Invitation Homes(INVH.US)：業績穩健，估值風險猶存

Invitation Homes ( INVH ) 擁有並管理出租的單戶住宅。具體來說，該公司在美國廣受歡迎的社區為其居民提供優質住宅。

截至其最新提交的文件，該公司在全國 16 個市場擁有 80,000 套房屋出租。其物業旨在滿足不斷變化的生活方式需求，提供高品質、翻新的住宅，這些住宅具有重要的特點，例如靠近具有高就業前景的地區，以及進入好學校。

自 2017 年首次公開募股以來，Invitation Homes 已成功執行其大規模收購增長戰略，導致 AFFO 和每股股息快速增長。

該公司的良好勢頭在其大部分業績中也保持著相當強勁的勢頭。然而，由於當前的宏觀經濟發展威脅到房地產市場，並且該股的估值仍處於較高水平，投資者應謹慎行事。我對股票持中立態度。

近期發展

儘管圍繞房地產市場的擔憂不斷增加，Invitation Homes 的表現最近依然強勁。在其第一季度業績中，該公司報告收入同比增長 12% 至 5.323 億美元。由於市場基本面暫時保持強勁，新租約、續租租金增長和極高的入住率推動了更高的收入。

值得注意的是，平均入住率連續保持穩定，為 98.1%，儘管與去年同期的 98.4% 相比略有下降。此外，公司實現同房新租租金增長14.8%，同房續租租金增長9.7%。因此，混合租金增長增加 550 個基點至 10.9%。

本季度，管理層繼續開發公司的房地產投資組合。具體而言，該公司以 3.41 億美元購買了 822 套房屋，並以 5400 萬美元出售了 147 套房屋，從而實現了淨擴張。

此外，儘管 Invitation Homes 的股票數量在用於為這些收購提供資金的股票發行中增加，但經過深思熟慮的成本管理，調整後的每股 FFO 增加了 12.9% 至 0.35 美元。

在今年餘下的時間裡，管理層預計單戶出租房屋市場將保持健康。這得到了公司所在地市場穩定就業增長和有利人口趨勢的假設的支持。

因此，考慮到公司第一季度的業績，管理層重申了其初步指導。預計該公司將在 2022 財年提供每股 1.38 美元至 1.46 美元的 AFFO。

在中點，這意味著與 2021 財年相比增長 10.9%，這表明該公司又是繁榮的一年，儘管目前全球市場面臨潛在的混亂局面。

股息與估值

自上市以來，隨著其 AFFO / 股票的快速增長，該公司迅速提高了每股股息。儘管 COVID-19 大流行造成了乾擾，但該公司在 2020 年和 2021 年分別將支出提高了 15.4% 和 13.3%。

假設該公司達到其 2022 財年指引的中點，派息率將略低於 62%。因此，在公司的基本增長和相對廣闊的進一步提高股息的空間的支持下，股息增長很可能會保持兩位數。

然而，儘管該公司的股息增長強勁且近期股價下跌，但其股息收益率目前仍處於略低於 2.4% 的水平。

一方面，考慮到公司的增長速度非常快，這為股息增長投資者帶來了不錯的起始收益率。另一方面，這可能表明股票仍然有點被高估。

在評估 Invitation Homes 時需要注意一些事項。該公司報告調整後的運營資金，其中包括經常性資本支出。因此，與使用 P/Core FFO 相比，P/AFFO 中的分母較少。這會自動導致比通常情況下更高的估值倍數。

在管理層指導的中點，股票的當前價格意味著 24.6 的遠期 P/AFFO。對於房地產投資信託基金而言，這個倍數異常高，儘管該公司實現了兩位數的增長，但仍可以合理地假設其富有。

不過，由於是基於公司調整後的指標，可以看出其背後的原因。儘管如此，我認為該股票在 20 年代低點的倍數估值更為公平。較低的倍數仍將反映公司的增長前景，同時考慮到在嚴峻的宏觀環境下與租金增長相關的風險。

華爾街的看法

轉向華爾街，Invitation Homes 根據過去三個月分配的 11 次買入和兩次持有的一致評級，給出了強烈的買入共識評級。Invitation Homes的平均目標價為 46.73 美元，  意味著 31.8% 的上漲潛力。

帶走

Invitation Homes 對於尋求在單戶住宅市場上投資的投資者來說是最好的選擇之一。該公司保持了強勁的增長勢頭，無論是在大流行期間還是在當前不確定性增加的時期都持續存在。股息增長投資者可能會發現該股票頗具吸引力。

儘管如此，投資者也應該保持警惕，因為 Invitation Homes 的股票在目前的水平上可能被高估了。美國長期衰退可能會降低家庭收入水平，削弱公司快速增長的能力。反過來，這可能導致估值倍數大幅壓縮，損害股東回報前景。