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佳兆业集团 (01638)八月销售增长,城市更新资源丰厚

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本文来自“安信国际”,文中观点不代表智通财经观点。  

主要内容  

八月销售增长再下一城。  

佳兆业集团(01638)截至2020年6月,总土储面积约2700万平方米(不计算城市更新项目),扣除已售未结的部分,我们估计余下可售货值估计约4500亿元。受卫生事件影响,公司首季度销售额下降16.9%,然而二季度受惠大湾区及长三角城市的强劲复苏,上半年销售额同比上升3.9%,去化率约55%。公司七、八月销售增速再下一城,两月单月销售同比上升78.3%及119.6%,首八个月累计销售总额约549亿元,同比上升24%,完成全年目标约55%。  

城市更新资源丰厚。2020上半年佳兆业新取得20个城市更新项目,大部分位于深圳。截至6月,公司在推进的城市更新项目共167个,总占地规模超过4200万平米,尚未确权进入正式土储。按土地面积计算,27.3%位于深圳、36%位于广州、20%位于中山。以地积比4倍,回迁率50%计算,我们估计总可售建面约8500万平米。考虑到项目大部分位于广深二个一线城市,及大湾区的热点三线城市,我们估计可售货值约2.5万亿元,公司的城市更新资源将逐步释放出来。  

盈利能力保持较高水平。虽然受卫生事件影响,但公司上半年结转仍然保持正增长,营收同比上升10.9%至223亿元,其中物业发展结转收入同比上升11.6%至206.4亿元。毛利率同比上升0.5个百分点至33.8%,维持行业较高水平,受惠公司城市更新及精准拿地策略得宜。归母净利润同比下降2.4%至27.7亿元,扣除非核心项目收益或,我们估计公司上半年核心净利约31.8%,同比上升17.8%;核心净利率14.3%,同比上升0.8个百分点。  

维持买入评级。我们认为,公司土储大部分位于一、二线城市(其中深圳、广州约占40%),未来去化风险较低,另加城市更新项目资源,支持公司以较低成本补充土储。公司上半年毛利率及核心净利均处于同业较佳水平。截至6月,净杠杆同比/环比下降58.3/11.7个百分点至132.3%,资产负债结构持续改善,境外主体获穆迪/标普/惠誉给予B1/B/B的评级,展望「稳定」。我们把NAV调整至每股8.8港元,维持40%拆让率作目标估值。新目标价为每股5.3港元,维持「买入」评级。  

风险提示:房地产调控政策、经济下行对销售造成压力。


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