地產變革中，物業等風來

2023年7月，也許是中國房地產行業變局中的一個大拐點。

中信建投研報表示，政治局會議指出當前我國房地產形勢已發生重大變化，要適時調整優化政策，為行業形勢定調……當前房地產行業β已至。

不久前，國家統計局公布了2023年上半年房地產數據，數據顯示，房地產開發投資下降了7.9%，其中住宅投資下降了7.3%。毫無疑問，存量在取代增量。

這種背景下，房地產行業還有哪些投資機會？

答案是：物業。

有人說物業股普遍面臨運營成本上升、信息化程度不高等等問題，但是，物業管理服務是房地產行業的重要組成部分，更是不可或缺的“軟件”。

中金公司在一項調研中指出：存量住宅競標外拓市場緩步打開、高度分化。在統計的全國15萬個樣本小區中，過去一年約有1.4%更換了物業公司。“具體來看，我們關注到高線級城市更換物業公司頻次相對更高，且整體上樓齡越高、更換物業頻次越高。”

這說明優質的物業管理行業將擁有更多發展機遇，或許在未來也將受到資本市場的青睞。

這也是為什么萬達商管、眾安智慧生活等不同規模的物業企業在港股行業板塊整體表現不佳的情況下，仍然執著于上市的原因。

問題是，上市究竟能否急萬達商管、眾安智慧生活等一眾物企之需？什么樣的物業企業才能贏得市場青睞？

未上市的焦慮，上市的未必不焦慮

相比至今未能上市成功的萬達商管，眾安智慧生活無疑是個幸運兒。

7月18日，歷時兩年、經歷了四次遞表后，眾安智慧生活終于還是正式在港交所掛牌。

這種上市只說明了兩點：一是體量小的船好進港口；二是IPO不等于解決了問題。

此前，國務院國資委法律顧問、中國政法大學資本金融研究院院長劉紀鵬曾指出：“無論是從近500個萬達廣場對地方經濟的繁榮和就業的帶動，還是從萬達自身的經濟效益來看，都是一個上市的好題材。”

那么，為什么眾安智慧生活能夠比萬達商管先上市呢？

從劉紀鵬的下一句話，也許就能看出答案：“如果萬達商管能上市，解決它今天的流動性困難，所有的問題就都化解了，一定能對中國股市的帶動起到積極作用。萬達可以進行分拆式的自我革命，把航母戰略變成艦隊戰略，一分為二，在香港和大陸分別上市。”

這說明萬達商管太大了，上市路難行的焦慮不易消除。相比之下，最新總市值不過5.52億，實際募資不超過1億元的眾安智慧生活顯然更加容易“登陸”。

然而，對于眾安智慧生活來說，成功上市不等于解決了問題。

按照眾安智慧生活的發行價底價1.18港元計算，本次募集總額大約在9170萬港幣左右，相對跨度兩年的時間以及5000萬港元以上的上市費用而言，這次上市未必很“賺”。

眾安集團執著于讓眾安智慧生活上市的原因很簡單：資金缺口。根據眾安2022年年報，2022年年底，眾安集團現金及現金等價物30億元，受限資金34.8億元，一年內到期的計息銀行及其他借款55.1億元，一年期以上計息銀行及其他借款92.3億元。

也就是說，眾安集團存在近25億的資金缺口。讓物業業務自給自足，甚至能反過來幫助到整個集團，也許是眾安智慧生活上市的初衷。

但是，從實際結果不難看出，在港股市場，物管企業上市風口已過，市場對物管企業的估值和認購意愿都下降，導致物管企業上市難以獲得足夠的募資規模和回報。

2020-2021年上半年，港股物業板塊在整體處于上升趨勢，板塊總市值一度突破萬億港元。但2021年下半年以來，港股物業板塊平均市盈率持續下滑。這充分體現了資本市場對物業服務企業的認可程度下降。

港股物業服務及管理行業指數

那么，這一背景下，未來中國物業行業是否還有投資價值？

物業行業上演馬太效應？

在成熟的地產市場中，新房需求不會再突飛猛進，但是高質量的物業服務需求永遠不會消失。

這里的關鍵詞是“高質量”。

眾安智慧生活難以激發投資者關注的核心原因就是它太“小”了，以至于很難想象它能夠脫離眾安集團的影響，具備業務拓展和創新的能力，尋求更廣闊的發展空間。也就是在市場上和眾多物業企業競爭管理水平、數字化能力等。

根據眾安智慧生活的IPO文件，截至2022年12月31日，公司擁有在管項目95個，在管建筑面積約為1280萬平方米；合約項目139個，總合約建筑面積約為1940萬平方米。

同期，碧桂園服務除「三供一業」業務外，合同管理面積約為16.02億平方米，收費管理面積約為8.69億平方米；華潤萬象生活物業管理服務的在管建筑面積為2.91億平方米（不含購物中心項目）。

在輕資產、低杠桿、重運營的物業行業，圍繞數字化、智能化、綠色化不斷提升綜合管理水平是唯一出路，頭部企業毫無疑問擁有更大的競爭優勢。

同時，作為上市的先行者，這些企業也趕上了好時候，手握更充足的資金。2020年至2021年上半年正值物管股估值的高峰期，配股募資也相對容易，比如碧桂園服務就在這兩年通過3次配股募資近250億港元。

當然，這不意味著物業賽道未來已定。

是否具有較高的專業性和技術性，在數字化與智能化浪潮中能夠提供有價值的解決方案和服務；是否具有較好的盈利能力和現金流能力，能夠實現高毛利率和高凈利率，同時產生穩定的經營現金流，這些都是對物業企業的考驗。

只有科技硬實力和經營能力兼具的物業企業，才能擁有較強的抗周期性和成長性，在未來長期發展中受益于社會和消費升級的趨勢。

目前來看，這種趨勢已經很明顯了。中國房地產行業正處于一個轉型期，舞臺燈光正在從高負債、高杠桿、高周轉的開發商轉移到輕資產、低杠桿、重運營的服務商身上。

而在整個物業行業中，“質價相符”是一個大的邏輯，也就是說優質物業企業將擁有更大的價格優勢。中金公司在調研報告中指出，過去一年中，每半年約有2%的住宅小區實現提價，物業費提價與當地居民消費力、以及居民對物業服務品質的訴求有一定相關度。此外，亦有部分更換為非品牌物業公司的小區發生物業費降價，我們認為這體現了居民在“質價相符”原則下的平衡與選擇。

隨著頭部物企紛紛發力存量住宅市場，強化品牌優勢，它們的資源稟賦積累和優質資產將轉化為更強的動力，拉開物業行業大時代的帷幕。