可能的。

尽管如此，阿卡迪亚还是有一些值得注意的品质。最吸引人的地方之一是 Acadia 具有零售物业的“避风港”部分，这是必需品。其郊区购物中心大约有一半是杂货店，而其年度基本租金的 40% 来自基本零售商。Target（纽约证券交易所代码：TGT）是其最大的租户。

排名前 10 位的其他租户还有 Royal Ahold、TJX 公司（纽约证券交易所代码：TJX）和 Trader Joe's，这表明 Acadia 的租户基础质量很高。因此，与质量较低的同行相比，其交易对手相关风险肯定不那么令人担忧。

AKR 股票是买入吗？

关于华尔街分析师的预期，AKR 股票基于过去三个月分配的三个买入、两个持有和一个卖出的共识评级为中度买入。AKR 的平均股价预测为 19.67 美元， 表明上涨潜力为 23.9%。

外卖 - AKR 股票有一些积极的发展，但风险依然存在

在 COVID-19 之后的复苏之后，Acadia Realty Trust 保持了积极的势头。在 2020 年削减股息后，现在有足够的空间支持从目前的水平进行有意义的加息。尽管如此，如今零售房地产行业仍然是一个相当冒险的投资领域。因此，投资者不应盲目投资该公司，期望未来几个季度只会取得积极进展。