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青客(QK.US)和蛋壳(DNK.US)争夺赴美IPO 长租公寓亏损之局如何破解？

美股要聞 2019-11-05 23:57:33 493

今晚青客公寓就要在纳斯达克(8429.1469,-4.05,-0.05%)挂牌上市了，即将成为长租公寓第一股。

互联网房地产经纪行业才经历一波洗牌，如今互联网长租公寓也进入到了洗牌期，头部运营商都在拼尽全力冲刺IPO，青客公寓打响了长租公寓海外上市的第一枪。

青客公寓以“QK“为交易代码登陆纳斯达克，发行规模从最初的520万ADS下降至最新的270万ADS（11月2号更新），发行价格区间为17到19美元之间，共募资近五千万美元。

在青客提交招股书后不久，蛋壳公寓也向（SEC）提交了招股说明书，拟在纽交所上市，股票代码为“DNK”。

两家头部长租公寓公司为何一起在这个时间点争夺上市？让我们来看看招股书中透露了哪些关键信息。

一、公司简介与商业模式

成立于2015年蛋壳公寓尽管比青客公寓晚了三年，但在蛋壳的疯狂扩张下，其在长租公寓市场的地位有过之而无不及。蛋壳旗下产品有两款：蛋壳公寓和蛋壳筑梦公寓，其中蛋壳筑梦公寓是服务于大型的蓝领公寓市场，整体出租给企业，供员工集体居住。

两者的商业模式基本无明显差别，公司扮演“二手房东”的角色，业务流程主要是从房东处租赁房屋，改造成标准化房间后再出租给有租房需求的客户，赚取租金利差。

两家都同提供租金融资的持牌金融机构合作，由金融机构将对居民进行信用评估，金融机构将向长租公寓平台预付款，居民将按月分期偿还贷款给金融机构，利息基本是平台帮租户向金融机构支付，办理分期贷款的用户会在租房时享用一定的租金折扣，从而获得更多的预付租金，提升资金周转情况。

二、公司财务状况

1、营业收入和运营成本

财务数据显示，青客公寓2017年和2018年的营业收入为5.23亿元和8.90亿元人民币，同比增长70.3%；净亏损分别为2.45亿元和5亿元；截至2019年6月30日的前九个月，青客公寓的营收为8.98亿元，同比增长51.4%；净亏损则为3.73亿元，略高于2018年同期的3.24亿元。经营成本和费用从截至2018年6月30日止九个月8.8亿元增加41.3%至2019年同期1，2.46亿元，费用总体上与收入增长和业务扩展基本相符。

2017年和2018年，蛋壳公寓的营业收入分别为6.57亿元和26.75亿元人民币，同比增长307.3%；2019年前三季度营收已达50亿元，同比增长了198.8%。营业收入快速增长的同时，亏损也在迅猛增长，2017年、2018年蛋壳公寓的净亏损分别为2.72亿元、13.69亿元，亏损增幅为403%；2019年前9个月，蛋壳公寓净亏损25.16亿元，同比增长209%。总经营费用由截至2018年9月30日止九个月的人民币23.835亿元增加206.6%至2019年同期73.128亿元。

从租金成本来看：青客租金成本从2017年的人民币4.142亿元增长60.5%至2018年的人民币6.647亿元，占总成本的比例呈现下降趋势，2018年占比74.7%；

蛋壳租金成本由2017年5.1亿元增加324.4%至2018年同期21.711亿元，2018年前三季度的1，3亿元增加242.1%至2019年同期的44.5亿元，2018年租金占总成本比例为81.2%，相比青客公寓来说占比更大。

同时随着规模的扩大蛋壳公寓的利息和折旧摊销也在成倍增加，增幅显著高于青客，就现金流而言两家都是负债大于资产，股东权益为负，并且大部分长租公寓公司最后都是由于资金链断裂而退出市场，因此两家的现金流问题值得注意。

从收入结构来看，青客的收入分为两个部分，即租赁收入与增值服务（增值服务包括宽带网络、公共事务、青客优选以及房东或租户的赔偿金）。租赁收入分别占2017年和2018年的97.4%和89.6%；而截至2019年6月30日止9个月增值服务的占比已接近12%，而蛋壳公寓的财务报表中只有营业额，并无业务之间的区分。

2、核心指标

（1）房间数量：

青客公寓截至2019年6月30日，共运营96854间房间，同比增加超过30%；其中已出租93331间，可供出租3523间，从2017年9月30日到2018年9月30日，公寓签约数目增加了99.4%，从2018年6月30日到2019年6月30日，公寓数量增加了16.4%。

截至2019年9月30日，蛋壳公寓已拥有406，746间公寓单元，其中391911间已向公众开放，不到四年的时间内增长了166倍，房间数量为青客的4倍有余，这也支撑了对应规模的收入与亏损。

（2）客单价

青客公寓的平均折扣前月租金从2017年的1，299元人民币下降至2018财年的1，272人民币，截至2019年6月30日止9个月，为1149元，租金的降低公司解释是由于房源扩大到城市中偏远地区，租金预付折价前平均租金较低。扣除预付款项的折让后，平均月租金从2017年的人民币1，160元增加到2018年的1，180元，呈现上升趋势，主要原因是出租单位的租金付款中较小的百分比由2018年的分期付款贷款支付。

租金利差不管是折扣前还是折扣后都是呈现下降趋势，租金预付款折后的利润率从2017年的26.0%降至2018年的25.3%，截至2019年6月30日的9个月的为20.0%，招股书称利差的下降主要因为大量租赁单元处于增产期，公司积极降低租金以保持2019年的较高入住率。

招股书提示，2017年-2019年前9个月，蛋壳公寓每个月在每间房屋上获得的平均营收分别为2439元，2352元和2155元，平均租赁成本分别为1718元，1637元和1564元。计算可得蛋壳2017年成本利润率为41.96%，2018年为43.68%，相比青客蛋壳的单位房屋利率是更高的，而且呈现缓慢上升趋势。

（3）入住率

青客平均入住率从2017年的89.0%上升至2018年的91.6%，本期平均入住率由截至2018年6月30日的9个月的91.7%下降至截至2019年6月30日的9个月的90.6%，根据China Insights Consultancy的数据，是在中国主要的分散式长期公寓租赁品牌中最高。

　　相比青客，蛋壳的入住率仍然存在一定的差距，2017年-2019年前9个月，蛋壳公寓的入住率分别为85.8%、76.9%和86.9%。

（4）装修费用

从2017年到2018年，青客每套租赁单元平均装修成本下降了1.4%，由于规模经济，从2018年6月30日底的九个月到2019年6月30日的九个月，平均租金单位的装修成本下降了25%，降幅显著。2017、2018、截至2019年6月30日的九个月，青客公寓在每个房源上投入的装修成本均价为2万元，1.98万元和1.47万元。

相比之下蛋壳的平均装修成本相对较低，2017、2018、2019前九个月平均装修成本为1.26万、1.16万、1.04万；同时招股书称，2017年，2018年和截至2019年9月30日的9个月，蛋壳公寓的平均装修时间为22.4天、21.1天和18.7天。

（5）签约情况与续租率

青客与房东的租约最短期限为5至6年，与租户的合同期限26个月，在截至2019年6月30日的9个月内，与租户终止的租约的平均锁定期为11.7个月，其中68.3%的租约的锁定期为12个月或以上，其中47.3%在适用的锁定期届满前终止。2018年租户平均在租赁单元停留8.5个月，截至2019年6月30日的9个月内，租户平均在租赁单元停留7.7个月，其中已租用租赁单元中65.2%的租金付款已由分期付款的贷款提供资金。

蛋壳公寓类型与房主签订4-6年的租约，与租户合同期限为1年，在2017年，2018年和截至2019年前9个月，分别有91.3%，75.8%和67.9%用户使用租金贷；蛋壳公寓的续租率达到了51%，而青客公寓仅有5.1%的续住率。

三、行业规模及融资用途

以租户支付的租金来衡量，市场规模在2018年达到人民币15120亿元，预计在2024年达到30706亿元，复合年增长率为12.5%。

与发达国家相比，中国的长期租赁市场仍然渗透不足。在德国、日本等发达国家，截至2018年12月31日，长期租赁渗透率分别占总人口的55.0%和38.7%，而中国仅为17.2%，显示出巨大的增长潜力。截至2018年底，中国共有长期租赁租户2.405亿户，预计截至2024年将达到2.87亿，复合年增长率为3.0%。

数据显示，截至2018年底约80%的房客寻求每月租金低于2000元人民币的公寓，青客公寓在中国品牌长期公寓租赁市场的平均月租金低于2000元人民币的运营商中排名第一，按可用租赁单位数量计算在中国品牌长期公寓租赁市场的主要运营商中排名第三。

融资用途方面：青客和蛋壳都表示将会把IPO募集资金用于包括采购和翻新房源、增强技术能力以及一般营运用途。

四、股东及管理层

IPO前的股东结构中，青客公寓创始人兼CEO金光杰直接持有27.6%的股份，高管和董事合计持有36.9%的股份；IPO后，高管和董事合计持有33.1%的股份并拥有79.3%的投票权，凯欣资本的持股比例将降至27.4%并拥有8.5%的投票权，1B类股有10倍A类股投票权。

蛋壳公寓董事长沈博阳、CEO高靖和总裁崔岩分别持有6.3%、14.2%和2.0%的股份，1B类股有20倍A类股投票权。沈博阳是董事会主席及天使投资人，于2014年至2017年担任LinkedIn中国总裁兼LinkedIn全球全球副总裁；高靖是联合创始人，董事兼首席执行官，于2014年担任广告技术公Sun0101.com的首席执行官。