国瑞置业(02329)上市5周年：销售依赖北京市场高成本“借新还旧”净负债率达147%

港股資訊 2019-09-23 11:40:35 362

本文来自 “中国网财经”，作者为舒越、刘小菲

2014年7月7日，国瑞置业在港交所敲钟上市。上市5年多，国瑞置业股价最高为4.43港元，最近一年则长期徘徊在发行价下方，截至9月20日收盘每股报价1.42港元。

对于二级市场的长期低迷，国瑞置业在回复中国网财经记者采访时表示：“二级市场股价波动有政策、市场、大环境等多方面因素影响，但坚信市场最终会回归价值投资。公司致力于做好主业，提升盈利水平，为广大股东投资者带来更好的回报。”

与股价下滑不同是，国瑞置业自上市以来销售规模持续扩大。数据显示，2014-2018年，国瑞置业的销售规模分别为62亿元、65.69亿元、110.99亿元、148.76亿元和219.13亿元。2019年，国瑞置业将合约销售目标定为280亿元，其中上半年已完成128.3亿元，年度目标完成率为46%。

国瑞置业表示，在市场竞争和调控压力下，公司顺应市场形势变化，因城施策、优化产品结构，满足不同层次的市场需求，有效提升市场份额，推进销售快速增长。

不过，放眼整个房地产行业，规模实现快速增长的国瑞置业的排名依然相对落后。克而瑞日前披露的排行榜显示，国瑞置业今年上半年在全国房地产企业中位列第84。资料显示，国瑞置业成立于1994年，同年成立的富力地产年度销售金额早已经逾千亿，禹洲地产2018年的销售也超过了500亿元。

过半销售额由北京市场贡献

国瑞置业起步于汕头、壮大于北京，今天的销售成绩，与北京关系密切。以2019年上半年为例，在国瑞置业128.28亿元的销售额中，北京贡献了66.87亿元，占比52.1%;排名第二、第三的分别是苏州、崇明岛，销售金额分别为14.13亿元和7.31亿元，占比分别为11%和5.7%。

从项目来看，位于北京的丰台西铁营、海淀翠湖和丰台小瓦窑三个项目的签约销售额分别为11.76亿元、19.05亿元和35.56亿元，合计金额为66.34亿元，占总销售额的比例为51.7%。据了解，丰台小瓦窑是2018年国瑞联合世茂房地产以31.25亿元竞得的住宅用地，国瑞拥有该项目51%的权益。

除了住宅，国瑞置业近年来在商业方面也颇下功夫。2019年中报显示，国瑞置业目前拥有12个投资物业，其中5个位于北京;公司总租金收入2.85亿元，2.6亿元是由北京项目所贡献。无论是住宅还是商业，国瑞置业对北京市场都存有一定的依赖。

不过，从土地储备来看，国瑞置业在京津冀地区的土地储备似乎所剩不多。2019年中报显示，截至6月30日，国瑞置业总土地储备面积1608万平方米，相应货值逾1200亿元，平均土地成本2878元/平方米。从城市群分布上看，京津冀、粤港湾、长三角区域占比分别为23%、21%和9%。

在2019年中报中，国瑞置业没有披露报告期内的新增土储情况，中国网财经记者也未能从其他途径查询到相关信息。不过，对比2018年底的数据，国瑞置业的总土储减少逾60万平方米。

谈到未来的拿地策略，国瑞置业对中国网财经记者表示，区域上聚焦大湾区，通过合作开发、城市更新等方式，获取资金占用少、风险低、价值高的项目。规模上不设置具体目标，而是强调土地的质量和价值。

净资本负债率147%

随着销售规模的扩大，国瑞置业的负债也水涨船高。

截至2019年6月30日，国瑞置业的总负债为619.82亿元，与2014年同期的177.37亿元相比增长了2.49倍;净资本负债比率为147%，而据相关部门统计，2019年上半年上市房企这个数据的平均水平为117.7%。

国瑞置业今年以来还进行了高成本发债融资。2019年2月和3月，国瑞置业共发行了4.55亿美元的优先票据，票面利率13.5%，融资主要用途为“借新还旧”。

尽管净资产负债率超出了平均水平，且进行了高息融资，但国瑞置业在今年上半年仍被评为“上市公司风险控制五强”。

有市场人士认为，国瑞置业的财务表现担不起这份荣誉。对此，国瑞置业表示，房企普遍负债率较高，当前的债务规模符合国瑞置业目前的发展阶段，公司从未出现过债务违约现象，拥有良好的信誉，公司对目前的偿债能力有信心。

值得一提的是，去年的9月10日，标普曾将国瑞置业的长期主体信用评级从“B”下调至“B-”，展望为负面;同年12月24日，标普将国瑞置业的长期主体信用评级“B-”及其未到期优先无抵押债券的长期债项评级“CCC+”列入负面信用观察名单。对于一年前的评级下调，国瑞置业给中国网财经记者的回复中指出，标普评级是一个随着公司未来发展动态调整的过程，从目前的市场形势来看，信用评级下调只是暂时的，也是中国房地产行业在调整过程中难以避免的阵痛，随着国瑞置业可售项目的增加，商业地产租金收入的进一步提高，公司的财务结构将更加稳健。

项目因质量问题遭投诉

国瑞置业方面告诉中国网财经记者：“公司今年的重点工作为降债，实现项目高周转，紧抓回款，去库存的主旨目标。”

有房地产专家在接受中国网财经记者采访时表示：“对于房地产企业来说，高周转是把双刃剑。一方面，快速拿地、快速开发、快速去化、快速回款、再快速拿地的过程可以快速增加市场供给;但另一方面，如果企业周转过快而企业自身并不能具备相应的运营能力，则极有可能自身资金链出现问题。同时，在这种经营导向的指引下，工程质量可能得不到保证，带来一些质量等问题。”

中国网财经记者近期接到北京国瑞熙墅业主的投诉，称该小区存在漏水等严重的质量问题，业主还称该项目存在虚假网签情形。在人民网地方领导留言板上，也有北京国瑞熙墅业主称，所买房屋存在墙面所用施工材料不合格等问题。

针对上述投诉是否属实，中国网财经记者向国瑞置业方面进行求证，但国瑞置业没有正面回答此问题，仅表示：对于业主们反应的个体问题，项目公司将与业主保持沟通畅通，切切实实把业主诉求放心上，让广大业主放心入住。

今年4月，国瑞置业旗下的国瑞•紫金台项目也曾遭遇业主维权。有业主反映称，自己购买的国瑞紫金台项目此前注明的权利性质是商品房，规划用途是酒店式公寓，在房屋交易、使用过程中，一直都是按普通住宅管理的。但今年1月，业主在出售房屋时却被告知，房子属于商业办公类项目，上市交易要受到北京市商办326新政的限制。