全球醫療房地產投資信託基金(GMRE.US)：股息收益率誘人，增長乏力

Global Medical REIT ( GMRE ) 是一家淨租賃醫療辦公室房地產投資信託基金，投資於專門的醫療保健資產，將其出租給區域或國家醫療保健系統和行業領先的醫師團體。

Global Medical 的房地產投資組合包括價值約 14 億美元的房地產總投資。它包括 171 個設施，總可出租面積為 440 萬平方英尺 (LSF)，年化基本租金總額為 1.054 億美元。

Global Medical 約 65.7% 的 LSF 歸因於其醫療辦公大樓 (MOB)，18.7% 歸因於其住院康復設施 (IRF)，約 6.3% 歸因於其手術設施。其餘 9.3% 包括其他專業設施。

儘管 Global Medical 的財務狀況似乎相當穩健，但在每股增長前景疲軟的情況下，除了股票的可觀收益外，投資者的回報可能有限。出於這個原因，我對股票持中立態度。

強勁的業績，有限的每股 AFFO 增長

Global Medical 最近一直在發布強勁的業績，即使在大流行期間，其租金收入和運營資金也保持強勁。該公司的最新業績也不例外，租金收入同比增長 16.6% 至 3188 萬美元。

租金收入的增長主要是由更大的房地產投資組合推動的，該公司去年完成了 20 項收購。本季度，該公司又完成了四次收購，為其投資組合總共增加了 80,781 LSF，這也推動了收入增長。

在成本效率和規模經濟之後，調整後的運營資金 (AFFO) 增長了 32.2%，達到 1680 萬美元，增幅更大。然而，按每股計算，AFFO 同比保持固定在 0.24 美元。這是由於公司在過去一年發行的發行在外股票數量同樣多的結果，以資助其房地產投資組合的擴張。

一方面，房地產投資信託基金通過增發股票來擴大其資產基礎是很正常的，即使這些收購的每股增值率低於總資產的增長速度。

例如，雖然該公司的房地產資產總值在 2018 年至 2021 年期間翻了一番多，但其 AFFO/股在此期間增長了 25%，從 0.76 美元增至 0.95 美元。

另一方面，儘管去年的收購狂潮和運營協同效應產生的更高的潛在 AFFO 記錄，但沒有記錄任何 AFFO/股份，這可能意味著公司為這些資產多付了錢。

股息與估值 

Global Medical 的每股股息在 2017 年至 2020 年期間保持穩定，年增長率為 0.80 美元。這是由於 AFFO/share 在此期間幾乎無法支付支出。例如，如前所述，2017 年 AFFO/share 為 0.76 美元。由於過去幾年 AFFO/share 超過了基礎 DPS，該公司在 2021 年和 2022 年分別將年 DPS 利率提高了 2 美分，因此現在達到 0.84 美元。

根據公司第一季度的業績和當前的投資組合構成，我相信公司的 AFFO/股在 2022 財年不會超過 1.00 美元。共識估計指向 FFO/股 0.99 美元，這意味著非常相似的預測。因此，派息率約為 85%。在我看來，該公司每年的股息增長幾乎不可能超過幾美分，因為其目前的增長前景似乎不允許更大的增長。

除了第一季度令人失望的 AFFO/股票增長外，該公司缺乏有意義的租金上漲潛力。其投資組合目前的特點是其租賃中嵌入的加權平均年租金上漲 2%，這相當令人鼓舞。

雖然該公司的物業的加權平均租賃期限為 6.9 年，這應該會在相當長一段時間內轉化為穩定的租金收入，但與物業相關的基本成本的增長很容易超過 2%，從而導致 AFFO/分享。

另一點值得一提的是，雖然該股 6.45% 的收益率相當誘人，但它可能會進一步限制 AFFO/股票的增長。由於公司以當前價格水平發行股票以資助其未來的收購（即以當前收益率），新發行股票的額外股息可能會導致相當昂貴的資本成本。

換句話說，除非公司的投資收益率和股息收益率之間的差距足夠大，否則其未來的投資最終可能不會以每股為基礎進行增值。

因此，雖然股票當前的價格水平可能意味著 P/AFFO 接近 13（假設 AFFO/股在 2022 財年接近 1.00 美元），這看起來像是一個便宜的倍數，但考慮到公司每股收益的總體限制，這是完全合理的。 - 共享指標。

華爾街的看法

轉向華爾街，根據過去三個月分配的五次買入，全球醫療房地產投資信託基金具有強烈的買入共識評級。全球醫療房地產投資信託基金的平均目標價為 17.50 美元，  意味著 35% 的上漲潛力。

帶走

Global Medical 是一個不錯的房地產投資信託基金，具有許多品質。其中包括多元化的租戶基礎、抗衰退的房產和較長的加權平均租賃期。我相信 6.45% 的收益率可以為收入投資者提供充分的服務，同時支付支出，儘管幅度不大。

儘管如此，無論是在 AFFO / 股票還是每股股息方面，需要顯著增長的投資者可能無法在 Global Medical 的股票中找到它。