今日美股網>财经要闻>光大房地产2019年中期策略:窄通道内紧平衡继续,关注三大阿尔法机遇
开户简易线上开户提交,开户零门槛
低佣金港股佣金0.25%,外加额外多重优惠
产品丰富一个账号即可投资全球优质资产
免费行情港美股实时行情免费送

光大房地产2019年中期策略:窄通道内紧平衡继续,关注三大阿尔法机遇

本文来源微信公众号“光大证券研究”,作者光大分析师何缅南/王梦恺。

政策面:“房住不炒”+因城施策,重回一二线,棚改影响销售大于投资

年度策略《2019:千钧将一羽》提出,托底投资、总量平衡、结构转换、“房住不炒”前提下,2019年地产政策窄通道结构性微调;“房住不炒”是高压红线,政府对楼市过热苗头反应迅速;因城施策加强分类调控可操作性,年内截止目前超60城新出台超百次调控政策,有保有压,松紧各异;大都市圈核心城市人口加速聚集,落户放宽,受益于新型城镇化顶层设计;短期内一线落户门槛和居住成本仍高,二线要素集聚边际弹性更明显;棚改大幅收缩,计划开工减半、货币化率降低、资金来源变化、总量接近尾声,影响销售大于投资,测算2019棚改货币安置购房面积占比约1.4%,实物安置投资占比约4.1%。

需求侧:购房信贷支持高位趋缓,全年销售金额持平,销售面积下降7%

商业银行对居民按揭资产配置意愿仍在高位,但预计下半年增幅趋缓;预计按揭利率延续下降趋势但空间有限,不同城市/区域出现差异化变动策略;预测全年住房贷款余额增速为16%,全年新增住房贷款同比增长约6%;供需共振预计后续一二线销售将维持复苏,棚改收缩低能级三四线城市拖累将逐步显现;预测2019年全国新建商品住宅销售额约12.7万亿元同比持平;销售面积约13.7亿方同比下降7.3%(一线+30%,二线+10%,三四线-15%);销售均价9228元/平同比增长8%;基数作用下销售增速或于Q3见底。

供给侧:年策观点持续印证,新开工8%,投资6%,土地结构性回暖

展望下半年,在待开发土地增速回落、销售增速趋缓、库存低位略升、资金面趋稳及2018年基数的分析框架下,维持2019年新开工面积增速8%,新开工面积约22.6亿方;在净停工增长放缓(0%),竣工向好(-5%),结合前述新开工增速(8%)的分析框架下,维持2019年房屋施工面积同比+8%,年末施工面积约88.8亿方;综合对施工类投资和土地购置费的预测,预计下半年房地产投资增速将平缓回落,全年房地产开发投资完成额约12.7万亿,同比增速6%左右;下半年总量层面土地购置仍处低位,结构分化明显;大城市放宽落户,土地供给提升,大都市圈发展预期明确,三四线的棚改收缩,都将促使房企将更多资源投向都市圈内的一二线城市。

投资建议:坚守价值蓝筹,关注区域热点、存量运营和物管扩张

随着调控水平提升以及房企逐步拓展上下游,稳定现金流比例将逐步提升,平滑营收和利润的周期性波动,地产行业周期波幅减弱,风险溢价减小,外资配置比例提升,价值蓝筹股的估值有望平缓提升;其次关注三大阿尔法机遇,①区域热点轮动,三大增长极发展提速;②公募Reits渐行渐近,行业长期桎梏或被打破,存量运营渐成实力房企必选;③地产细分板块物业管理进入“提费率、减管制、加资本”的发展新阶段。综合以上推荐标的万科A+H、保利地产、招商蛇口、金地集团、新城控股、融创中国(01918)和中国金茂(00817)。

风险分析

国际宏观经济动荡,总需求下滑;中美贸易摩擦或影响国内经济增速及就业情况;失业率提升或影响居民结构性信用扩张、按揭偿还及消费支出;房企还债高峰来临,部分中小型房企信用风险提升;就业情况恶化有可能影响办公楼出租率及租金水平;消费支出下滑有可能导致零售和仓储物业租金下滑。




友情提示:
1、本網站內容和圖片僅為個人學習、研究公益之用,如有侵權請聯系我們馬上處理。
2、本網站所刊載的所有信息僅供參考,不用做交易和服務的根據,且不構成任何投資建議。
3、領取美股、港股福利,請關註我們的Twitter:https://twitter.com/TodayUSStock

相关内容