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世茂服务(00873)6个月估值翻倍,新老韭菜一起割

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本文来自 微信号“郭二侠鑫金融”。

世茂集团(00813)分拆的物业管理公司世茂服务(00873)上市后,世茂集团董事局许荣茂将掌控三家上市公司,即世茂集团、世茂股份以及世茂服务。

一、招股信息

二、公司基本面

世茂服务成立于2005年,是世茂集团旗下综合物业管理及社区生活服务提供商。经营着三个细分业务项:物业管理服务、社区增值服务以及非业主增值服务。

据中指院数据,按2019年综合实力计,其于2020年获评中指院“中国物业服务百强企业”第12位;而按2018年至2019年收入增长率计,其在“中国物业服务二十强企业”中排名第3。

截至2020年6月30日,世茂服务的合约总建筑面积达1.255亿平方米,覆盖中国26个省份108个城市,截至同日世茂服务管理293项物业,总在管建筑面积8570万平方米。

财务数据显示,2017年至2019年,世贸服务收入分别为10.43亿元、13.29亿元、24.89亿元,复合年增长率达到54.5%。今年上半年,其收入继续向上突破,较去年同期的8.45亿元增长85.1%至15.65亿元。

利润数据则更为亮眼,由2017年的1.09亿元增加至2018年的1.46亿元,2019年更是高达3.85亿元,复合年增长率为88.0%。截至2020年上半年,其利润更是较去年同期翻了一倍多,为2.55亿元。

这么高的业绩增长,得益于公司自去年开始的大规模收购,世茂服务于去年7月完成了对海亮物业管理的全部股权收购;今年3月,以零现金代价收购福晟生活服务的51%股权;同年7月,收购北京冠城的全部股权;一个月后,又收购了浙大新宇的51%股权。

收并购让世茂服务降低了对母公司的依赖,数据显示,2017年至今年上半年,来自独立第三方的收入占比分别为71.5%、64.4%、67.6%及70.5%。

可以看出公司为上市美化财务数据疯狂收购还是卓有成效的,但是这些小物业公司收购过来能不能很好的整合消化还是未知数。

今年5月份红衫资本和腾讯以2.44亿入股世茂服务,占股10%,当时签的有对赌协议。截至2021年底,世茂服务经审核净利润少于11.7亿元(同比增加203.90%)、经审核综合收益少于81亿元(同比增加313.82%),红杉资本和腾讯有权要求世茂集团向其转让额外股份或支付赔偿金额。

可见6个月前这些资本大佬在估值189亿投资的时候也是不放心的,还要留个后手,何况现在估值376亿了。

需要特别注意的是,世茂此次全球发售5.88236亿股股份,其中5882.4万股新股份在香港公开发售,占比10%;5.29412亿股股份,包括2.94118亿股新股份及2.35294亿股销售股份在国际配售(占比44%)。

世茂服务这么大的体量发行竟然没有基石,老股占了国配部分44%。截止2020年10月19日收盘持有61股(单位就是股不是手)世茂集团股份可以优先认购1手,预留国配部分的10%给这些老股东认购,这就是公司不找基石的底气,找的都是老股东(老韭菜)。

三、综合点评

在投资领域最常见最普遍应用的就是对标估值法。

因此我们也要给世贸服务找一个对标,那就是同样主要是做住宅物业管理的保利物业

保利物业(06049),截止6月30日,在管面积约3.17亿平方米,合约面积4.93亿平米。2019年营收59.7亿,净利润5.03亿;今年上半年营收36.01亿,净利润4.11亿,目前市值310亿。

世茂服务,截至6月30日,在管面积为8572万平米,合约面积1.26亿平米。2019年营收24.89亿,净利润3.85亿,今年上半年营收15.65亿,净利润2.55亿,发行市值中位数376亿。

从这些重要数据对比,很明显的可以看到世贸服务各方面都落后于保利物业,但是世茂却比保利贵了66亿。

还有一个关键问题,在今年5月份,红杉资本、腾讯分别对世茂服务投资1.3亿美元和1.14亿美元,持股5.332%和4.668%。

也就是说,腾讯、红杉资本给世茂服务上市前的估值为24.4亿美元,近189亿港元。6个月后世贸以估值376亿发行,涨幅一倍,吃相太难看了!

四、预估中签率

由于世茂服务本次募资规模较大,所以回拨比例不同于常规。

此次共计发行约5.88亿股股票,国际配售10%,公开发售10%,若公开发售超购14倍-48倍,公开发售比例将由10%增至15%,超购49倍-99倍即增至25%,超购99倍或以上则回拨至25%。

香港公开发售5882万股,每手1000股,合计58820手。在不启动回拨的情况下,甲乙组各获配29410手。

按照当前打新氛围,还是会有不少投资人无脑上,按20万人申购算,预计一手中签率40%,申购20手稳中一手。

五、本人操作计划

郭二侠放弃申购。资本市场最讨厌吃独食的,不给二级市场抬轿的一点汤喝。

郭二侠在此呼吁全网抵制申购世茂服务!!!


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