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房多多(DUO.US)赴美IPO融资7800万美元 首日市值近十亿美元

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本文来自 “棱镜”,作者:康路。

2019年11月1日,中国房地产交易平台房多多(DUO.US)登陆美国纳斯达克交易所,成为中国首家赴美上市的产业互联网SaaS公司。房多多以13美元每股的价格发行6百万美股ADS,融资7800万美元,市值达到9.4亿美元。

房多多创始人兼CEO段毅在接受采访时对《棱镜》表示,近些年美国房地产数据服务和交易平台Redfin在美上市,有助于海外投资人理解房多多在中国的商业模式,“除了Redfin之外,还有Opendoor、Compass 这样的创业公司。全球来看,大的交易市场主要是中国和美国。美国当下的发展,也会让更多的投资人看到房产的在线交易化,成为行业的突出趋势。”Opendoor和Compass的具体侧重各有不同,但都是基于数据沉淀和分析,通过更合理定价和降低交易成本的方式,增加平台上的活跃度。

和以广告为主的盈利模式不同, 房多多主要收入来源为交易佣金。招股书显示,房多多在之前支付给经纪的佣金比例为2-4%。2017年,佣金收入为17亿人民币,同比增长15.9%。2019上半年佣金收入为15亿人民币,同比增长67.9%。除了佣金之外,房多多也提供创新项目和增值服务。

对于海外投资人关心的中国房地产调控带来的影响,段毅表示,“房多多并非做房地产开发,而是做房地产服务市场,现在中国房地产市场达到20万亿的交易规模,还是刚起步,未来中国的房产交易在持续稳定的同时,房地产服务市场有望获得发展。宏观的环境对土地或价格的调控,让这个行业更健康。对我们来说,未来几年,会是大的发展机会。”房多多此前的招股书中援引弗若斯特沙利文公司提供的资料。后者预计中国住宅地产市场将持续增长,2023年房地产市场交易额将达到33.4万亿元人民币,住宅地产交易佣金收入也将持续增长。

但房地产服务行业的竞争也日趋激烈。问及和安居客或贝壳相比,房多多如何差异化竞争时,段毅表示,中国经纪人市场高度分散,房多多不自雇经纪人,也不在线下开门店,通过数据和技术赋能经纪人,“对竞争我们会是平常心,经纪人在我们平台上做得到生意,他就会来。”

房多多开盘后小幅上涨,当日收平。

在经过夏季沉寂之后,中国企业赴美上市正在回暖。除了房多多本周登陆纳斯达克之外,另有约7家中国公司向美国证监会递交招股书。

附对话段毅的部分实录:

1. 《棱镜》:此前市场曾经传闻公司准备在香港上市,如今登陆美股是什么考量?

段毅:就像你说的一样,就是个传闻。当然我们认真比较过香港和美国,因为我们定位是科技和数据型的公司,一来,美国此类公司会比较多;二来,认为美国资本市场的环境,也会适合我们这一类型的公司发展。

2. 《棱镜》:路演的时候,海外投资人对公司业务主要关注的点有哪些?

段毅:路演之前,投资人肯定先了解了招股书,海外投资人更关心中国房地产市场受调控的影响。我们并非做房地产开发,而是做房地产服务市场。今年中国房地产市场有20万亿的交易,还是刚起步,未来中国的房产交易在持续稳定的同时,房地产服务市场也会继续发展。宏观的环境对土地或价格的调控,让这个行业更健康。在任何一个健康的行业里,这个行业的服务业也会越来越好。对我们来说,未来几年,会是大的发展机会。

3. 《棱镜》:但海外投资人能否理解房多多的企业服务的商业模式,美国房地产类的已上市公司里,Zillow主要依靠广告收入。

段毅:之前理解会困难一些,但最近这两年,美国也有一些交易类的房产公司上市,比如Redfin已经上市,还有Opendoor、Compass 这样的创业公司。全球来看,大的交易市场主要是中国和美国。美国当下的发展,也会让更多的投资人看到房产的在线交易化,成为行业的突出趋势。

4. 《棱镜》:房多多创业8年,商业模式也经过多次变迁,从新房销售起步,到加入二手房销售、租房,到后来提供增值服务,现在强调做企业服务。商业模式变迁背后的主要原因是什么?

段毅:变化和不变是我们一直在思考的问题。一个公司如果一直不变的话,可能很快就要黄了。对于房多多来说,不变的是从创业第一天开始就希望给经纪人提供一个平台,让他来开个网店,在线化地做生意,这是房多多不变的地方。而无论是新房或二手房等都是生意,是因为平台上的经纪人因为要去做这个生意,所以我们才会去研发这个产品,尝试他们在线化地来操作。可能你看到的变化是生意的维度,我看到的不变是平台的初心不变。

5. 《棱镜》:来说财务数据,2017年扭亏为盈净利60万,2018年盈利快速增长,增加到1.04亿。回过头来看,那两年房多多是做对了什么吗?

段毅:没有什么变化,也许是平台型公司自然成长的路径,开始需要有一定的投入规模,当投入到一定节点之后,你会看到利润放大,不是外部环境发生的变化。

6. 《棱镜》:但投资人会想知道这样的增长速率会维持多久,未来房多多的增长会发生在哪些领域?

段毅:还是会专注于帮经纪人做生意。未来的增长会专注两件事:第一,帮助越来越多的经纪人,现在平台上已经有100多万注册经纪人;第二,让经纪人做到更多的生意。

7. 《棱镜》:从收入来源来说,现在主要依靠佣金。未来佣金和增值服务的比例会有明显的变化吗?

段毅:首先,这个市场的佣金规模本身很大。经纪人的本业是做交易,佣金自然是最主要的来源。增值服务等产品会是个逐步成长的过程。我们相信,基于交易的增值服务是会让经纪人做到在线下做不到的生意。总之,交易我们会持续做大,在这个过程中也会去尝试新的产品。

8. 《棱镜》:业务增长过程中也会伴随风险。招股书里也提到应收账款快速增长可能带来的风险。2016年的应收账款是1.9亿多人民币,在2019年上半年涨到近19亿人民币。投资人该怎么理解这个现象?

段毅:首先,我们应收账款的增加,应该看到的是公司业务的增长。其次,我们做的是平台,应收账款和应付账款之间有一定的对应关系。对我们来说,我们肯定会积极地把应收账款拿回来,尽快付给我们的经纪公司、经纪人,让他们的应付账款也减少。另外,就应收账款来说,我们觉得在这个行业里还是处于平均水平,这个行业本身的交易链条比较长,造成行业的普遍现象。

9. 《棱镜》:竞争环境也越来越激烈,这个市场里的玩家有安居客、贝壳等,房多多如何定位,有什么差异化的打法吗?比如更专注下沉市场,或是南方的市场?

段毅:首先,中国是个双边市场,经纪人大约200万,头部经纪公司也就10万出头的经纪人,中国的经纪人是个高度分散的行业。其二,中国房地产交易量已经到了20万亿人民币的规模,我们相信经纪服务的市场和经纪人会越来越成熟。我们帮助经纪人去做独立的平台,我们不自雇经纪人,也不在线下开门店。对竞争我们会是平常心,我们相信经纪人在我们平台上做到生意,他就会来,做不到他就会走。

10. 《棱镜》:对当下中国年轻人该买房、还是租房有什么建议吗?

段毅:中国的年轻人还是要根据自己的发展阶段,响应“房住不炒”的国家政策。要先满足你的居住条件的基本需求,然后再去考虑投资带来的升值价值。年轻人每个人的情况不一样,才会有这个市场更丰富多彩的需求出现。


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