魯商服務赴港上市“定檔”，低毛利的物業是一門好生意嘛？

2019年以來，房地產行業整體估值下降明顯。相對而言，輕資產、低負債的物業管理行業在資本市場認可度更高，于是，房企開始紛紛拆分物業上市。

然而，受到美聯儲大幅加息以及縮表等因素影響，今年上半年港交所新股市場跟隨全球新股市場走勢，融資額以及數量都同步下滑。

截至6月22日，今年以來港交所有24只新股上市，融資約178億港元，相對2021年上半年46只新股融資2130億港元，新股數量下跌48%，融資總額緊縮92%。

隨著時間步入6月下旬，港股IPO市場開始回暖。自6月30日至7月中旬，天潤云、偉立控股、智云健康、潤邁德、魯商服務、玄武云、中康控股、讀書郎、湖州燃氣、博維智慧、微創腦科學等公司將陸續在港交所主板掛牌上市。

港股研究社獲悉，其中有一只物業股——魯商發展下屬公司魯商服務將于7月8日在香港聯交所主板掛牌上市。

根據魯商生活服務招股說明書內容， 魯商服務擬全球發售3334萬股股份，其中香港發售股份333.4萬股，國際發售股份3000.6萬股，另有15%超額配股權。預期定價日為6月30日，發售價將為每股發售股份5.30-7.92港元。

兩次遞表終著陸，魯商生活服務的基本面能夠打動資本市場嗎？

高復合年增長，低毛利難自立

魯商服務總部于山東省濟南市，自2006年成立以來，經過多年發展，業務范圍已覆蓋山東省大部分地級市以及北京和哈爾濱。

根據中指院的資料，魯商服務在2022中國物業服務百強企業中綜合實力排名第41位。

單獨看魯商服務的營收，增長速度較為可觀。

根據招股書，魯商生活服務收入以34.7%的復合年增長率從2019年的3.21億元增至2021年的5.83億元。

從收入來源看，招股書披露魯商生活服務的收入主要有三部分構成：物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務，2021年分別占營收比43.8%、35.1%、21.1%。

然而，魯商服務的收入大多來自母公司，業務對外拓展程度很低。

就占比最高的物業管理服務而言，于2019年、2020年及2021年，魯商發展集團開發的物業提供物業管理服務產生的收入分別為人民幣178.1百萬元、人民幣197.9百萬元及人民幣224.0百萬元，分別占比98.7%、97.0%及87.7%。

除了近九成的收入來自母公司，魯商服務業務過度集中于山東地區，大多是母公司提供的物業管理業務。

2018年至2020年，魯商生活服務來自魯商發展所開發物業的在管總建筑面積分別約占公司在管總建筑面積的98.6%、99.8%、76.6%。

另一方面，魯商服務的毛利率偏低，成本管控能力有待提高。

于2019年、2020年及2021年，魯商服務整體毛利率分別為17.4%、19.8%及 25.4%。根據中指院的資料，于2019年及2020年，其整體毛利率分別低于物業服務百強企業的平均毛利率。2021年，也只是略高于物業服務百強企業的平均毛利率。

究其原因，主要是成本管理做得一般。

首先，魯商服務2020年為山東商業余下集團開發的項目提供物業管理服務出現毛損，主要由于管理山東商業余下集團開發的項目數量有限，且在這些項目的早期運營階段產生的成本相對較高。

其次，魯商服務為獨立第三方開發的項目提供物業管理服務也在2019年、2020年連續兩年出現毛損，管理若干公共設施成本相對較高。

魯商服務還以相對較高的價格采購及租賃專門設計用于收集及運輸建筑垃圾的垃圾車。

難以擺脫對所屬地產公司的依賴，是眾多物管企業面臨的難題。那么，終于登陸港交所的魯商服務該如何贏得市場青睞？

物業板塊低景氣，行業突圍“跑馬圈地”

物管板塊現在面臨的問題是，上市企業越來越多，二級市場卻并不看好。

根據中指研究院數據，2021年末物管行業上市企業數突破70家。與此同時，自2021年4月被推出以來，恒生物業服務及管理指數累計下跌了53%。

來源：同花順

相比房地產企業，物管企業更加輕資產，但由于人力成本上升和物業管理費收取困難等問題，物管企業毛利率水平較低。

根據魯商服務披露，該公司認為經營中可能存在：未必能向業主、住戶及物業開發商收取物業管理費，可能產生貿易應收款項減值虧損；無法保證能按有利條款取得新的物業管理服務合約或重續現有物業管理服務合約等風險。

物管行業真的如此不景氣嗎？

事實上，盡管目前扎堆上市的物業股在資本市場上并沒有全部受到資金的青睞，新股IPO也屢破發，但物業仍然是一個擁有較高成長潛力的賽道。

根據《房地產藍皮書》預測，2025年，物業管理行業的管理規模將達到430億平方米，經營收入將超過2萬億元。放眼未來，中國物業管理公司的預期總收入預計將自2022年的7169億元增加至2026年的8778億元，復合年增長率為5.2%。

中指控股物業事業部常務副總經理牛曉娟也認為，物業處于黃金十年的開頭，物業管理行業的發展整體相當于房地產行業十年前。

目前來說，物管行業正處于擴張期，跑馬圈地仍然是見效快的良方。

根據牛曉娟女士觀點，對于物管行業發展有四條戰略建議：

· 速度：因管理面積大概率保持高速增長，高頻率的收購。

· 廣度：以住宅為基本盤，廣泛布局非住宅賽道。

· 深度：中小型企業立足于現有領域深耕，穩扎穩打提升區域密度，同時為以后開展增值服務奠定基礎。

· 厚度：做強團隊，健全機制，釋放人才潛能。

港股研究社了解到，物管巨頭們如今都在加速收并購，不斷擴大規模。

2022年以來，華潤萬象生活發起了今年第一筆收并購，以10.6億元收購禹州物業。除此以外，華潤萬象生活還在今年1月收購了香港彩虹物業旗下南通長樂全部股權。

碧桂園收購了布局相近的中梁百悅智佳。此前，碧桂園還收購了藍光物業、富力物業、雅居樂物業。

魯商服務在山東省具有領先市場地位，通過戰略合作、收購及投資擴大業務規模及鞏固在山東省市場是很有必要的。同時，該公司也應該向其他地區擴張。

公開資料也表明，魯商服務擬用上市后公司所得資金凈額60%合9640萬港元用于戰略合作、收購及投資以擴大業務規模及多元化物業組合。

另一方面，目前在魯商服務業務中占比最低的社區增值服務也有較大的挖掘空間，進軍高端物業領域也離不開更好的增值服務。

涵蓋車位資產管理、社區商業甚至居民生活的增值服務，擁有輕資產優勢，以運營精度代替人力支出。從而有望獲得更高的附加值、更大的發展潛力和更長的生命周期。

近年來，魯商服務推進國企改革，“走出山東、服務全國、向高端物業進軍，向一體化運營、綜合化服務、輕資產轉型。”

此外，魯商服務計劃上市后用所得資金凈額15%合2410萬港元加強物業管理服務及進一步開發其多元化社區增值服務。

總之，物業管理行業前景仍然充滿希望。作為后發力者，魯商服務應該以此次赴港上市為契機，借力登陸國際資本市場，“跑馬圈地”加升級自身業務。