中国奥园(03883):中期核心指标持续增长 土储充裕奠定未来空间
2019年以来,全球经济发展宏观环境波动加大, “黑天鹅”事件频发,给中国房地产业不断带来冲击。面对冲击,中国奥园(03883)通过实施“一业为主,纵向发展”的战略, 2019年逆市成功跻身物业合约销售“千亿俱乐部”。
2020年,突如其来的公共卫生事件继续严重冲击经济社会发展秩序。中国奥园业务发展仍旧保持韧性,中报业绩维持高增长态势,融资能力强劲,继续抒写成长故事。
中期业绩延续高增长,稳居房企销售TOP30
8月14日,中国奥园发布2020年中期业绩显示,截至2020年上半年,集团营业额达到282.4亿元人民币(下同),同比增长19%;毛利润为82.8亿元,同比增长18%;毛利率为29.3%。
期内核心净利润为28.3亿元,同比增长14%;核心净利润率为10.0%;期内公司股东应占核心净利润为24.5亿元,同比增长21%;公司股东应占核心净利润率为8.7%。
财报显示,2020年上半年,集团实现物业合同销售额约508.72亿元,根据克尔瑞集团发布的“2020年上半年中国房地产企业销售排行榜”,继续稳居全国房企销售TOP30。
值得注意的是,随着3月底、4月初全面复工复产,中国奥园销售恢复较强增长势头。2020年7月,集团合同销售达到约95.5亿元,同比增长43%,2020年前7个月实现合同销售约604.2亿元,完成全年目标的46%。
资料来源:中国奥园2020年半年报
分业务来看,2020年上半年,中国奥园物业发展销售收入约为273.41亿元,较2019年同期约224.21亿元的销售收入增长21.9%。所交付物业的总楼面面积上升至288万平方米,较2019年同期的208万平方米的增幅达38.5%。
资料来源:中国奥园2020年半年报
融资结构持续优化 财务稳健资金充裕
中国奥园在业绩及盈利保持高增长的同时,还通过多元化融资,保障公司财务稳健及资金充裕。
2020年2月,公司发行1.88亿美元363天4.8%境外债,创中资高收益债最低发行成本;7月,发行4.6亿美元2024年到期的6.35%境外债。期内,公司完成两轮共2.8亿美元3年期境外银团贷款,年利率为HIBOR/LIBOR加4.30%,由恒生银行及汇丰银行牵头,吸引9家境外商业银行参与。
境内发债方面,2020年2月和8月,中国奥园分别发行人民币25.4亿元五年期5.5%境内公司债及人民币11.8亿元五年期5.65%境内公司债。
尽管奥园在2020年开展了大规模的债务融资,但公司现金流管理健康,债务压力并未因融资而增加。
另一方面,奥园上半年现金回款率达到约90%,较2019年全年78%的回款率提升12个百分点;回款总现金约人民币694.4亿元,为短期借贷额的1.5倍。
此外,截至2020年6月30日,中国奥园授信额度总额约为2256亿元,较截至2019年底1840亿元授信额度增长22.61%;截至上半年末,中国奥园尚未使用的授信余额为943亿元,较截至2019年底的647亿元增长45.75%。
良好的销售回款及现金流状况,中国奥园的信贷评级展望维持“正面”评级展望。目前,惠誉、标普及穆迪三大国际评级机构一致给予中国奥园“正面”评级展望,境内信贷评级获联合信用评为中国最高信用级别“AAA”。
多元化拿地、土储充裕,未来盈利确定性强
展望未来,在公共卫生事件持续、宏观环境复杂多变的情况下,中国奥园业绩能否延续高成长的态势?
中国奥园管理层表示,公司积极根据市场变化灵活调整策略,实现物业合同销售及经营业绩稳健增长,利润率保持稳定。在智通财经APP看来,尽管外界环境复杂多变,中国奥园的业绩成长张力仍然存在,延续高成长是大概率事件。
从集团主业角度分析,截至2020年上半年,中国奥园已签约未确认的合同销售约1800亿元,将于未来2年逐步确认,未来增长盈利持续性、确定性较强。
2020年,中国奥园在确保合理成本及稳定利润率的情况下,发挥收并购传统优势,策略性补充土地储备。期内,集团新增项目44个,新增可开发建筑面积约695万平方米(收并购项目占63%),新增货值逾人民币832亿元,新增项目的平均土地成本为每平方米3812元,保持合理的土地成本及稳定的利润率,从而从容应对市场波动。
7月,奥园完成收购京汉股份(000615.SZ)29.99%股份,成为京汉股份单一最大股东并取得其控制权,并入中国奥园财务报表。据悉,京汉股份持有的项目主要位于北京、天津、重庆、成都、南京、太原、广东及河北等地。通过本次收购,中国奥园开拓资产包拿地的新模式,土储资源进一步丰富。
此外,奥园城市上半年加码旧改,更新项目也在积极拓展,并已实现旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖。上半年,奥园拥有逾50个不同阶段的项目,预计额外贡献可售资源约人民币6587亿元,其中粤港澳大湾区占比95%,有助增厚大湾区土地储备,为未来增长提供持续动力。
截至2020年6月30日,中国奥园拥有土地储备总建筑面积约4874万平方米,权益占比78%,总货值约5015亿元,计入城市更新项目后的总货值破万亿达到11602亿元,可满足未来4至5年的发展。
发展战略方面,奥园自2017至2019年完成“布局—聚焦—深耕”三步曲,由区域性房企成长为全国性规模房企。在实现合约销售突破千亿后,公司进一步升级战略目标,以区域公司为基础,持续深耕所在城市群,进一步提升一二线重点城市占比,包含城市更新货值,一二线城市和国际城市占了77%,三四线占了23%。
据智通财经APP了解,奥园已经形成“一业为主,纵向发展”的战略格局,除了地产主业,集团业务还涵盖教育、医疗、养老、体育、商业、文化、产业、科技等多个产业板块。2019年,奥园进一步明确了做强主业、做大产业的发展思路,多元化产业进一步深化布局。
公司旗下奥园健康 (03662)自2019年3月在港交所主板上市以来,股价屡创新高,获得多家券商覆盖并一致看好。
2020年上半年,奥园健康于我国13个省份39个城市的98处物业,涉及在管总建筑面积约为1610万平方米。奥园健康把握机遇收购乐生活及宁波宏建,待收购完成后,全年在管面积有望突破4500万平方米。
据了解,中国奥园协同奥园健康的健康、医疗资源,打造WELL健康宅体系,已在各地项目进行WELL认证实体化产品研发基地。展望未来,双方将抓住健康、康养产业的合作机会,促进整个集团在业务板块、客户资源、客户体验等方面更好地发挥战略协同及互补优势。
总体来看,在“房住不炒”的大环境之下,中国奥园坚持“一业为主,纵向发展”的战略,可有效烫平行业周期的波动,增强业绩持续增长的能力,支撑其早日实现“世界500强”的愿景。
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