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旭辉控股(00884):345新规影响较小,一年内进“绿档”

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8月28日,旭辉控股集团(00884)在线上召开2020年中期业绩发布会。旭辉控股董事局主席林中、CEO林峰、执行总裁陈东彪、CFO杨欣以及集团副总裁兼上海区域集团总裁方轶群出席业绩发布会并与媒体、投资者进行交流。  

面对今年突如其来的公共卫生事件,刚过完“20岁生日”的旭辉坚守初心,砥砺前行,以中流击水,奋楫争先的精神,向大家交出了一份优异的中期成绩单。  

2020年上半年,集团实现合约销售额807亿,收入230.2亿元,同比增长11.3%;归属于股东净利润36.68亿元,同比增长5.4%;核心净利润31.94亿元,同比增长11.2%;核心净利润率为13.9%;毛利率为25.6%;每股派息11港分,较去年增长10%。  

上半年,旭辉新增土储总建筑面积465万平方米,新增货值约838亿元,权益比提升至69%,土地储备总货值首次突破万亿,达到10,300亿元。其中,91%新增可售货值位于一二线城市核心区域,按照可售货值计算,新获项目并表比达70%。下半年,旭辉还将有超过50个项目开盘,总可售货值约2800亿元,其中88%位于一二线及准二线城市。  

集团CEO林峰表示,集团销售和回款7月份已经双双突破千亿,其中合同金额达1027亿,回款率超过95%,回款也超过一千亿。这是公司一直在追求的有质量的增长。截至到7月份,把上半年因为公共卫生事件影响的销售额追平,在这基础上预估8月份业绩指标250亿左右,同比去年增长10%左右。因此,对今年2300亿的目标还是非常有信心超额完成。  

关于当前“三线四档”政策,集团CFO杨欣认为,这实际上也是对整个行业来说是一个好事情,因为之前对地产的政策一直是基于“一城一策”,这次关于“三线四档”的政策出来以后,对房企来说也是一个差异化的管理,也可以说叫“一企一策”,根据三线可能不同的房企会落到不同的四档当中,每家企业根据统一的规则,这个规则应该是非常市场化、透明化的,相信坚持长期主义的房企能够获得更大的受益。  

以下为智通财经整理的业绩会问答环节实录:  

问题一:三个红线政策出台,导致头部的房企一个什么局面,旭辉在降杠杆方面有什么举措?虽然现金回报比较高,但是开发商在一线城市越来越难做,旭辉在上海如何破局,接下来会有什么值得期待的大动作吗?  

林中:我认为中央出台防控金融风险的措施,我认为是非常必要非常及时的,也是整个促进房地产行业持续健康稳定发展的重要举措。中央出台了房住不炒,分城施策,租售并举,这个时候出台一些政策会防止未来房地产行业出现一些金融性的风险。  

这个政策对旭辉来说是更有利的,我认为优秀的企业像旭辉这样实施均衡发展的战略,财务稳健,以及坚持长期主义的企业会受益于这种政策。  

这个政策有三个线,一个线就是净负债率不超过100%,今年上半年我们是在63%点多一点。第二,现金短债比要大于1,旭辉在2.4倍,第三,扣除预收账款的资产负债率在70%,我们现在在74%,这个点略有差异,我相信我们一年之内可以控制在70%以下(进入绿档)。  

旭辉长期在三个方面与政策保持统一,一方面坚持均衡的发展策略,就是增长率,负债率和利润率的均衡,特别在去年到今年初,我们进一步降负债,所以这个政策对我们的影响相对会比较小。第二,旭辉过往一直坚持财务稳定,第三长期主义。所以总体对我们的影响比较小。  

但是新政出台,对靠高财务杠杆,盈利能力弱的企业影响可能就会稍微大一点。总体来看,我认为这个政策出台将会更有利于促进行业的持续稳定健康的发展,更有利于促进防控风险,使得这个行业未来不会出现大的风险事件。所以,旭辉也会得益于这些政策的出台,保持平稳的增长,有质量的增长。  

方轶群:旭辉2000年到上海成立旭辉集团,从此开始了全国化的布局,旭辉没有离开过上海,我们对上海非常熟知,不仅是上海,所有一线城市有几个特点,所有头部企业在一线城市,要不是区域总部要么是集团总部,第二项目的投资资金非常大。  

我们在前年,在上海我们成立了第一个商用事业部,除了住宅以外,从去年我们成立了上海商管分公司,这是我们接下来从存量到增量的改变。  

我们要两个双轮驱动,首先既要做好增量又要做好存量的开发,今年在上海积极抓住投资窗口期,同时在今年还有两个项目要开业,另外在存量里面,我们去年也成立了城市更新部,获取了第一个产业园升级的项目,并且在办公租赁领域做了轻资产输出,另外,从今年开始,我们还在做代建业务的拓展。  

第二从商业的战略来看,如何做好社区商业和区域型商业的双轮驱动,如何解决好最后一公里,同样解决我们区域商业的品牌效应,因为上海的一线城市,凡是一线城市有一个特点,人口密度很大。  

第三,创新业务的挑战,如果要做好轻资产输出,它的体系建设,人才梯队有别于我们以往的传统开发团队。鉴于以上三方面,上海区域因为是集团总部所在地,所有房地产+的多元化业务都在上海,所以再次整合我们整多元化业务,最终去实现为客户创造价值,所以我也坚信在集团整体的战略指导下,上海区域有信心也有能力在一线城市做出更大的成绩和业绩。  

问题二:之前管理层提到今年会达到2300亿的全年销售目标,下半年开发商是否会因为急于回款,降价跑量,旭辉怎么应对,怎么保障销售目标的达成?  

林峰:结合1-7月份销售和8月份预计的销售,1到7月份我们追平了上半年公共卫生事件的影响,8月份已经反超了110几个亿,所以对全年2300亿的目标非常有信心,目前来看能够超额完成2300亿的目标。  

第二,我们从来不会因为追求销售数量而不追求质量,所以从我们常年以来的利润率和今年回款率来看,我们始终坚持有质量的销售,有质量的销售只有两点,第一叫有回款的销售,第二叫有利润的销售,如果没有回款没有利润的销售那就是耍流氓,做多少规模都可以。  

我们在价格和量的平衡上,会有一个综合平衡,综合平衡的成果,我们觉得在既定的销售价格上,不会去做大幅度的割肉式的跑量,也从现在1到8月份的项目销售来看,我们还在稳步提价的阶段,所以我们提出来,每一个平米,能不能多卖一百块,这就是我们每一个销售的目标,其实我们还在提价的阶段,还没有进入到降价的通道,这是我们对销售质量的确保。  

到年底我们也相信,还是能够保持保量的完成我们的目标。当然完成这个目标的背后,我还想强调一点,营销从来不仅仅是销售部的工作,我们觉得更多的是把产品和服务做好,来支撑我们内在的价值,同而提升售价。比如,我们在今年合肥的滨湖江来的项目,就能比周边卖的价格又高,还能跑出量来,其实就是客户对我们产品的认同。  

上海、北京如果利润率低开发商怎么发展?上个月上海在闵行的项目开盘,取得了十几个亿非常好的业绩,我觉得这背后都是用良好的超越客户预期的产品和服务,让客户认可价值,价值就是一个势能,在这个势能之下,价格是一个水到渠成的事情。同时,它能够加快我们的销售速度,因为在一线城市,利润率空间是有限的,加速销售速度能够提升企业的IRR,ROE,所以营销是我们全团队共同努力的成果体现。  

问题三:这次公共卫生事件改变了这个世界包括很多产业的价值观,你认地产行业是否已经被永久改变,会向什么样的方向改变,具体会怎么拥抱和应对这样的改变,有那些具体的措施?  

林中:我认为有一些改变,但是对这个行业长期发展的趋势没有太大的变化,分成几个方面,第一个方面是对客户的需求和市场会有一些短期的变化,我们看到改善性的需求在加速的释放,我看到客户对很多产品功能会有新的要求,比如我们这次在家待那么长,大家发现原来不注重厨房,现在新的客户非常注重厨房,厨房的互动性,厨房的舒适度,原来我们不在家开会办公,所以很多人都没有书房,我们现在发现即使新婚夫妇都希望有一个书房,所以我们在产品上就不会去迭代,原来都要触摸按电梯,现在我们做无接触式全智能的小区,这些都会有一些变化。  

但是这些变化对旭辉来说,旭辉打造更好的产品和服务来满足客户的需求,更快速的来推动产品的更新跟迭代,来满足需求的提升。包括给客户提供更好的品质,未来是一个消费升级的时代,未来是一个品质升级的时代,所以旭辉在产品跟服务上一定要做好这个事情。  

所以,总的来看,变化包括这一轮政策融资的收紧,行业竞争的变化,其实对旭辉来说也是一样,旭辉持续保持自己的策略,均衡发展的策略,财务稳健的策略和坚持长期主义的策略。  

行业的发展,未来除了这些外,大力的推进数字化改造,数字化的转型,对旭辉未来帮助很大,从最基本的提质增效,到业务赋能,到辅助决策,到颠覆我们一些经营的模式。房地产行业过去还是比较粗放的,未来进入一个竞争的时代,低利润的时代,房企行业一定要精细化,所以旭辉不断在精细化上做得更好。  

在整个未来的变化里面,我相信无论是公共卫生事件带来的变化,无论是政策带来的一些变化,无论是这个行业本身发展带来的一些变化,我相信这些变化都有一个趋势,那就是对三好生是有利的,对坚持长期主义是有利的,对财务稳健、均衡发展的企业是有利的,旭辉要成为这样的企业。  

问题四:刚才有注意到管理层做业绩报告的时候多次提到透明工厂的概念,上半年旭辉透明工厂的概念发布以后引起了行业的关注,透明工厂会在旭辉所有项目上落地吗?透明工厂的推出是不是会增加成本,对于公司的运营有什么好处?  

陈东彪:媒体朋友都买过房,买房的时候特别关注的是地段,房价和开发商品牌,到交房的时候最关心的是小区的服务以及房屋的质量。今年3·15我们可以看到房屋的质量问题,有时候给业主带来了很大的困扰,对传统行业来说,我们目标是要零缺陷,但是往往还有一些瑕疵让业主感到不便,我们现在一千户,如果你有1%的瑕疵,那对十个客户来说也是有很大的问题,但是从传统的建造来说1%又是一个很优秀的数字,所以也困扰着我们的管理,所以我希望能够打造透明工厂,把我们的瑕疵降到最低。  

所以去年经过脑力风暴提出了透明工厂,这其实是从透明厨房的理念引进而来,在玻璃的后面,我们的厨师在客户的监督下,它一定是规范的操作,干净的操作,在玻璃的外面,我们的客户看到我们厨师在规范的操作,他才能放心的就餐。  

因为我们城市比较多,我们有80多个城市,我们也有几百个项目,从集团角度,从区域角度来看,不可能每天都在这个项目上,所以我们需要传统的管理方式以外,有没有更创新的方式,我们提出透明工厂,让我们的业主在这个过程当中监督我们过程的施工管理,监督我们的验收。  

这对成本会不会有提高,主要是对我们的管理带来更大的难度,因为旭辉从17年底就开始建造2.0,所以我们在25层以上的建筑,如果用新的建造方式,用透明工厂的话可以节约成本,但是实际上如果管理不善的话,会带来成本的增加。  

所以,今年已经有9个城市12个项目的透明工厂出来,在公共卫生事件过后,我们可以从数据看到,我们做了透明工厂的项目,之前和之后比,在营销的数据上有一个比较好的提升。我们今年还会继续在50%的项目上落地我们透明工厂,希望在不久的将来,全部覆盖我们所有的项目。  

问题五:林总在演讲中提到愿景、数字化这一块,5G互联网时代,数字化程度的高度直接决定了未来房企的实力,旭辉是怎么看待这个观点的。旭辉数字化转型主要体现在哪些方面?在行业融资收紧的情况下,境内外融资旭辉会怎么安排?  

林中:我们处在一个VUCA的时代,这个时代高度的不确定性,模糊性,这种动荡,很多时候我们要使组织更加敏捷,要更有活力,我们要运用数字化以及新的技术,要改变我们的业务跟模式。所以,数字化转型是旭辉整个未来几年重大推动的一些事情,我们希望数字化转型能达到四个效果。最低的效果叫做提质、增效、降本。  

第二个业务赋能,第三个,要辅助经营决策。第四,颠覆经营。所以整个来看,数字化我们会在几方面,第一,我们在组织上,旭辉设立了首席数字官,旭辉建立了有百人以上科技的团队,这是组织能力上的投入。第二,这个企业要从房地产企业变成有科技特点的企业,一定要从文化上变革,旭辉通过引入OKR来推翻传统的绩效考核的变化,让OKR成为一个不确定环境下迭代创新的,非常好的推动文化的工具。  

第三,大力的投入,基础的科技设施,我们每年大概都会拿出我们利润的3%左右用于我们的技术的提升,用于我们基础设施的提升。第四,我们重点有几项大的工作,一个是我们业财一体化的系统,特别是大力提升线上销售的平台旭客家,未来大量持续的投入会对旭辉产生重大的效果,包括我们现在有15万的经纪人在网上,有7万次的推荐,成交金额大概在50个亿,2500套房子。未来数字化对地产的颠覆就会体现在交易方式上。  

所以,未来旭客家会持续的投入,获客,客户的转化主要会通过旭客家来,客户在网上看房,定意向,可以用这个东西实现未来很多业务的转变,可能在开盘之前就能很清晰的对客户购房的意向、购房的能力、房价都可以很清晰的判断,甚至我们拿到这块地就可以做很快的判断,甚至我们可以实现原来一直想做的没做到的就是户型的定制,因为我们可以在网上依靠巨大客户的容量,对客户进行分析,甚至交付的平台,我觉得它具有较大的想像空间。  

所以数字化的转型,不仅是旭辉从一个信息化的2.0要升到数字化的3.0,最后还要升到智能化的4.0,所以数字化房企还有很多路要走,房企在数据治理,数据管理,数据价值还是不够,其实我们后来发现,这里面未来会有巨大的价值,一旦把地产企业数据价值跟我们物业打通,跟我们长租公寓打通,跟我们的养老打通,教育打通,相信这些未来会有很多新的生意,也会有很多新的亮点。  

就像物业行业一样,未来长租公寓也是一样,一般的人做不过地产背景的,今后养老只有两类人能做,一类是保险,一类是地产,一旦这些数据能打通,能积累,能形成,我相信有巨大的价值。随着我们技术的进步,随着我们不断的积累,未来它会有巨大的价值。  

问题六:今年上半年整个拿地的增速,他们整体拿地的热度是比较高的,比如长三角这块,公司今年下半年拿地策略会不会有所转变?销售回款今年会有大概多大的比重会放在拿地这块?  

林中:旭辉上半年拿地还是维持着一贯的策略,第一,聚焦在一二线,强三线城市,我们上半年拿的项目90%都是在这个城市,第二持续提高多元化拿地的比重,所以我们上半年拿地大概有37%靠多元化拿地的。  

第三,我们在二月份,拿了多块非常好的项目,二月份是公共卫生事件最紧张的时候,因为我们很多人都没上班,但是我们认为长期看好中国的房地产市场,所以二月份拿地也是我们最多的月份之一。第四,控制上半年拿地的比重,总共拿了四百多亿的土地,旭辉付的款在两百多个亿,拿地的比重占销售收入45%左右。  

下半年旭辉整体的投资策略来看,还是维持一个稳健的投资策略。第一,会实施量入为出,因为我们今年还是要争取我们的现金流为正,第二,投资的强度希望控制在40%,销售的40%。但是总量可能会比上半年略高,因为上半年我们卖八百亿,下半年我们卖一千多亿,所以按40%的同比,我们总量会比上半年略有增长。第三,聚焦在一线,二线,强三线拿地。  

第四,不拿贵地,不拿地王,不拿错地,还是坚持旭辉拿地的纪律和原则。第五,加大多元化的拿地,所以下半年我们会优先保证一些多元化拿地的项目落地,包括我们商业拿地的,包括我们用教育拿地的,包括旧改的,包括我们城市土地熟化的。我们要控制土地的溢价,上半年土地溢价在17%,下半年有机会应该进一步降低拿地的土地溢价。


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