過去50年美國房貸利率的趨勢是什麽？

房地美的數據顯示，美國房貸利率在1971年至2021年期間的趨勢非常清晰：除了1980年代，美國房貸利率每十年都在走低。1971年的平均利率爲7.54%，到了2020年已經只有3.11%。

1981年10月，美國30年期固定利率抵押貸款（FRM）利率觸及歷史最高的18.45%，全年平均利率16.63%，也是歷史最高水平。這期間美國房貸利率飈升的鬼魁禍首是歐佩克石油禁運導致創紀錄的高通脹。

2020年12月，美國30年期FRM利率觸及歷史最低的2.68%，主要是因爲新冠疫情的衝擊。2020年平均房貸利率3.11%，也是歷史最低水平。

房地産抵押貸款利率降低刺激購房。道理也很簡單，房貸利率越低，利息就越少，購房成本也就越低。此外，銀行會根據你的收入水平確定貸款金額，如果月供减少了，購房者的購房能力提高了，反過來也擴大了市場需求。

另外相比FRM，可調整利率抵押貸款（ARM）的利率要比可比FRM的市場利率更低，但未來可能上升或下降，因此ARM至少在3到7年的時間裏要比FRM更加便宜。所有，購房者可以先選擇利率更低的ARM，如果以後利率上升，還可以諮詢銀行將ARM更換爲FRM的可能性。

所謂再融資（Refinancing），就是用新貸款替換老貸款的一個過程。這麽做的目的在于利用更低的利率降低自己的月供，剩餘的錢可以用來償還本金，償還其他負債或者是直接用于儲蓄。如果你擁有貸款住房足够的權益（equity），或者說是淨值，可以選擇套現再融資（cash-out refinance），即貸款額高于房貸的欠款額，多出現的現金可用于償還其他負債或房屋修繕。

1971年美國30年期FRM的利率在7%中等區間，此後穩步攀升至1974年的9.19%，此後短時跌至8%中等至高等區間，1979年回升至11.20%。這一時期的特徵是高通脹以及通脹上升期。

美國1970和80年代的共同特徵是石油禁運引發的經濟衰退。爲了抑制惡性通貨膨脹，美聯儲上調短期利率，包括貸款在內的所有利率都開始上升。房地美的數據顯示，美國30年期FRM的年均利率在1981年達到近代史最高點的16.63%，此後開始回落，但到了年代末依然在10%附近。一句話總結，80年代貸款真的很貴。

到了90年代，通脹率開始趨于緩和。1990年的平均房貸利率爲10.13%，此後緩慢下滑幷終于在1998年跌破7%（6.94%）。這一時期，尤其是在下半段經濟增長以及通脹率下滑的一大原因是互聯網時代的到來。新技術研發投資的增長刺激了經濟的增長。

美國房貸利率從2000年的8.05%穩步降至2003年的5%中等區間。但是，2008年美國發生了次貸危機。爲了紓困幷刺激經濟，美聯儲開始降息，短期利率降至零附近，房貸利率也跟著走低，到2009年已經降至5.04%。

低利率時代下，美國以4.69%左右的房貸利率進入新的十年，此後繼續穩步下滑至2012年的3%中等區間。到了2013年，利率升至3.98%，主要原因是美聯儲釋放出的縮减購債的信號導致債券市場出現恐慌，抵押貸款債券收益率攀升，進而推高房貸利率，到了2014年已經升至4.17%。2015年，隨著市場情緒緩和，房貸利率也回落至3.85%，2016年的平均利率進一步降至3.65%。2016年美國總統大選之後，利率開始上升幷且在2018年末和2019年初達到峰值，30年期FRM的利率在3.95%至5.34%的區間。

2019年利率下滑，到2020年1月30年期平均房貸利率約爲3.7%，接下來美國爆發了新冠疫情。作爲應對手段，美聯儲將聯邦基金利率降至0%-0.25%，其他長短期利率也跟著下滑，這鼓勵了各種貸款行爲，其中再融資和房貸申請量大幅增長。到了12月，房地美報告的30年期FRM平均利率爲2.68%。2021年上半年，房貸利率基本在同一區間運行，6月小幅升至2.98%，此後就進入了上升通道，10月21日升至3.09%。