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深業物業再遞表：聚焦大灣區多元業態助力業務均衡發展

新股資訊 2023-09-06 14:05:07 26

2023年上半年，從規模與營收增速來看，物業行業總量都有所放緩。資本市場表現來看，多家物企遞交IPO，資本市場熱度有所回暖。

8月25日，深業物業運營集團股份有限公司（以下簡稱：深業物業）再次向港交所主板提交上市申請，中金公司、中信證券和建銀國際為其保薦人。據悉，該公司曾于2023年2月24日向港交所主板遞交過上市申請。此次“二進宮”，深業物業能否順利IPO呢？

深耕大灣區營收呈增長態勢

深業物業深耕大灣區，足跡正在不斷覆蓋中國市場。截至2023年6月30日，該司的總簽約建筑面積約為7560萬平方米，在管項目總數為480個，總在管建筑面積約為7180萬平方米，覆蓋中國47個城市和14個省份。

隨著在管建筑面積的不斷擴大，深業物業的營收呈現持續增加態勢。2020年2023年上半年（以下簡稱：報告期內），深業物業實現營業收入分別約為18.38億元(單位：人民幣，下同)、21.52億元、23.48億元、12.84億元。從今年上半年業績數據推斷，深業物業的年增速或保持相同水平。

當然，這與大環境有關，受房地產調控影響，物企經營亦受到一定沖擊，綜觀目前已披露中報的物企，接近三分之一出現同比增速下滑。

數據顯示，2018年至2022年，中國全業態物業管理、商業運營及城市服務市場總收入由5671億元增長至8701億元，復合年增長率為11.3%。自2022年起。市場判斷，未來五年內整體市場復合年增長率為8.5%。

按照區域劃分，大灣區是其核心收入來源。報告期內，來自大灣區的收入分別為12.97億元、16.29億元、18.29億元及10.25億元，分別占相關期間總收入的的70.6%、75.7%、77.9%及79.9%。

就在管建筑面積來看，報告期內，公司在大灣區的在管建筑面積分別合共為2690萬平方米、3700萬平方米、4590萬平方米及4950萬平方米，分別占其總在管總建筑面積的57.7%、63.0%、67.1%及68.9%。可見大灣區深耕，成效顯著。不過，區域集中過高這或將限制其全國化擴張的動作。

從利潤端來看，2020年至2023年上半年，深業物業實現凈利潤分別約為1.05億元、0.75億元、1.21億元、0.83億元，2021年公司已出現增收不增利現象。毛利分別為2.78億元、2.79億元、3.38億元及2.02億元，毛利率分別為15.1%、13.0%、14.4%及15.8%。符合行業發展趨勢。

值得關注的是，深業物業的毛利率還是靠關聯方的拉動。其在招股書上明確表示，深業物業向關聯方提供服務的毛利率高于向獨立第三方提供服務的毛利率。

報告期內，向關聯方提供服務的毛利率分別為23.0%、20.2%、22.0%及22.9%，向獨立第三方提供服務的毛利率分別為9.2%、8.0%、9.0%及11.0%。

令人欣慰的是，深業物業靠“薄利多銷”的打法，獨立性日益凸顯。報告期內，公司來自獨立第三方的收入占比分別為56.5%、58.7%、58.5%、59.0%及59.9%，上升趨勢明顯。

多元業務助力行業前景仍可期待

深業物業的業務板塊可分為城市及產業園服務、住宅物業管理服務、商業物業運營及管理服務三大部分，業務全業態覆蓋。截至二零二三年六月三十日，深業物業管理256個城市及產業園項目、162個住宅物業管理項目和62個商業物業運營及管理項目。

2020年至2023年上半年，城市及產業園服務收入增長迅速，從2020年的6.43億元增長2022年的10.20億元，成長為公司的第一大營收主業，占總營收比例43.5%；同一時期，住宅物業管理服務營收從2020年的7.14億元增至2024年的7.66億元，營收占比從38.9%下降至32.6%；商業物業運營及管理服務從2020年的4.81億元增至2022年的5.62億元，營收占比從26.2%下降至23.9%。整體來看，公司各項業務收入占比較為均衡，并未出現過于依賴某項營收的情況。

從三大業務毛利率表現來看，報告期內，城市及產業園服務毛利率分別為7.5%、8.4%、11.5%及12.4%，呈現增長態勢；住宅物業管理服務毛利率分別為15.4%、11.5%、9.6%及9.6%；商業物業運營及管理服務毛利率為25.0%、23.0%、26.2%及30.3%，毛利率波動較大。

根據智通財經APP了解，深業物業城市及產業園服務業務規模擴張較為迅速背后，離不開獨立第三方物業開發商群體擴大。

五大服務系列、深業商管及深業技術支持等共同打造豐富的品牌組合，聯合優質的服務加快了深業物業的市場擴張。此外，公司的國有化背景及廣泛運用數字化管理等加持為業務的管理和建筑項目的增長奠定基礎。

截至2023年6月30日，公司的業務管理項目保留率為96.8%，2020年至2022年一直維持在90%以上的高位，說明客戶的信賴度較高。

從行業發展規模來看，2022年物業管理行業保持了快速的發展態勢，行業總規模達到353億平。隨著房地產市場、購物中心運營服務市場、城市服務市場的進一步發展，預計全業態物業管理、商業運營及城市服務市場的總收入將持續增長。2027年，預計總收入將達到人民幣13106億元，2022年至2027年的復合年增長率為8.5%。

就競爭地位而言，前五大國有全業態物業管理、商業運營及城市服務公司占中國全業態物業管理、商業運營及城市服務市場總收入約3.9%。于2022年，公司按收入計排名第五，占中國全業態物業管理、商業運營及城市服務市場總收入約0.3%，盡管規模尚小，但背靠國資委，壁壘深厚，有望獲得更大發展空間。