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房地产2021年投资策略:估值具备吸引力,三条标准决定公司未来前景

本文来自微信公众号“中信证券研究”,作者:陈聪、张全国、李金哲。  

过去一段时间,房地产行业始终面临房价弹性有限、总需求增长空间有限、集中度提升幅度有限等问题。直到2020年四季度,我们相信“三道红线”的政策措施拉开了行业供给侧改革的大幕,内卷化竞逐土地和资金的局面即将结束,弯道超车、杠杆制胜已无可能。我们相信,供给侧改革将是行业未来数年核心投资逻辑,大多数企业的潜在利润率已经或即将触底反弹。我们看好地产板块,建议关注良性周转实力、核心资产价值、服务平台潜力三条主线,推荐金地集团、万科A/万科企业(02202)、保利地产、龙湖集团(00960)、世茂股份、阳光城,建议关注碧桂园(02007)、华润置地(01109)。  

我们预测2021年房地产行业高位稳定运行、土地出让金、房地产开发投资、商品房销售额、房屋新开工面积和房屋竣工面积分别同比增长5.7%、6.1%、0.2%、2.0%和6.0%。  

内卷化竞争即将结束。  

行业在过去很长时间陷入了内卷化竞争的旋涡,比较稳健的公司反而难以获得土地储备,而拿地的公司却面临资产质量恶化。各种企业试图利用财技弯道超车,地产行业融资过多既占用了社会资源,又导致了企业融资成本过高。“三道红线”的政策导向,加之市场的偏好,都助力内卷化时代的结束。2020年三季报显示,板块杠杆率开始掉头向下。近期,土地市场热度下降,行业融资成本下降。  

企业盈利能力持续下降的趋势预计即将结束。限价、土地市场激烈竞争、融资成本偏高等共同导致行业盈利能力持续下降。尽管一些企业在平滑利润,但结算利润率在2020和2021年下降料几乎不可避免。但由于土地成交溢价率下降,融资成本下降,我们相信企业销售毛利率有望在2020-2021年触底,并有结构性反弹可能。  

新竞争格局,三条标准决定公司未来前景。  

新竞争格局的早期,企业杠杆率、存量资产质量仍是区分公司价值关键。但中长期而言,则良性周转实力、核心资产价值、服务平台潜力,可能成为新时代优秀地产企业胜出的关键。  

风险提示:  

地产行业长期总需求不足的风险。  

估值具备吸引力,板块配置显著偏低,看好地产开发板块。  

地产行业在公募基金配置比例持续偏低,全年累计涨幅严重落后大盘,但行业却面临供给侧改革的历史机遇,盈利预测扎实。我们认为当前是配置蓝筹地产股的好时机,推荐金地集团、万科A(万科企业)、保利地产、龙湖集团、世茂股份、阳光城,建议关注碧桂园、华润置地。




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